Société civile immobilière : mode d'emploi

Une SCI n'est pas, comme certains le disent, une solution miracle pour échapper à tous les impôts. Mais, dans certains cas, elle permet un montage dont les avantages sont soit juridiques, soit fiscaux.

Les avantages successoraux

La transmission exonérée d'impôts

Depuis le 31 juillet 2011, chaque parent peut transmettre, tous les dix ans, à chaque enfant, 159.325 € sans payer d'impôts. Et tous les dix ans, chaque grand-parent peut transmettre à chaque petit-enfant 31.865 € sans payer d'impôts.

Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts étant généralement inférieure à la valeur réelle du bien (du fait qu'elles sont plus difficiles à vendre que le bien), cela avantage les héritiers. De plus, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI (qui peut être endettée par un emprunt, par exemple), ce qui devient encore plus intéressant. Pour en savoir plus : Transmettre un bien immobilier par une SCI

L'achat croisé

La SCI permet un montage particulier, l'achat croisé, qui protège les personnes non mariées. Le principe : on décompose la propriété d'un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé échange sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, il ne peut être expulsé par les héritiers.

Les avantages pour l'immobilier d'entreprise

Un entrepreneur peut créer une SCI pour acheter un local et le louer à sa société commerciale. Il peut ainsi envisager :

• une transmission facilitée à ses héritiers ;
• mettre à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale (sauf si la SCI s'est portée garante) ;
• diminuer son actif social et donc son prix, ce qui peut lui permettre de trouver plus facilement des repreneurs.

Les avantages d'une SCI sur l'indivision

L'indivision est le statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès, les époux mariés en séparation de biens, les pacsés ou les concubins, dès lors qu'ils possèdent ensemble un ou plusieurs biens. Pour en savoir plus : Acheter en union libre : indivision, SCI ou tontine ?

Même si depuis 2006, le recours à l'unanimité n'est plus systématique pour gérer une indivision, la SCI se révèle plus efficace. En effet, le gérant peut se voir confier des missions étendues qui sauvegarderont mieux les intérêts des personnes que lorsqu'il y a un « blocage » dans l'indivision (dû à la présence de mineurs, de personnes qui ne s'entendent pas, etc.).

Par ailleurs, en SCI, si un associé connaît, par exemple, des difficultés financières, les autres associés peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d'enregistrement au taux de 5 %. En indivision, il faudra procéder à une vente classique avec intervention d'un notaire.

Les règles de fiscalité générale

Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et elle doit établir une déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d'impôt ou en téléchargement sur www.impots.gouv.fr

La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n'acquitte pas d'impôt sur le revenu (c'est ce que l'on nomme la transparence fiscale).

Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu'un associé est une personne morale (société. Dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.

En cas de déficits, l'associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an ou bien il les compense avec d'autres bénéfices fonciers.

En cas de vente d'un immeuble détenu par la SCI, l'éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires. Les SCI subissent donc également la réforme des plus-values de septembre 2011, qui porte à 30 ans au lieu de 15, le délai de détention du bien nécessaire pour être exonéré d'impôt sur la plus-value. Pour en savoir plus : Plus-values immobilières : la réforme .

Dans le cas d'un très gros patrimoine, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés.