Quelles amendes risquent les propriétaires contrevenants ?

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08 Février 2021 - Encadrement des loyers, permis de louer et dossier du locataire : des amendes sont prévues pour les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations. Et certains bailleurs ont déjà été sanctionnés à Paris et à Grigny ! A Paris, le Préfet se félicite de l'effet coercitif de ces amendes sur les loyers trop élevés.

Selon la ville où se situent leur logement, les bailleurs doivent respecter certaines contraintes avec, à la clé, des sanctions pour les contrevenants. C'est le préfet qui est chargé de sanctionner directement les propriétaires si nécessaire. Première à avoir mis en place le plafonnement des loyers avec un loyer maximal à appliquer par mètre carré par quartier, la ville de Paris inaugure également les sanctions.

Le préfet peut également appliquer des sanctions aux bailleurs qui n'ont pas obtenu de permis de louer dans les communes et quartiers concernés, ou encore aux bailleurs qui demandent d'autres documents que ceux autorisés au locataire.

Les conditions dans lesquelles les préfets peuvent émettre ces amendes administratives aux bailleurs qui ne respecteraient pas ces trois obligations ont été précisées par un décret du 13 mai 2019.

Voici, en détail, les trois hypothèses prévues par le décret dans lesquelles le bailleur risque des amendes :

Quand le loyer est fixé au-dessus du loyer de référence majoré

Où le loyer doit-il être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré ?

Les loyers des logements situés à Paris intra-muros, et à Lille doivent être fixés dans la limite d'un loyer de référence majoré pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 à Paris et depuis le 1er mars 2020 à Lille. C'est la loi Elan qui a permis ce retour à l'encadrement des loyers dans ces deux villes, et qui permet à d'autres communes de la zone tendue de le mettre à leur tour en place. Une trentaine de villes de la région parisienne ainsi que Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole ont demandé à l'appliquer en 2021. Neuf d'entre elles situées sur l’établissement public territorial Plaine Commune ont déjà l'aval du gouvernement, les autres l'attendent.

Cet encadrement permet aux communes de plafonner le loyer des logements à des loyers de référence définis par quartier selon le nombre de pièces du logement, la date de construction de l'immeuble et le caractère vide ou meublé du logement.

Dans ces communes par ailleurs situées en zone tendue, le loyer doit donc être fixé d'une part dans la limite du loyer du locataire sortant, et d'autre part sans dépasser le loyer de référence majoré par mètre carré. Si le bailleur dépasse le loyer maximal, il risque une amende.

Pour fixer le loyer sans hésiter, retrouvez toutes nos explications dans notre article :
Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

Quelle sanction quand le loyer est supérieur au loyer imposé ?

Les bailleurs qui fixeraient le loyer du locataire entrant à un niveau supérieur au loyer de référence majoré encourent une amende de 5.000 € pour les personnes physiques et de 15.000 € pour les personnes morales.

Quand le préfet est avisé de ce dépassement, il met en demeure le bailleur d'abaisser le loyer et de restituer le trop-perçu au locataire dans un délai maximal de deux mois, et l'informe de l'amende qu'il risque. Si le bailleur n'obtempère pas, le préfet peut alors lui réclamer l'amende prévue. Le bailleur dispose cependant d'un droit de réponse pendant un mois.

Rappelons que le bailleur a la possibilité d'appliquer un complément de loyer à ce loyer de référence majoré, mais doit le faire uniquement si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, et dans la mesure où le loyer total, complément inclus, ne dépasse pas le loyer du locataire précédent s'il était loué jusque-là.

A Paris : l'amende administrative comme moyen coercitif pour respecter les loyers

Dans un communiqué de presse du 2 février 2021, le préfet de la région d'Ile-de-France indique avoir effectué une centaine de saisines à Paris depuis le 1er juillet 2019, date depuis laquelle les loyers doivent y être fixés dans la limite d'un loyer de référence par mètre carré et par quartier. Il s'en félicite et souligne l'efficacité de cette mesure qu'il utilise pour faire pression sur les bailleurs afin qu'ils remettent leurs loyers à niveau. Cela a abouti dans la majorité des cas (53 %), puisque la procédure a permis des régularisations ou des conciliations favorables aux locataires, leurs bailleurs ayant obtempéré après avoir été mis en demeure de régulariser leurs loyers et/ou de rembourser la part de loyer indûment perçue. En définitive, seuls 6 bailleurs ont reçu des amendes allant de 300 à 1.977 €. Ces premières amendes à l’encontre de propriétaires ne respectant pas l’encadrement des loyers à Paris ont été prononcées en décembre 2020.

Le Préfet souligne ainsi que « cette procédure de sanction administrative n'a pas pour objectif d'infliger une amende systématique à tous les bailleurs mais à ceux refusant la conciliation ».

Dans un communiqué de presse du 10 décembre 2020, la mairie de Paris s'était félicitée de « ces premières sanctions financières qu’elle appelait de ses vœux » et avait « invité l’État à poursuivre ses contrôles envers les propriétaires dans l’illégalité ».

Pour les locataires, la sanction administrative n'a cependant pas d'effet direct sur le contrat de location. A lui de saisir la justice pour demander de faire régulariser le montant du loyer prévu dans le bail.

Contrôle renforcé des loyers affichés dans les annonces à Paris

De plus, dans un communiqué de presse du 12 janvier 2021, la mairie de Paris a annoncé qu'elle met en place des contrôles aléatoires des annonces de locations dès février 2021, pour inciter les bailleurs parisiens à respecter les plafonds de loyers de référence qui s'appliquent par type de logement et par quartier. A l'aide de différents outils et avec l'assistance de la DGCCRF, la mairie va donc traquer les bailleurs contrevenants qui afficheraient des loyers manifestement au-dessus de ces plafonds.

