Immobilier : à quand la fin de la baisse des prix ?

Pourquoi les prix immobiliers baissent ?

🏦 La première cause à la baisse des prix est due à la hausse des taux d'intérêt. En effet en 2 ans les taux d'intérêt sont passés d'environ 2 % à plus de 4 %. S'ajoutent à cela des conditions plus drastiques quant à l'apport personnel : 20 % d’apport sont exigés aujourd'hui. Cela a eu 2 conséquences :

1. Diminuer le nombre d'acheteurs présents sur le marché ;
2. Diminuer le pouvoir d'achat de ceux qui pouvaient emprunter de 25 %.

👉 Dans un marché marqué par le manque d'acheteurs, les prix baissent.

Pourquoi les prix ne s'effondreront pas ?

Il faut prendre un peu de recul par rapport au phénomène médiatique. Certes le marché s'est replié, mais il n'y a pas eu de blocage, il n'y a pas eu de crash. Et pour cause ! L'année 2023 recense à elle seule 875 000 ventes, c'est-à-dire la moyenne des 20 dernières années.

Il s'agit donc d'une normalisation du marché et non d'une véritable crise. Les années de crise représentent 600 000 ventes, comme en 2008. Ici, on sortait simplement de 2 années d’euphorie immobilière (1,3 M de ventes en 2022 et 1,2 M en 2021) où la fin du COVID nourrissait les projets les plus fous, des projets portés par des taux d'intérêt quasiment nuls (prêt à 1 %).

🚀 Tout cela a eu comme effet de stimuler le marché à des hauteurs véritablement historiques, de faire monter certains prix. Nous revenons donc à des années normales, avec des taux d'intérêt plus hauts et une correction sur les prix.

2024, le retour des primo-accédants

La crise véritable est pour les primo-accédants, qui ont été écartés du crédit. Le marché a continué de tourner grâce aux secundo-accédants, aux retraités, à tout un ensemble d’acquéreurs qui ne recourraient pas au crédit, ce qui a eu pour effet de maintenir les prix vers le haut.

👩‍🦰 L’année 2024 pourrait marquer le retour des primo-accédants. Car on constate une baisse des taux d'intérêt (3,90 % en moyenne) et une réouverture du crédit (+ 51,8 % de production de crédit entre décembre 2023 et mars 2024, selon l’Observatoire du crédit logement). Et Si les primo accédants reviennent sur le marché, il n’y aura pas de correction majeure des prix.

De plus, le marché du neuf est complètement bloqué. On ne construit pas assez. Il y a un manque structurel de logement en France, et donc une demande constante et accrue. Tout cela empêche un effondrement total.

2025... la fin de la baisse ?

Il est toujours très difficile de prévoir les évolutions du marché, surtout lorsque l'on a 2 guerres internationales à nos portes et que l'on ressort de 2 ans de pandémie. Mais il est certain que l'année 2024 se prolongera par une baisse relative des prix, avec notamment un pic pendant l'été.

🤝 Mais le marché retrouvera vite ces fondamentaux, et avec la baisse des taux et le retour des primo-accédants il devrait y avoir une normalisation totale du marché pour l'année d'après, c’est-à-dire 2025. De là peut-être la fin de la baisse des prix.