La taxe foncière n’a pas fini d’augmenter

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22 Octobre 2020 - Payée par les propriétaires de logements, la taxe foncière connaît une hausse régulière depuis dix ans. Après l’accalmie liée aux municipales, cet impôt local devrait encore s’alourdir, la faute à la disparition de la taxe d’habitation et à la prochaine réforme des valeurs locatives.

La taxe foncière flambe ! C’est ce que révèle l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), dans la dernière livraison de son Observatoire, une étude qui décrypte l’évolution de cet impôt local. Selon ce document publié le 20 octobre 2020, la taxe foncière a bondi de 31,42 % entre 2009 et 2019. Dans le même temps, l’indice des prix à la consommation gagne 10,80 %, les loyers progressant de 9,96 %. Entre 2014 et 2019, même tendance, avec une hausse de 12,06 % pour la taxe foncière, de 4,04 % pour les prix à la consommation et de 1,97 % pour les loyers. « La taxe foncière augmente bien plus vite que l’inflation et les loyers », résume Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI.

Calculer la taxe foncière. Pour comprendre les raisons de cette hausse, il faut rappeler le mode de calcul de la taxe foncière. Le fisc commence par déterminer la valeur locative cadastrale annuelle des logements en fonction de leurs qualités (date de construction, niveau de confort, etc.). Il s’agit du loyer perçu si le bien était donné en location. Puis les communes, intercommunalités et départements fixent un taux qu’ils appliquent à la moitié de cette valeur locative, cette dernière servant de base d’imposition. Au montant brut obtenu s’ajoutent les frais de gestion appliqués par l’Etat (c’est lui qui collecte), ce qui donne la taxe foncière nette.

Hausse des valeurs locatives. Compte tenu de ce fonctionnement, la hausse de la taxe foncière observée ces cinq ou dix dernières années tient à trois facteurs qui peuvent se cumuler : la progression des valeurs locatives proprement dites et l’augmentation des taux votés par les communes, les intercommunalités et les départements. Les valeurs locatives ou bases d’imposition sont majorées chaque année. Elles ont pris 5,8 % entre 2014 et 2019 et 14,2 % entre 2009 et 2019, alourdissant d’autant la taxe foncière sur les cinq et dix dernières années et ce avant même que les collectivités locales appliquent leurs taux à la moitié de cette valeur locative.

Taxe foncière : le palmarès de la hausse

Dix ans d’augmentation. L’augmentation décidée par les collectivités locales peut être spectaculaire. Argenteuil (95) remporte la palme de la hausse avec une envolée de 45,11 % sur 2009-2019. Dans cette ville, « le taux communal est resté stable mais les propriétaires ont pris de plein fouet l’explosion du taux départemental », indique l’UNPI. A l’inverse, Caen limite la casse, avec une progression ramenée à 12,03 % sur la période. Dans cette ville, « le taux communal a baissé tandis que le taux départemental est resté stable ; la hausse est donc légèrement inférieure à la majoration des valeurs locatives de 14,2 % observée entre 2009 et 2019 », précise l’étude.

Des hausses variables sur cinq ans. Sur 2014/2019, les augmentations sont parfois considérables. C’est le cas à Lille, qui voit son taux prendre 25,33 %. Nantes grimpe de 19,92 % mais dans cette ville, « la hausse de la taxe foncière pour les propriétaires occupants est compensée par une baisse sensible de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOEM), les propriétaires-bailleurs pouvant quant à eux récupérer cette TEOM sur le locataire », explique l’UNPI. La palme de la modération revient là encore à Caen, qui ne monte que de 2,84 %, compensant la hausse des valeurs locatives. A Nîmes, la baisse du taux communal est annulée par la hausse du taux départemental, pour une augmentation de taux limitée à 5,30 % sur 2014/2019.

Municipales : retour à la raison ? Sur la période 2019/2020, les collectivités locales ont modéré leurs ardeurs. Les départements n’ont pas bougé leurs taux, à l’exception des Ardennes avec une hausse de 2,22 % et de la Corse du sud qui progresse de 2,54 %. Bonne nouvelle dans les Yvelines, avec un recul de 6,84 % et dans les Alpes-Maritimes, où la baisse atteint 8,92 %. Côté villes, la plus forte hausse en 2019 revient à Aix-en-Provence (+ 1,79 %). Argenteuil baisse de 1,07 %, Nice de 6,96 % (la ville a signé une charte de modération avec l’UNPI). « En 2020, aucune grande ville n’a relevé son taux communal, une sagesse sans doute liée aux élections municipales », sourit Christophe Demerson, président de l’UNPI.

Ces villes qui ont la main lourde. A fin 2019, le taux d’imposition de certaines villes peut monter très haut. Caen, Montpellier, Nîmes, Le Havre, Grenoble et Amiens varient de 52,40 à 55,87 %. Angers arrive en tête de la pression fiscale avec un taux de 56,42 %. Lyon, Annecy et Villeurbanne tournent autour de 30 %, Aix-en-Provence s’’établissant à 33,78 %. Le fardeau est a priori bien moins lourd à Nanterre, qui connaît un taux de 21,31 % ou à Boulogne-Billancourt dont le taux descend à 15,73 %. Paris, quant à elle, est plutôt bien lotie, avec un taux de taxe foncière de seulement 14,14 % à fin 2019.