Quand le bailleur réclame des documents illégaux

Les locataires qui cherchent un logement ont l'habitude de constituer un dossier pour permettre aux bailleurs de s'assurer de leur solvabilité. Parmi les pièces habituelles pour justifier de leur activité professionnelle et de leurs ressources, les locataires fournissent par exemple leur dernier avis d'imposition, leurs trois derniers bulletins de salaire et leur contrat de travail. Ils fournissent également une pièce d'identité et un justificatif de domicile

Quels documents peut demander le bailleur ?

Il existe une liste détaillée des pièces que les bailleurs peuvent réclamer au locataire en toute légalité. Cette liste est fixée par décret. Mais le bailleur ne peut réclamer aucun autre document que ceux prévus.

Il est par ailleurs fréquent que le bailleur demande au locataire si l'un de ses proches peut se porter caution pour le paiement du loyer en cas de défaillance de sa part. Dans ce cas, la personne qui se porte caution fournit également un dossier au bailleur pour l'assurer de sa solvabilité. Le bailleur doit se référer à la liste exhaustive des pièces autorisées prévues par le même décret pour la caution. Il ne peut réclamer que celles qui y figurent pour justifier de l'activité professionnelle, des ressources, de l'identité et du domicile du garant.

Quelle sanction quand le bailleur demande des documents illégaux ?

Si le bailleur réclame un document qui ne figure pas sur ces listes, il s'expose à une amende de 3.000 € s'il est une personne physique et de 15.000 € s'il est une personne morale. Quand le préfet est avisé de ces demandes illégales, il informe le bailleur de son intention de prononcer une amende à son encontre en lui indiquant les faits reprochés et le montant de l'amende envisagé. Le bailleur peut présenter ses observations dans un délai de deux mois, s'il le souhaite. Au terme de ce délai, le préfet peut réclamer les amendes prévues.

Pour connaître la liste exhaustive des documents qu'un bailleur peut réclamer au locataire et à sa caution en toute légalité, sans risquer d'amende, vous pouvez consulter notre article : Location : les documents que le propriétaire peut exiger.

Quand le bailleur doit obtenir un permis de louer

Dans quelles villes faut-il un permis de louer ?

Dans certaines communes, les bailleurs sont tenus de faire des démarches auprès de leur mairie avant de mettre leur logement en location afin d'obtenir un permis de louer. C'est la loi Alur de 2014 qui a mis en place ce dispositif afin de lutter contre l'habitat indigne. Si une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) estiment que l'état de l'habitat est dégradé dans certains quartiers, ils peuvent imposer au bailleur d'obtenir un permis de louer avant de pouvoir louer leur logement. Selon les communes où cela a été mis en place, cela peut concerner soit certains quartiers de la ville, soit des catégories de logements ou d'ensembles immobiliers.

Dans ces secteurs, avant de louer son logement, le bailleur doit d'abord obtenir une autorisation de louer qui dépend du choix de la commune ou de l'ECPI  :

  • soit une déclaration de mise en location,
  • soit une autorisation préalable de l'autorité administrative, cette dernière étant plus contraignante que la première.

Si votre logement n'est pas situé dans l'un des quartiers concernés, c'est-à-dire la plupart du temps, il n'y a pas besoin de permis pour louer votre logement. Par conséquent, pour la très grande majorité des bailleurs, il n'y a aucune demande de ce type à effectuer.

Pour savoir si votre logement est concerné par l'autorisation de louer, vous devez vérifier auprès de la mairie de la commune où est situé le logement afin de savoir si cette démarche est à effectuer.

Pour connaître les démarches à effectuer pour louer en toute légalité, et des exemples de villes qui l'ont mis en place, vous pouvez consulter notre article :
Quand faut-il un permis pour louer un logement ?

Quelle sanction quand le propriétaire ne demande pas de permis de louer

Si le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans effectuer ces démarches, il l'invite à présenter ses observations dans un délai d'un mois. Pendant ce délai, le bailleur peut effectuer ses démarches et régulariser sa situation, et pour en justifier, joindre une copie du récépissé du dépôt de la déclaration aux observations qu'il adresse au préfet.

A défaut, au terme de ce délai, le préfet peut lui réclamer une amende pouvant atteindre 5.000 € en fonction de la gravité des faits.
Si le bailleur omet une nouvelle fois d'effectuer cette formalité dans un délai de trois ans, il risque alors une amende qui peut atteindre 15.000 €.

Par ailleurs, si le bailleur met un bien en location en dépit d'une décision de rejet de sa demande d'autorisation préalable le préfet l'informe de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, et peut lui ordonner de payer une amende de 15 000 € au maximum.

C'est ce qui est arrivé à un propriétaire qui louait, malgré un refus de permis de louer, des logements situés dans la Copropriété Grigny2 en Essonne, secteur pourtant soumis au permis de louer depuis le 1er septembre 2018. Dans un communiqué de presse du 12 janvier 2021, le Préfet de l'Essonne déclare avoir infligé à ce bailleur contrevenant une amende administrative d’un montant de 15 000 €. C'est la première amende prononcée par le préfet de l’Essonne au titre du permis de louer.

Sources :

Communiqué de presse du Préfet de la région d'Ile-de-France du 2 février 2021
Communiqué de presse du Préfet de l'Essonne du 12 janvier 2021
Communiqué de presse de la ville de Paris du 10 décembre 2020
Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019

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