Crédit immobilier : faut-il craindre une hausse des taux en 2022 ?

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Travelling arrière. En octobre 2021, les taux immobiliers battent tous les records à la baisse. Sur vingt ans, la durée la plus fréquente, la moyenne brute (hors assurances et garanties) tombe à 1%. En novembre, la tendance s’inverse. Le taux brut moyen sur vingt ans reprend quelques points pour se stabiliser aux alentours de 1,10 à 1,15% en décembre, un niveau inchangé en janvier 2022. La question, c’est de savoir si le statu quo va durer, des facteurs de hausse s’installant dans le paysage immobilier français. L’inflation tourne à 2,8% en rythme annuel selon l’Insee. Les Obligations du Trésor à dix ans (OAT TEC 10), mètres-étalon des tarifs des prêts à l’habitat, remontent à 0,30% le 20 janvier 2021, contre 0,19% le 3 janvier et 0% fin septembre 2021. En août 2021, elles évoluaient en territoire négatif (-0,20%).

Remontée inéluctable. « Compte tenu de ces facteurs, nous attendons évidemment une hausse des taux immobiliers en 2022 » explique le professeur d’économie Michel Mouillart (FRICS), lors de la conférence de presse de l’Observatoire Crédit Logement/CSA du 20 janvier 2022. « L’augmentation sera toutefois modérée, de l’ordre de vingt à vingt-cinq points de base. Les taux retrouveraient ainsi leur niveau de 2019 » prévoit cet expert. « Les banques vont réajuster leurs barèmes à la hausse dans les prochaines semaines, une progression qui variera entre douze et vingt-cinq points de base » annonce pour sa part Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services. Au résultat, le taux brut moyen sur vingt ans passerait de 1,10 à 1,30%.

Pas d’envolée des taux. De fait, la hausse devrait rester très limitée. Les banques ont besoin de prêter, de recruter des clients. Elles disposent d’abondantes liquidités qu’elles doivent placer et de leur point de vue, le crédit immobilier constitue un placement de choix, qui offre un excellent rapport risque/rentabilité. « En 2022, la plupart des banques affiche des objectifs de production de crédits équivalents à 2021 qui est une année record avec une production qui devrait atteindre 270 milliards d’€ de crédits contre 253 milliards en 2020. Ainsi les banques devraient maintenir une stratégie de taux offensive dans un contexte de concurrence interbancaire toujours aussi forte » indique Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer

Capacité d’emprunt préservée. Si ce léger rebond des taux marque un retournement de tendance, son impact sur la capacité d’emprunt sera plutôt modéré. Avec un vingt ans brut moyen à 1,10%, une mensualité de 1.000 € permet d’emprunter 215 346 € avec 24 654 € d’intérêts. Pour la même durée et la même échéance mais à 1,30%, le capital passe à 211.237 €, les intérêts à 28.763 €. Nombre d’emprunteurs ne sont même pas concernés. « Les très bons dossiers restent en dessous de 1% » observe Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Ces conditions sont accordées à ceux qui disposent de hauts revenus (au moins 80.000 € par an pour un couple), d’une belle épargne et/ou d’un patrimoine, d’un apport conséquent…

Les banques aident les jeunes. Les plus sensibles aux hausses de taux, ce sont les jeunes primo-accédants. Avec un budget contraint et un apport réduit, ils pourraient perdre en capacité d’emprunt. Mais les banques soutiennent la demande en général et celle-ci en particulier. D’après Crédit Logement/CSA, les emprunteurs dont les niveaux de revenus et d’apport sont les plus faibles ont bénéficié des baisses de taux les plus fortes en 2021. De même, les banques acceptent plus facilement d’allonger les crédits. 70% des moins de trente-cinq ans empruntent sur des durées comprises entre plus de vingt ans et vingt-cinq ans, contre 61% chez les trente-cinq/quarante-cinq ans. Les banques voulant prêter en 2022, cette politique ne devrait pas changer.

Attention au gendarme du crédit. Incertitude : les recommandations de réduction des risques émises par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Elles sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques en 2022. Désormais, les remboursements doivent rester en dessous de 35% des revenus et la durée est limitée à vingt-cinq ans (vingt-sept ans dans le neuf et l’ancien avec travaux). De quoi réduire la marge de manœuvre d’emprunteurs confrontés au rebond des taux et à la hausse des prix de l’immobilier. Pour compenser, les banques acceptent d’allonger les durées en restant dans les clous du HCSF. 60,5% des crédits sont accordés sur des durées comprises entre plus de vingt ans et vingt-cinq ans au quatrième trimestre 2021, contre 53,8% au premier trimestre.

Ces dossiers qui font exception. 20% des dossiers peuvent déroger aux plafonds de durée et de taux d’effort imposés par le HCSF et sur cette part, 80% concernent des primo-accédants. Ces derniers peuvent ainsi faire face à la hausse des taux voire à celle des prix immobiliers. A condition de montrer un profil sécurisant aux banques (emploi en CDI, perspectives professionnelles, comptes bien tenus, etc.) s’ils veulent bénéficier de cette latitude. Ils devront aussi trouver la bonne banque. « Certaines appliquent strictement les critères HCSF : elles cantonnent par exemple la durée à vingt-cinq ans même pour le neuf ou l’ancien avec travaux. D’autres ne financent pas la primo-accession modeste » pointe Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis.

