Immobilier : est-ce vraiment la reprise du marché ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 21 mai 2024
Chargé d'études chez PAP.fr

Le mot est sur toutes les bouches : reprise. La reprise du marché immobilier aurait commencé en début d'année, avec la baisse des taux. Qu'en est-il réellement ? Est-ce une reprise ? Un retour à la normale ? Ou quelque chose qui demande à se confirmer dans les mois à venir ? Explications.

La production de crédit a augmenté de 51,8 % entre décembre 2023 et mars 2024.
La production de crédit a augmenté de 51,8 % entre décembre 2023 et mars 2024. © Pakin Songmor/GettyImages

📉 La première baisse de taux depuis 2 ans

C'est la nouveauté 2024 : les taux des crédits baissent pour la première fois depuis maintenant deux ans. Une vraie lueur d'espoir pour tous les primo-accédants qui ont été écartés du crédit. Car en réalité, cette crise est celle des primo-accédants : ce sont eux qui ont souffert des conditions bancaires. En deux ans, les taux sont passés d'environ 2 % à environ 4 %, avec des conditions d'apport durcies à hauteur de 20 %. Et cela a eu deux conséquences majeures :

  1. Baisse du pouvoir d'achat immobilier à hauteur de 25 % ;
  2. Baisse du nombre d'acheteurs

🏦 Selon l’Observatoire du crédit logement, les taux immobiliers sont passés sous le seuil symbolique des 4 % : 3,99 % en février et 3,90 % en mars. Et même pour les prêts à 25 ans (des crédits généralement consentis aux primo accédants, aux familles modestes) les ¾ d’entre eux profitent aujourd'hui d’un taux inférieur à 4 %.

La baisse des taux des prêts immobiliers va continuer

La baisse en cours devrait d'ailleurs se poursuivre courant 2024, comme l'a rappelé le Gouverneur de la Banque de France sur France Inter le 22/04/2024. « De nouvelles baisses devraient avoir lieu », mais il s'agira de « baisses progressives, graduelles. »

Plus de crédits, plus d'acheteurs

Les vannes du crédit se réouvrent. Et pour preuve, la production de crédit a augmenté de 51.8 % entre décembre 2023 et mars 2024, selon l'Observatoire du crédit logement. Conséquence : un retour des acquéreurs évincés est à prévoir, mais avec un étalement dans le temps. Car les projets ont été mis en pause, et il faudra du temps pour les acquéreurs de reprendre toute la routine de recherche.

🏠 L’appétit pour la propriété reste bien palpable chez les Français, et notamment les jeunes. Seulement, ils ne pourront plus compter sur des taux à 1 % pour financer leur projet, et cela doit être intégré dans leur réflexion, ce qui peut encore causer des retards.

Il faudra également compter sur une certaine inertie du marché de l'immobilier, où les évènements positifs comme négatifs mettent du temps à se traduire dans les faits et à produire des résultats.

Une normalisation du marché plus qu'une reprise

Contrairement à ce qui était clamé un peu partout, le marché n'était pas du tout arrêté. La preuve : l'année 2023 comptabilise à elle seule 875 000 ventes, c’est-à-dire la moyenne des 20 dernières années. Le marché a été en réalité soutenu par tous les secondos accédants, retraités, acquéreur de résidence secondaire, des profils variés mais qui ne recourraient pas forcément au crédit.

🤝 C'est ce qui explique en partie la chute très relative des prix. En plus d'un marché du neuf en crise grave. Il faut donc tempérer la joie médiatique autour de la baisse des taux des prêts immobiliers, car on assiste en fait à une simple normalisation du marché, où l'argent est plus accessible mais où les acheteurs doivent être très attentifs sur le prix à payer.

Car les acheteurs ne rattraperont pas leur retard en termes de pouvoir d'achat immobilier (-25 %), tandis que les prix immobiliers eux n'ont baissé que de 5 % en moyenne. Il y aura donc des négociations opérées sur les biens, en toute logique. Une vente réussie supposera donc une certaine flexibilité du côté vendeur, et une bonne ouverture à la négociation.

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