Jusqu'à quel âge pouvez-vous emprunter ?

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Crédit immobilier et retraite ne sont pas incompatibles. Aujourd'hui, les banques accordent beaucoup plus facilement des prêts aux seniors et certains établissements acceptent même les remboursements après quatre-vingts ans !

À votre avis, jusqu'à quel âge peut-on souscrire un crédit immobilier ? Soixante ans, soixante-dix ans, voire quatre-vingts ans ? D'un point de vue juridique, sachez qu'il n'existe aucune limite d'âge. En théorie, vous pouvez pousser la porte d'une banque et souscrire un crédit à n'importe quel moment de votre vie. Dans la pratique, les faits sont moins simples. Car les conditions d'emprunt ne sont pas les mêmes selon qu'on est un jeune quadragénaire encore en activité ou un sexagénaire à la retraite…

Les banques ne traitent pas tous leurs clients de la même manière. Elles considèrent les seniors avec plus de « méfiance » que les emprunteurs plus jeunes. Pourquoi ce distinguo ? Simplement parce que plus une personne avance en âge et plus l'établissement bancaire prend des risques. Logique : avec l'âge, la probabilité de contracter une maladie augmente, ce qui accroît les possibilités de non-remboursement du crédit. Souvenez-vous : pour accorder un crédit immobilier, les banques privilégient la sécurité et passent au crible la capacité à rembourser tant en termes de revenus que de caractéristiques du projet et de l'emprunteur.

Les retraités mieux acceptés. Toutefois, avec l'allongement de l'espérance de vie ( 85,4 ans pour les femmes et 79,5 ans pour les hommes selon une enquête de l'Institut national des études démographiques), les banques sont obligées de revoir leur copie. Elles prêtent plus facilement aux retraités, même si les conditions restent draconiennes et que le coût de l'assurance décès-invalidité demeure élevé. Cette dernière reste le point-clé du crédit immobilier : plus l'on avance en âge, plus elle est chère.

Attention, ce n'est pas le taux du crédit immobilier qui change avec l'âge de l'emprunteur. Celui-ci est identique à quarante ou soixante-dix ans. Actuellement, il est d'ailleurs très bas. Ce qui fait varier le coût du crédit, c'est le taux de l'assurance décès-invalidité. Plus l'emprunteur est âgé ou en mauvaise santé et plus la surprime sera importante. Dans certains cas, l'assurance peut même être refusée.

Crédit immobilier : emprunter avant soixante-cinq ans

Emprunter jusqu'à soixante-cinq ans ne pose pas de difficultés particulières. La plupart des établissements financiers proposent des assurances groupe négociées avec des organismes spécialisés (le coût des assurances groupe varie entre 0,20 et 0,450 % du capital emprunté ou restant dû).

Prime fixe, assurance en hausse. Globalement, que vous ayez quarante ou soixante-cinq ans, le calcul des primes ne change pas. Dans ce cas, tous les clients paient une assurance identique. C'est la mutualisation du risque. Mais rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence pour obtenir un taux plus attractif, calculé sur la base d'un contrat individuel spécialement conçu pour vous et votre problématique. Cette pratique, la délégation d'assurance, est permise par la loi Lagarde à condition que la nouvelle assurance présente les mêmes garanties que celle du contrat groupe de la banque prêteuse. Les lois Hamon et Bourquin sont venues renforcer cette possibilité.

A noter : Pour les jeunes retraités, la question de l'assurance perte d'emploi ne se pose évidemment pas. Pour les autres, tout dépend de leur situation propre. En sachant que ces assurances sont souvent chères et qu'elles sont assorties de délais de carence et de franchise.

Emprunter après soixante-cinq ans : question d'assurance

Gros plan sur l’assurance. Passé soixante-cinq ans, c'est l'assurance décès-invalidité liée au crédit qui pose problème. Les contrats groupe couvrent les remboursements jusqu'à 75, voire 80 ans.

Mais les tarifs sont élevés : pour un emprunteur de plus de soixante ans non fumeur, il faut compter en moyenne dans les 1 % du capital emprunté. Pour un fumeur, le taux dépasse souvent les 1,30 %, voire les 1,50 %.

Pour les cas extrêmes, l'emprunt peut devenir impossible puisque le taux du crédit ajouté à celui de l'assurance (Taux annuel effectif global ou TAEG) dépasse le taux de l'usure (2,67 % pour les prêts à taux fixes de 10 à 20 ans fin 2019). La solution : recourir à un contrat individuel proposé dans le cadre de la délégation d'assurance. Pour des assurances spécifiques, souvent appelées « contrats seniors », la couverture peut monter jusqu'à quatre-vingt-cinq, voire quatre-vingt-dix ans. Autre atout : un tarif plutôt compétitif. Pour un non fumeur de plus de 60 ans, le taux passe à 0,70 % du capital emprunté, un chiffre qui monte à 1,10 % pour un fumeur de la même catégorie d'âge (chiffres donnés à titre indicatif).

Pensez à la convention AERAS (S'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Elle a pour objet de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème de santé grave ou encore des personnes âgées. Comment ? Elle renforce la confidentialité des informations médicales et propose même un droit à l’oubli.

Retraites : des mensualités de crédit allégées

Un crédit qui s’adapte. En général, lorsqu'on emprunte vers quarante ou cinquante ans, le remboursement du crédit ne sera pas terminé quand l'heure de la retraite aura sonné. On doit alors faire face à la baisse des revenus liée à la cessation d'activité et aux mensualités du crédit. Ce qui n'est pas simple... Du coup, certains établissements financiers ont mis au point des financements à la carte, prévoyant une baisse programmée des mensualités et des primes d'assurances lors du départ en retraite.

Deux étapes de remboursement. Pendant la période d'activité de l'emprunteur, les mensualités sont élevées ; dès lors qu'il prend sa retraite, les mensualités baissent de 30 à 90 % selon les banques. L'effort de remboursement est accru pendant les années d'activité, mais cela permet de maintenir son pouvoir d'achat au moment de la retraite. Cette formule novatrice peut s'appliquer à l'achat d'une résidence principale (primo-accession ou achat-revente) et aux investissements locatifs.

Bon à savoir : Vous ne connaissez pas la date exacte de votre départ à la retraite ? Pas de panique, certaines banques permettent de modifier, en cours de crédit, la date de changement de palier de la mensualité. Comme ça vous pourrez l'avancer si vous partez plus tôt en retraite ou au contraire la retarder pour rembourser plus rapidement.

Que faire quand l’assurance reste encore trop chère ? Vous pouvez garantir votre emprunt par une personne physique qui se portera caution ou nantir l'emprunt sur un portefeuille boursier ou une assurance vie. En cas de décès, l'établissement prêteur en sera alors le bénéficiaire. Si vous êtes déjà propriétaire d'un logement, la banque peut prendre également une hypothèque sur ce bien. Cette option reste à négocier avec la banque. Pour en savoir plus, voir notre article Emprunter sans assurance.

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Renégocier ou racheter son crédit immobilier peut s'avérer être une opération très rentable. Surtout si vous avez emprunté il y a plusieurs années. A condition toutefois de bien faire ses calculs.