Apport : l'atout majeur. La meilleure solution, c’est l’apport personnel. Avec lui, le prêt est moins important et la durée plus courte. De quoi respecter les critères HCSF et compenser un rebond des taux. Si l’apport facilite l’emprunt, c’est aussi parce qu’il rassure les banques sur la fiabilité de l’emprunteur. « Avec de l’apport, le crédit ne couvre pas toute la valeur du bien. En cas de revente forcée avec une moins-value, l’emprunteur pourra rembourser la banque » ajoute Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage. Le minimum requis : 10% du montant du projet. Mais les emprunteurs, bien informés, font mieux : au quatrième trimestre 2021, l’apport moyen se chiffre à 18,3% dans l’ancien et à 17% dans le neuf selon Crédit Logement/CSA.

Les investisseurs à la peine. Une catégorie d’emprunteurs pourrait faire les frais de ce nouveau contexte : les investisseurs en locatif. Côté taux, pas d’inquiétude. La hausse va rester limitée et les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers. Le problème : les règles du HCSF. Avant, les banques se basaient un calcul différentiel (différence entre la mensualité de prêt et le loyer perçu). Aujourd’hui, le HCSF leur impose de calculer le taux d’effort en « toutes charges », intégrant dans les dépenses tous les postes budgétaires, à commencer par le crédit de la résidence principale (voir tableau). Le plafond de 35% de taux d’effort peut facilement être dépassé. La solution passe par l’augmentation de l’apport et par un bon dossier. « Lorsqu’une banque est intéressée par un emprunteur, elle est souvent prête à faire des efforts » remarque Didier Laporte.

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Les banques restent vigilantes. Au-delà des questions de taux et de HCSF, les emprunteurs doivent composer avec les critères bancaires classiques. « Les banques restent vigilantes et comptent bien obtenir le maximum de certitudes sur la capacité de l’emprunteur à rembourser » avertit Maël Bernier. Les comptes bancaires doivent être bien tenus. Pas question de se présenter avec des découverts, pléthore de crédit conso, des incidents de paiement ou des interdictions Banque de France. Les banques donnent la priorité aux situations professionnelles stables (CDI et fonctionnaires). Pour les indépendants, les chefs d’entreprise et les professions libérales, il faudra montrer que les revenus sont réguliers sur les trois dernières années (les trois derniers mois pour les CDI et les fonctionnaires.

Marge de manœuvre financière. L’apport personnel est indispensable (au moins 10% du montant du projet), même s’il « reste possible d’emprunter sans apport dans certaines banques, notamment pour les moins de 31 ans dont les revenus seront évolutifs ou pour les plus hauts revenus qui ont de l’épargne mais ne souhaitent pas l’injecter dans le projet » confie Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer. Attention également à l’épargne résiduelle (la somme qu’il reste une fois la mensualité payée). D’une façon très générale, elle compte pour six mois de mensualités, certaines banques raisonnant en montant forfaitaire (15.000 € par exemple). Ceux qui peuvent mettre un peu d’argent de côté en plus des remboursements marqueront des points.

Des conditions qui comptent. D’autres critères moins connus mais pas moins importants doivent être pris en compte pour convaincre les banques. C’est le cas du saut de charge. Pour les locataires qui accèdent à la propriété, la différence entre l’actuel loyer et la future mensualité doit rester raisonnable. Si elle est trop importante, il faudra convaincre la banque que l’on a les moyens de faire face (hausse programmée des revenus, belle épargne résiduelle). Attention à l’assurance décès-invalidité. « Ceux qui ont un problème de santé doivent réaliser une étude préalable pour savoir s’ils paieront une surprime » conseille Ludovic Huzieux. « Si le tarif est trop élevé, les 35% de taux d’effort et/ou le taux de l’usure risquent d’être dépassés et le prêt sera refusé. »

Conseils dignes d’intérêt. Le bon plan pour emprunter ? « Il faut travailler sur le financement cinq à six mois à l’avance » répond Pierre Chapon, le président du courtier Pretto. « C’est le temps nécessaire pour purger les comptes de tout découvert, solder les crédits conso, mobiliser de l’apport et garder une épargne résiduelle. » Pour vérifier si le dossier cadre avec les critères du HCSF, Cafpi vient de lancer une calculette dédiée. « Adaptée à tous les projets, elle permet de savoir, en quelques clics, si le dossier cadre avec les plafonds de durée et de taux d’effort et quels points améliorer » explique Olivier Lendrevie, le président de cette société. Dernier conseil : réaliser une étude de faisabilité en amont par un courtier et/ou une banque pour savoir si l’on est finançable et combien l’on peut emprunter. En matière de crédit comme dans tous les domaines, gouverner c’est prévoir !