Décès du locataire : les obligations de la famille vis-à-vis du propriétaire

Comment faire quand l'un de ses proches, locataire, décède ?

Le décès oblige la famille à procéder rapidement à diverses formalités liées au décès. Il faut, dans des délais évidemment très brefs, faire constater le décès, le déclarer en mairie et organiser les obsèques. Ensuite, les démarches varient selon la situation familiale et patrimoniale du défunt.

Si le défunt était par ailleurs propriétaire de biens immobiliers, le règlement de la succession se fait obligatoirement devant notaire. Si, en revanche, la succession ne comporte aucun bien immobilier, le notaire n'est pas obligatoire et les héritiers peuvent régler seuls la succession. En pratique toutefois, bien immobilier ou pas, ils font très souvent appel à un notaire, pour les aider et les conseiller.

Nous nous intéressons ici à l'hypothèse où le défunt était locataire d'un logement. Selon que le défunt locataire vivait seul ou avec un proche dans le logement, les démarches à effectuer par la famille ne sont pas les mêmes. 

Le défunt vivait seul dans le logement loué

 La personne décédée était locataire de son logement qui constituait sa résidence principale. Le contrat de location est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement à l'article 14.

Prévenir le propriétaire

La famille doit avertir le propriétaire et lui adresser un acte de décès. En général, les proches du défunt préviennent le propriétaire par téléphone très rapidement avant de lui adresser ce papier officiel. Dans la mesure où c'est le décès qui annule le contrat, c'est la date du décès qu'il faut retenir juridiquement et non la date de l'envoi ou de la réception de l'acte de décès. S'il y a un notaire, c'est en général lui qui se charge d'envoyer l'acte de décès au bailleur.

Si aucun membre de la famille ne peut se prévaloir du contrat de location et rester dans les lieux, le principe est que le bail est résilié de plein droit en cas de décès du locataire. En d'autres termes, la location est rompue, sans qu'il soit besoin pour la famille de donner congé et encore moins de respecter un délai de préavis.

Qui doit vider l'appartement d'un défunt et dans quels délais ?

Il n'y a dans ce cas aucun préavis à respecter, mais en pratique, le logement ne peut être libéré immédiatement. Les héritiers doivent disposer du temps nécessaire pour vider les lieux, c'est-à-dire récupérer, trier et déménager les affaires du défunt. Il n'est donc pas possible pour un bailleur de lancer un ultimatum aux héritiers, déjà affligés par le décès et occupés par d'autres démarches. Le plus souvent, les proches mettent un mois, deux mois maximum à libérer les lieux et à rendre les clefs au propriétaire.

Pour autant, rien n'est prévu par les textes à ce sujet. Les proches du défunt doivent donc se mettre d'accord avec le bailleur et fixer une date pour la restitution des clefs et l'état des lieux de sortie qu'ils vont signer, en lieu et place du défunt. 

Qui doit payer le loyer ou les indemnités d'occupation en cas de décès du locataire ?

Il est difficile pour la famille, les proches de libérer le logement immédiatement après la mort du locataire. Pendant ce temps qui peut courir sur plusieurs semaines, on considère que le logement est toujours occupé, puisque le propriétaire n'en a pas repris possession malgré le décès du locataire. Même si le contrat de location est résilié, dans la mesure où le logement reste occupé après le décès, les héritiers doivent payer au bailleur une indemnité d'occupation qui correspond au montant du loyer. Ils ont donc intérêt à ne pas traîner, surtout si le défunt avait peu de mobilier et qu'il laisse peu de liquidités pour payer les dettes. 

Comment résilier un bail après un décès ?

Lorsque le locataire décédé vivait seul, il n'y a pas lieu de résilier le contrat de bail. La date de fin du contrat coïncide avec la date de décès du locataire. Pour autant, pour que le lien soit formellement interrompu avec le propriétaire, le logement doit être vidé, un état des lieux de sortie réalisé et les clefs restituées par les ayants droit. Comme ces formalités peuvent prendre du temps, le bailleur doit percevoir des indemnités d'occupation jusqu'à ce qu'il reprenne possession de son logement.

Comment récupérer un logement après le décès du locataire ?

Une fois qu'il a été informé du décès du locataire, le bailleur devra maintenir le contact avec les ayants droit afin d'avoir une visibilité sur les délais dans lesquels le logement sera libéré. Il n'a pas de démarche particulière à faire, mais il serait maladroit de mettre d'emblée la pression à une famille éplorée à condition bien entendu que les ayants droit ne fassent pas traîner indéfiniment la restitution du logement à son propriétaire.

Une fois la date arrêtée, il sera procédé à un état des lieux et à la restitution des clefs avec les héritiers. Cet état des lieux va déterminer le sort du dépôt de garantie versé par le défunt lors de la signature du bail.

Quel est le sort du dépôt de garantie ?

Lorsqu’aucun notaire n'intervient, ce sont les héritiers qui règlent les comptes avec le bailleur. Si ce sont les enfants par exemple, l'un d'eux est mandaté par les autres pour effectuer les formalités et signer les documents nécessaires avec le bailleur, notamment l'état des lieux de sortie. C'est également le dépôt de garantie qui va régler le solde. Si au moment du décès, le locataire n'était redevable d'aucune somme au propriétaire que l'état de lieux ne montre aucune dégradation et que les ayants droit sont à jour des paiements, le dépôt de garantie devra leur être restitué. Si l'état des lieux montre des dégradations, le dépôt de garantie pourra faire l'objet de retenues totales ou partielles, s'il n'y suffit pas, les ayants droit pourront être sollicités pour couvrir le reliquat.

Qui est responsable des dettes d'une personne décédée ?

