Renégocier ou racheter son crédit immobilier ?

Les taux d'intérêt sont au plus bas. C'est le moment de renégocier ou de racheter son crédit immobilier. Mais quelle est la différence ? Et comment ça marche ?

© Fotolia/Yuri Arcurs

Les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas. Tous les grands spécialistes de l'immobilier ainsi que les organismes prêteurs encouragent chaque contractant à renégocier son prêt. Sauf que parfois, pour ne pas dire souvent, sa banque se montre peu conciliante, et dans ce cas on n'a pas d'autre choix que de changer d'établissement pour profiter pleinement de la conjoncture actuelle. Il faut donc faire racheter son crédit immobilier par une autre banque. Mais comment savoir quelle est la meilleure opération pour vous ?

Renégociation de crédit : pour qui ?

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont des niveaux très bas depuis de nombreux mois . Un record historique ! Jamais par le passé, ils n'avaient été aussi aussi bas. Et les observateurs sont unanimes : aucune remontée spectaculaire n'est prévue dans les prochains mois et les taux devraient rester stables encore plusieurs mois. Il est encore temps de renégocier son ancien prêt immobilier.

Des conditions de renégociation différentes. On ne cesse de répéter que c'est le moment de renégocier son crédit immobilier. Mais quel taux peut-on espérer ? Quels frais ce type d'opération engendre-t-il ? Votre banque est-elle obligée d'accepter votre demande ? Pour les bons clients, c'est assez simple et très avantageux. Pour les clients « moyens », cela peut devenir plus compliqué et relativement frustrant. En effet, la banque ne concède pas les mêmes conditions de renégociation à tout le monde.

Faire jouer la concurrence. Si votre banque ne vous accorde pas un nouveau taux très avantageux, vous avez alors tout intérêt à aller frapper à une autre porte. Dans ce cas là, on parle de rachat de crédit. Une opération qui coûte bien plus cher qu'une simple renégociation, mais qui peut valoir le coup. A condition de bien faire ses calculs.

Comment renégocier son crédit ?

Le bon profil pour renégocier

Pour qu'elle soit rentable, une opération de renégociation doit vous faire économiser plus que les frais engendrés. L'écart de point entre votre taux d'intérêt initial et la nouvelle proposition de la banque doit être d'au moins 0,5 %.

Deuxième point à vérifier : le prêt ne devra pas avoir dépassé le premier tiers de sa durée de vie. En effet, comme la majeure partie des intérêts est remboursée en début de crédit, passé ce délai l'opération ne sera peut-être pas rentable.

Renégocier en changeant d'agence

On n'y pense pas forcément, mais au sein d'une même banque, les conditions de renégociation et les taux d'intérêt proposés ne sont pas forcément similaires d'une agence à l'autre. D'abord parce que les taux d'intérêt varient d'une région à l'autre. Ensuite, parce qu'une nouvelle agence fera peut-être plus facilement un geste commercial, comme vous offrir ou réduire les frais de dossier liés à votre renégociation. Quoi qu'il en soit, c'est une piste à explorer.

En changeant d'agence, vous ne changez pas de banque. C'est donc bel et bien une renégociation que vous pourrez demander, et non un rachat de crédit. Vous n'aurez donc pas de démarches particulières à effectuer.

Que faire si votre banque refuse votre demande de renégociation ou si elle vous propose un taux qui ne vous satisfait pas ? Vous n'aurez pas d'autre choix que de faire racheter votre crédit immobilier par un autre établissement bancaire. Une démarche longue et coûteuse. Mais qui peut valoir le coup, l'essentiel étant de faire baisser vos mensualités ou réduire la durée de votre prêt.

Racheter son crédit immobilier

Concrètement, demander un rachat de son crédit immobilier revient à souscrire un nouveau prêt dans un nouvel établissement bancaire afin de se voir appliquer un taux plus bas que celui pour lequel vous avez signé il y a quelques années.

Ce nouveau prêt vous permet de rembourser le premier crédit contracté par anticipation et de partir sur de nouvelles modalités, tant en termes de mensualités qu'en termes de durée.

Le bon profil pour racheter son crédit

Quand on a contracté un crédit immobilier, changer de banque devient plus compliqué. En effet, la nouvelle va devoir racheter votre prêt. Une opération qui n'est, bien sûr, pas gratuite. Frais de dossier, pénalités, garanties... En effet, en changeant de banque, vous serez obligé de rembourser votre prêt initial par anticipation, et donc de payer des pénalités égales à 3 % du capital restant dû dans la limite de six mois d'intérêts. Vous devrez encore vous acquitter des frais de dossier et des frais d'hypothèque liés à la mise en place du nouveau prêt. Pour que cela soit rentable pour vous, l'économie réalisée doit être supérieure aux frais engendrés. Il faut donc bien faire ses calculs !

Comment changer de banque ?

On l'a vu, en cas de renégociation avec sa propre banque, rien n'oblige cette dernière à accéder à votre demande. Et c'est bien là le problème. Car si elle est donc libre, vous l'êtes finalement beaucoup moins !

Quand on contracte un crédit immobilier, mieux vaut présenter son meilleur profil. Mais lorsque l'on a un prêt en cours depuis quelques années, les choses ont pu changer. Imaginons. Entre l'acquisition de votre maison et aujourd'hui, vous avez acheté une nouvelle voiture, engagé quelques travaux, et vous avez eu des jumeaux que vous faites garder par une nourrice à domicile. En bref, vous avez contracté de nouveaux emprunts, et vous avez surtout de nouvelles charges fixes. Dans les conditions actuelles, vous dépassez très largement le seuil d'endettement maximal fixé à 33 % de vos revenus. Et vous ne rentrez plus du tout dans la case « bon profil ». Votre dossier n'est donc pas sûr d'être accepté par une autre banque.

La solution ? Faire appel à un courtier en prêts. Il soumettra votre demande à ses banques partenaires. Une réponse de principe vous sera donnée rapidement. Mais dans la plupart des cas vos devrez changer de banque.


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