Frais d'agence en location : le plafonnement de la loi Alur

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30 Août 2018 - Qui du bailleur ou du locataire doit payer les frais d'agence ? Comment sont-ils calculés ? Les agences peuvent-elles librement fixer les montants exigibles au locataire et au bailleur ?

Depuis le décret du 1er août 2014 , seules certaines prestations peuvent être facturées au locataire et à condition qu'elles soient partagées avec le bailleur. Ces prestations sont calculées selon des modalités précises. Il faut prendre en compte la nature des prestations, la zone géographique et la surface du logement. Ce plafonnement s'applique indifféremment aux logements vides et meublés.

Le montant des frais d'agence doit respecter une double limite et ne doit pas excéder :

  • le montant payé par le bailleur,
  • le plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement proposé à la location.

Quels frais d'agence pour quelles prestations ?

Lors de la mise en location d'un logement par un intermédiaire, seules quatre prestations peuvent êtres facturées aux locataires :

  • l'organisation des visites,
  • la constitution du dossier,
  • la rédaction du bail,
  • l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Prestation liée à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail

Les montants des honoraires correspondants à ces prestations sont fixés selon des critères géographiques. Trois critères ont été retenus qui correspondent à une zone très tendue, une zone tendue et le reste du territoire.

  • En zone très tendue, le locataire devra s'acquitter de 12 €/m² de surface habitable du logement à louer.
    Est considérée comme une zone très tendue, la zone géographique qui correspond aux territoires des communes comprises dans la zone A bis. Cette zone comprend Paris et 68 communes limitrophes dont vous pouvez retrouver la liste dans l'arrêté du 22 décembre 2010.
  • En zone tendue le locataire devra s'acquitter d'honoraires correspondant à 10 € /m² de surface habitable du logement à louer.
    La zone tendue correspond aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013
  • Pour le reste du territoire, c'est-à-dire en dehors des zones tendues et très tendues, le locataire devra s'acquitter de frais correspondant à 8 €/m² de surface habitable du logement à louer pour les prestations de visite, constitution du dossier et rédaction du bail.

Pour des prestations de visite, constitution de dossier et rédaction de bail et pour un logement de 20 m², le locataire ne pourra jamais payer plus de :
- 240 € (12 € x 20) en zone très tendue,
- 200 € (10 € x 20) en zone tendue,
- 160 € (8 € x 20) dans le reste du territoire.

Le locataire paie ce montant à condition que le bailleur paye au moins autant : le locataire ne doit jamais payer plus que le bailleur.
Par exemple si en zone très tendue les prestations sont facturées 600 €, le locataire paiera au maximum 240 € et le reste sera à la charge du bailleur. Si les prestations sont facturées 400 €, le locataire ne pourra pas payer plus de 200 €.

Prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée

Pour l'établissement d'un état des lieux d'entrée par un professionnel, aucune différenciation géographique n'a été faite. Un plafonnement unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué : 3 €/m² de surface habitable du logement soumis à la location.

Si le professionnel établit l'acte des lieux pour un logement de 20 m² :
- pour un état des lieux facturé au total 150 €, le montant à la charge du locataire ne peut excéder 60 € (3 € x 20) ; le reste est pris en charge par le bailleur,
- si l'état des lieux est facturé 100 €, le locataire ne pourra payer plus de 50 €.

En somme, pour l'ensemble des prestations visées (constitution du dossier, rédaction du bail, établissement de l'état des lieux), il ne pourra être réclamé au locataire plus de :

  • 15 €/m² de surface habitable en zone très tendue,
  • 13 €/m²  en zone tendue,
  • 11 €/m² pour le reste du territoire.
Attention ! Il est important de rappeler que les frais d'agence ne sont plafonnés que pour les locataires. Le principe de partage entre le locataire et le bailleur demeure ; le plafonnement des honoraires permet uniquement de limiter la quote-part du locataire qui ne peut être supérieure à celle du propriétaire. Les professionnels de l'immobilier restent libres de fixer les montants de leurs honoraires exigibles aux bailleurs. Il n'ont pour cela qu'une obligation : que les tarifs soient clairement affichés !

L'obligation d'information des consommateurs par les agents immobiliers

L'arrêté du 10 janvier 2017 précise les obligations des professionnels de l'immobilier à l'égard des consommateurs. Depuis le 1er avril 2017 pour la location, les professionnels devront en plus de l'affichage de leurs honoraires en vitrine, faire apparaître le barème des prix des prestations proposées sur leur site internet.

Les professionnels doivent afficher les honoraires imputables aux locataires et aux bailleurs au titre des prestations liées à la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et la réalisation de l'état des lieux :

  • depuis l'extérieur sur leur vitrine dans le même format et au même emplacement que les annonces de location,
  • sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de location ou de sous-location du professionnel.

Lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, pourra être mise une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande.

  • pour les annonces parues en ligne, le barème des prix des prestations de location et sous-location devra être publié sur le site internet du professionnel.

Le montant total TTC des honoraires mis à la charge du locataire devra être précédé de la mention « honoraires charges locataire » qui pourra être abréviée en « HCL » sur les supports physiques.

L'arrêté de 10 janvier 2017 établit que les annonces de location des professionnels aient l'obligation d'avertir les futurs locataires :

  • du montant du loyer mensuel, augmenté des charges récupérables, suivie de la mention " par mois " et s'il y a lieu de la mention " charges comprises ",
  • du montant le cas échéant des charges récupérables,
  • du montant du dépôt de garantie,
  • du caractère vide ou meublé du logement,
  • du montant des honoraires à la charge du locataire.

Les professionnels devront également indiquer la surface du logement, la commune et le cas échéant l'arrondissement dans lequel se situe le logement.

Le but est de permettre aux locataires de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location.