En plus de l'indemnité d'occupation, les ayants droit doivent également les impayés du locataire : les loyers ou charges que le défunt n'avait pas payés, ainsi que la réparation des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie et justifiées par des devis ou des factures. Des sommes dues, ils défalqueront le dépôt de garantie versé au bailleur par le locataire décédé à l'entrée dans les lieux.

Ils sont donc redevables des dettes que le défunt avait à l'égard du bailleur au moment de son décès à moins qu'ils ne rejettent la succession. Les héritiers devront donc les prendre à leur compte et s'en acquitter auprès du propriétaire.

Le défunt ne vivait pas seul dans le logement

Lorsque le locataire défunt vivait avec un proche, il faut prendre en compte la personne qui occupait le logement avec lui. Est-ce qu'elle figurait sur le bail, quelle était la nature des rapports, le degré de parenté avec le locataire défunt, depuis combien de temps cette personne vivait dans le logement. Et surtout qu'est-ce que cette personne compte faire du logement.

La personne qui vivait avec le défunt peut souhaiter conserver le logement, alors même qu'elle n'était pas en nom sur le contrat qui avait été établi au nom du seul défunt. Le mariage protège l'époux survivant et lui permet de rester dans les lieux. Dans les autres cas, en location vide, l'article 14 de la loi de 1989 permet à certaines personnes qui vivaient dans le logement avec le défunt sans être locataires d'obtenir le transfert du bail lors du décès du titulaire.

Le locataire défunt était marié ou pacsé

Si le défunt était marié, l'époux survivant est automatiquement cotitulaire du bail et peut rester dans les lieux. Si le bailleur n'était pas au courant de la situation matrimoniale du locataire, l'époux survivant doit alors simplement informer celui-ci que le locataire était marié et qu'il est décédé. Le bail se poursuit avec l'époux survivant. La loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 étend la cotitularité du bail aux partenaires qui ont conclu un Pacs. En cas de décès d’un partenaire, le bail se poursuit au profit du partenaire survivant.

Cette cotitularité résulte de l'article 1751 du Code civil et ne s'applique qu'à la résidence principale des époux ou partenaires pacsés et non à la résidence secondaire. Ainsi, donc, lorsque le contrat de location porte sur une résidence secondaire et n'a été signé que par l’un des deux, le survivant ne peut se prévaloir ni de l'article 1751 du Code civil ni de l'article 14 de la loi de 1989 qui ne s'appliquent précisément qu'aux résidences principales.

Transfert du bail : qui en bénéficie ?

Selon l'article 14 de la loi de 1989, le transfert du bail est possible pour les personnes suivantes qui vivaient avec le défunt au moment du décès :

• les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; il peut s'agir des enfants ou des petits-enfants ;
• le partenaire lié au locataire par un Pacte civil de solidarité ;
• les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Les formalités

Pour obtenir le transfert du bail, le proche du défunt doit adresser un courrier au propriétaire dans lequel il l'informe du décès du locataire et lui demande de constater le transfert du bail à son profit. Notez que la loi n'impose aucun délai pour procéder à ce courrier. Le proche qui tarde ne perd pas le bénéfice du transfert. La loi ne prévoit aucun formalisme. Il est préférable d'envoyer ce courrier en recommandé AR et de justifier de la situation. Il est donc conseillé d'adresser les pièces justificatives du lien existant avec le locataire au jour du décès.

Enfin, il n'est pas nécessaire de signer un nouveau bail puisque le contrat en cours est simplement transféré et se poursuit avec le proche du défunt aux mêmes conditions. Notez qu'au moment du renouvellement, les parties peuvent signer un bail pour régulariser le nom figurant sur le contrat.

Dans l'hypothèse où plusieurs personnes demandent le transfert du bail, le juge s'attache à vérifier qu'il existait une communauté de vie entre le locataire défunt et l'occupant et il se prononce en fonction des intérêts en présence (enfants en bas âge, état de dépendance...).

Quel préavis en cas de décès ?

Si, en revanche, aucun héritier ou proche de la famille ne reste dans les lieux, les héritiers à qui le contrat est transmis doivent le résilier et donner congé. Ils doivent alors respecter le délai de préavis prévu et adresser le congé par lettre recommandée AR. Ils doivent également pendant ce délai retirer les affaires personnelles du défunt du logement. 

L'étape finale est la restitution des clefs, la réalisation de l'état des lieux de sortie avec le bailleur et le paiement des sommes restant dues à ce dernier, déduction faite du dépôt de garantie.

Comment récupérer un logement dont le locataire est décédé sans héritier ?

Si le locataire est décédé sans héritier et/ou qu'il n'avait aucun proche vivant avec lui, le bail de location est résilié de plein droit. Pour autant le propriétaire ne peut pas reprendre possession du logement immédiatement et vider les lieux.

Pour reprendre possession du logement, le propriétaire doit saisir le service du Domaine compétent, à charge pour celui-ci de faire intervenir un curateur dans le logement pour recueillir les documents, dresser l'inventaire des biens du défunt.

Le propriétaire peut également adresser une requête au tribunal judiciaire du lieu de situation du logement qui va désigner un huissier qui va faire l'inventaire des possessions du défunt dans le logement. Si le mobilier est sans valeur, l'huissier dresse un procès-verbal de carence et le propriétaire reprend possession de son logement. 

À l’inverse, s’il constate la présence d'objets de valeur, le mobilier inventorié peut être placé dans un garde-meuble ou cantonner dans une partie du logement. Il faut en informer le curateur. Les frais (huissier, déménagement, garde-meubles, etc.) incombent au propriétaire, mais il lui est possible de les récupérer sur les biens du défunt qui ont de la valeur.