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Société civile immobilière : mode d'emploi

Tout ce qu'il faut savoir pour créer sa SCI : les avantages fiscaux et patrimoniaux, la création, les statuts, les associés et les gérants, le capital, la vie de la société, le partage des bénéfices et des dettes, la cession et la dissolution.

Une SCI n'est pas, comme certains le disent, une solution miracle pour échapper à tous les impôts. Mais, dans certains cas, elle permet un montage dont les avantages sont soit juridiques, soit fiscaux.

Les avantages successoraux

La transmission exonérée d'impôts

Depuis 14 août 2012, chaque parent peut transmettre, tous les quinze ans, à chaque enfant, 100.000 € sans payer d'impôts. Et tous les quinze ans, chaque grand-parent peut transmettre à chaque petit-enfant 31.865 € sans payer d'impôts.

Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts étant généralement inférieure à la valeur réelle du bien (du fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que le bien), cela avantage les héritiers. En outre, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI (qui peut être endettée par un emprunt, par exemple), ce qui devient encore plus intéressant.

L'achat croisé

La SCI permet un montage particulier, l'achat croisé, qui protège les personnes non mariées. Le principe : on décompose la propriété d'un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé échange sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, il ne peut être expulsé par les héritiers.

Les avantages pour l'immobilier d'entreprise

Un entrepreneur peut créer une SCI pour acheter un local et le louer à sa société commerciale. Il peut ainsi envisager de :

  • transmettre plus facilement à ses héritiers ;
  • mettre à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale (sauf si la SCI s'est portée garante) ;
  • diminuer son actif social et donc son prix, ce qui peut lui permettre de trouver plus facilement des repreneurs.

Les avantages d'une SCI sur l'indivision

L'indivision est le statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès, les époux mariés en séparation de biens, les pacsés ou les concubins, dès lors qu'ils possèdent ensemble un ou plusieurs biens.

Même si depuis 2006, le recours à l'unanimité n'est plus systématique pour gérer une indivision, la SCI se révèle plus efficace. En effet, le gérant peut se voir confier des missions étendues qui sauvegarderont mieux les intérêts des personnes que lorsqu'il y a un « blocage » dans l'indivision (dû à la présence de mineurs, de personnes qui ne s'entendent pas, etc.).

Par ailleurs, en SCI, si un associé connaît, par exemple, des difficultés financières, les autres associés peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d'enregistrement au taux de 5 %. En indivision, il faudra procéder à une vente classique avec intervention d'un notaire.

Les règles de fiscalité générale

Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et elle doit établir une déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d'impôt ou en téléchargement sur www.impots.gouv.fr

La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu.

Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société). Dans ce cas, les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.

En cas de déficits, l'associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an ou bien il les compense avec d'autres bénéfices fonciers.

En cas de vente d'un immeuble détenu par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires. Les SCI ont donc également subi la réforme des plus-values de septembre 2011, qui porte à 30 ans au lieu de 15, le délai de détention du bien nécessaire pour être exonéré d'impôt sur la plus-value..

Bon à savoir : si un associé habite gratuitement un logement appartenant à la SCI, sa valeur locative est déduite de la SCI mais l'associé doit réintégrer dans ses revenus cet avantage en nature.

Dans le cas d'un très gros patrimoine, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

Important : afin d'apprécier les vrais avantages fiscaux d'une SCI pour votre cas personnel, il faut prendre conseil auprès de votre conseiller bancaire ou votre notaire. Nous vous le rappelons : la SCI est parfois une solution avantageuse, mais ce n'est pas la solution miracle pour échapper à l'imposition.

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