Frais d'agence en location : le plafonnement de la loi Alur

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23 Janvier 2017 - La loi Alur est venue plafonner les honoraires d'agence dus par le locataire. Un arrêté du 10 janvier 2017 renforce les obligations d'information des agents immobiliers sur leurs honoraires à compter du 1er avril.

Le plafonnement des honoraires de location

Le plafonnement des honoraires d'agence en location était une promesse de la loi Alur, promesse réalisée par un décret du 1er août 2014 qui est venu préciser les nouvelles modalités de calcul des frais d'agence pour le locataire. Le nouveau barème de calcul des frais d'agence pour les locataires est applicable depuis le 15 septembre 2014. Ces honoraires varient selon la zone géographique et la taille du logement concerné. Ce barème concerne indifféremment logements vides et logements meublés.

Lors de la mise en location d'un logement par un intermédiaire, seules quatre prestations pourront faire l'objet d'honoraires acquittés par les locataires :

  • l'organisation des visites,
  • la constitution du dossier,
  • la rédaction du bail,
  • l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Le montant de ces honoraires doit respecter une double limite :

  • il ne doit pas excéder le montant payé par le bailleur d'une part,
  • il doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement proposé à la location d'autre part.

Important : le principe de partage entre le locataire et le bailleur demeure ; en effet le législateur n'a pas encadré les honoraires de location de manière générale. Le plafonnement des honoraires permet uniquement de limiter la quote-part du locataire qui ne peut être supérieure à celle du propriétaire. L'agent immobilier reste libre de fixer ses honoraires à l'égard du bailleur. Il a simplement l'obligation de les afficher en vitrine.

Prestations liées à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail

Les montants des honoraires correspondants à ces prestations sont fixés selon des critères géographiques. Trois critères ont été retenus qui correspondent à une zone très tendue, une zone tendue et le reste du territoire.

  • En zone très tendue, le locataire devra s'acquitter de 12 € par mètre carré de surface habitable du logement à louer.
    Est considérée comme une « zone très tendue », la zone géographique qui correspond aux territoires des communes comprises dans la zone A bis. Cette zone comprend Paris et 68 communes limitrophes dont vous pouvez retrouver la liste dans l'arrêté du 22 décembre 2010.
  • En zone tendue le locataire devra s'acquitter d'honoraires correspondant à 10 € par mètre carré de surface habitable du logement à louer. La « zone tendue » correspond aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013
  • Pour le reste du territoire, c'est-à-dire en dehors des zones tendues et très tendues, le locataire devra s'acquitter d'honoraires correspondant à 8 € par mètre carré de surface habitable du logement à louer pour les prestations de visite, constitution du dossier et rédaction du bail.

Prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée

Pour l'établissement d'un état des lieux d'entrée par un professionnel, aucune différenciation géographique n'a été faite. Un plafonnement unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué : 3 € par mètre carré de surface habitable du logement soumis à la location.

Le plafonnement des honoraires d'agence mettra donc à la charge des locataires pour l'ensemble des prestations visées, des montants correspondant à :

  • 15 € par mètre carré de surface habitable en zone très tendue,
  • 13 € par mètre carré en zone tendue
  • 11 € pour le reste du territoire.

Ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du Logement, en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié. 

L'obligation d'information des consommateurs par les agents immobiliers

Un arrêté du 10 janvier 2017 est venu préciser les obligations des professionnels de l'immobilier à l'égard des consommateurs. A compter du 1er avril 2017 s'agissant de la location, les professionnels devront en plus de l'affichage de leurs honoraires en vitrine, faire apparaître le barème des prix des prestations proposées sur leur site internet.

Les professionnels doivent afficher les honoraires imputables aux locataires et aux bailleurs au titre des prestations liées à la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et la réalisation de l'état des lieux :

  • depuis l'extérieur sur leur vitrine dans le même format et au même emplacement que les annonces de location,
  • sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de location ou de sous-location du professionnel.

Lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, pourra être mise une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande.

  • pour les annonces parues en ligne, le barème des prix des prestations de location et sous-location devra être publié sur le site internet du professionnel.

Le montant total toutes taxes comprises des honoraires mis à la charge du locataire devra être précédé de la mention « honoraires charge locataire » qui pourra être abréviée en «HCL» sur les supports physiques.

Cette obligation entrera en vigueur le 1er avril 2017.

Le bilan du plafonnement des honoraires en location

Dans une enquête publiée le 25 mars 2016 par l'Association nationale de défense des consommateurs et usagers (CLCV), le bilan est plutôt mitigé pour ce qui est de son respect par les agences. Si trois quarts des agences immobilières affichent leurs honoraires en vitrine, 42% d'entre elles ne respectent pas les plafonds imposés par la loi.

Pour consulter l'intégralité de l'enquête de la CLCV Source http://www.clcv.org/

L'arrêté de 10 janvier 2017 prévoit qu'à compter du 1er avril 2017, les annonces de location des professionnels devront avertir les futurs locataires :

  • du montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivie de la mention " par mois " et s'il y a lieu de la mention " charges comprises ",
  • du montant du complément de loyer exigé,
  • du montant le cas échéant des charges récupérables,
  • le montant du dépôt de garantie
  • le caractère vide ou meublé du logement,
  • le montant des honoraires à la charge du locataire.

Les professionnels devront également, indiquer la surface du logement, la commune et le cas échéant l'arrondissement dans lequel se situe le logement.

Le but est de permettre aux locataires de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location de même que le respect du plafonnement des loyers dans les communes concernées.

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