La taxe foncière dans les quinze plus grandes villes de France

   Taux de taxe foncière en 2019  Hausse sur 2014/2019  Hausse sur 2009/2019
 Le Havre  54,48 %  5,81 %  22,15 %
 Montpellier  53,20 %  6,82 %  16,36 %
 Nantes  48,92 %  19,92 %  38,48 %
 Lille  48,82 %  25,33 %  37,26 %
 Toulouse  48,56 %  13,97 %  32,10 %
 Rennes  47,56 %  13,11 %  30,47 %
 Bordeaux  46,89 %  13,85 %  26,66 % 
 Toulon  46,62 %  14,20 %  33,71 %
Reims 46,22 %  9,13 %  20,46 %
 Marseille  42,85 %  7,89 %  25,95 %
Saint-Etienne 40,49 %  5,78 %  21,92 %
 Nice  39,40 %  16,66 %  25,47 %
 Strasbourg  36,83 %  17,22 %  29,47 %
Lyon 29,87 %  11,85 %   27,74 %
Paris 14,14 %  7,49 %  27,96 %

Source : UNPI. L'Union nationale de la propriété immobilière passe au crible 50 villes françaises, nous en avons retenu les 15 plus peuplées. Les résultats complets peuvent être consultés sur le site www.unpi.fr. Ce tableau présente les taux cumulés (communes, intercommunalités, départements) appliqués à la base imposable (50 % de la valeur locative).

Propriétaires et bailleurs : une facture parfois salée

L’équivalent de 2,3 mois de loyers. Ces chiffres cachent une réalité douloureuse. Le total de la taxe foncière (taux communal et départemental plus taxes annexes) compte en moyenne nationale pour 38,8 % de la base d’imposition en 2019, ce qui représente 19,24 % du loyer annuel, soit 2,3 loyers mensuels calcule l’UNPI. Et encore : ce n’est qu’une moyenne. « Etant donné que la base d’imposition équivaut à la moitié d’une année de loyers, les villes où s’appliquent un taux supérieur à 50 % prélèvent en théorie plus de trois mois de loyers en taxe foncière », pointe l’étude de l’UNPI.

Manque de moyens. Pour les bailleurs, la taxe est déductible des revenus fonciers. Un mécanisme fiscal qui ne suffit pas à alléger la facture. Conséquence : « avec des loyers qui n’augmentent pas et une taxe foncière souvent très lourde, quantité de propriétaires-bailleurs ne font pas de travaux faute de moyens financiers », regrette Christophe Demerson. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’effort d’entretien-amélioration (nombre de logements rénovés remis sur le marché locatif), tourne autour de 14 % selon les dernières données de l’observatoire Clameur, un chiffre qui n’a jamais été aussi bas.  

Trop cher pour certains propriétaires. Nombre de propriétaires occupants sont taxés au prix fort. « C’est un vrai problème pour certains particuliers, notamment des seniors à petite retraite qui vivent dans de grands logements, qui n’ont pas forcément les moyens de payer leur taxe foncière », regrette le président de l’UNPI. « Des ménages sont parfois forcés de prendre un crédit, voire de vendre, pour verser leur contribution. D’autres déménagent pour s’établir dans une commune à la fiscalité locale plus favorable… »

La taxe contre la rénovation ? Et Pierre Hautus de souligner un paradoxe : « le gouvernement encourage la rénovation des logements, mais ces derniers, une fois refaits, peuvent voir leur taxe foncière s’alourdir ». Pourquoi ? Optimiser la performance énergétique, c’est augmenter la qualité globale. Ce qui pourrait faire grimper la valeur locative du bien. Or cette dernière sert de base de calcul à la taxe foncière… Pas de quoi pousser les propriétaires à faire des travaux, alors que le plan de relance consacre deux milliards d’euros au dispositif MaPrimeRénov', une aide à la rénovation qui concerne les propriétaires-occupants comme les bailleurs.

Taxe foncière : bientôt de nouvelles hausses ?

Une contribution chasse l’autre. Autre écueil : la modération dont les communes et départements ont fait preuve en 2019 et 2020 pourrait bien ne pas durer. Avec la suppression progressive de la taxe d’habitation, « ces collectivités vont perdre des ressources et elles n’auront pas d’autre choix que d’augmenter leur taxe foncière si elles veulent continuer à se développer », anticipe Pierre Hautus. Une facture qui pourrait également s’alourdir avec la hausse de « petites taxes » payées par les propriétaires. L’UNPI pointe notamment la taxe Gemapi (elle finance le risque inondation), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires appliquée par certaines communes.

Une réforme controversée. Attention également à la révision des valeurs locatives. Actée par l’article 146 de la loi de finances pour 2020, elle est programmée pour 2026, avec une entrée en vigueur des nouveaux tarifs pour 2027. Pour l’UNPI, « cette réforme entraînera à coup sûr une augmentation des valeurs locatives pour de nombreux propriétaires, même si la loi de finances pour 2020 prévoit l’application d’un coefficient de neutralisation pour éviter une explosion de la taxe foncière ». Le gouvernement doit transmettre au parlement, avant septembre 2024, un rapport sur les conséquences de cette réforme.

Taxe foncière : comment anticiper ? « Les particuliers qui comptent acheter pour habiter ou investir doivent se renseigner sur la fiscalité locale et notamment sur la taxe foncière avant de se lancer », conseille Pierre Hautus. « Ceux qui rénovent devront estimer leur nouvelle valeur locative pour anticiper ce qu’ils devront payer après les travaux. » Les acquéreurs s'informeront auprès du vendeur. Ils pourront aussi consulter le site www.impôts.gouv.fr, qui regorge d’infos sur ce sujet. Il comporte notamment l’algorithme de la taxe foncière, qui permet de savoir avec précision comment cette contribution est calculée.

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