La création de la SCI - Créer une SCI

La SCI est une société. A ce titre, il faut remplir certaines conditions pour la créer.

Les associés de la SCI

Les associés sont au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, personnes physiques (des particuliers) ou morales (des sociétés). Ils désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées, et, en contrepartie de leurs apports en nature ou en argent, reçoivent des parts sociales. Au prorata de ces dernières, ils participent aux bénéfices de la société en recevant des dividendes. La répartition des dividendes est prévue par les statuts.

Attention : les associés sont indéfiniment responsables envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et devront les rembourser sur leur propres deniers.

Les statuts

S'agissant d'une société, elle doit avoir des statuts. Ils ne sont pas simples à rédiger, et nous vous conseillons donc d'avoir recours à un notaire puisque celui-ci est obligatoire lorsque un ou plusieurs associés apportent un bien immobilier ou lorsque la société achète un immeuble.

Dans ces statuts, on énoncera :

l'état civil des associés ;
la durée (99 ans maximum) de la SCI ;
le nom de la SCI (évitez « SCI Dupont » si vous vous appelez ainsi, afin d'éviter les confusions et faites preuve d'imagination, puisque c'est permis !) ;
l'adresse du siège social (habituellement, le domicile du gérant) ;
l'objet social de la société. A titre d'exemple, voici ce que l'on indique généralement :

La propriété de tous droits et biens immobiliers acquis ou reçus en apport par la société, la gestion et l'exploitation de ces droits ou biens, sous forme de location ou autre, leur mise à disposition gratuite ou non au profit d'un associé ou de sa famille, et plus généralement toutes opérations mobilières, immobilières et financières, à caractère strictement civil, se rattachant à l'objet social.

Les statuts seront enregistrés à la recette des impôts dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte et publiés dans un journal d'annonces légales (voir les autres formalités dans le guide les Sociétés civiles immobilières). Prévoyez un coût minimal de 1.500 euros.

Le capital

Le capital de la société est constitué des apports des associés, puis il est divisé en parts sociales, toutes d'égales valeurs, réparties ensuite entre les associés, au prorata de leurs apports. La loi n'impose pas de capital social minimum.

A noter : comme la différence entre le capital initial et le capital lors de la dissolution ou la cession des parts constitue la plus-value taxable, les associés n'ont pas intérêt à minorer la valeur de leurs apports.

Les apports

Les apports en numéraire (somme d'argent) ou en nature (immeuble, nue-propriété, usufruit) sont apportés par les associés. Au prorata de leurs apports, les associés perçoivent des dividendes sur les bénéfices de la SCI (si elle en fait !)

Les apports en numéraire

On prévoit habituellement qu'il n'est pas obligatoire de verser les fonds, sur un compte bancaire, avant la signature des statuts mais que les associés s'engagent à les verser « dès la première demande du gérant ». A défaut de versement, les sommes non payées porteront intérêt au taux légal.

Bon à savoir : si un associé ne paye pas dans les délais et cause ainsi un préjudice à la SCI (par exemple, non-réalisation d'un achat avec perte de l'indemnité d'immobilisation versée lors du compromis de vente), il pourra être poursuivi en justice avec demande de dommages et intérêts.

Les apports en nature

L'apport en nature équivaut pour l'associé qui fait cet apport à la vente de son bien immobilier. Toutefois, c'est une vente un peu particulière et il faut se souvenir que :

le prix est payé en parts de la SCI au lieu d'être payé en espèces sonnantes et trébuchantes ;
il n'y a pas de droits d'enregistrement ;
il y a établissement d'un acte notarié publié à la Conservation des hypothèques ;
le bien est réellement acquis par la SCI et à ce titre, il faut faire tous les diagnostics techniques prévus (loi Carrez, amiante, plomb, etc) ;
le notaire fera une déclaration d'intention d'alièner (DIA) et, si le bien est loué, le locataire verra son bail se poursuivre normalement ;
si les parts de SCI remises en contrepartie du bien représentent une valeur supérieure au prix de revient du bien, le vendeur pourra être imposé au titre des plus-values.

Un conseil : il ne faut pas surévaluer ni sous-évaluer les biens que vous apportez à la SCI. Cela pourrait être contesté par les autres associés ou qualifié par l'administration fiscale de donation déguisée, ou encore donner lieu à une plus-value.

Les formalités

Enregistrement. Les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suit leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI ou du domicile de l'un des associés. Il faut quatre exemplaires, mais, sauf exceptions, l'enregistrement est gratuit.

Annonce légale. Un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonces légales du lieu où se situe le siège social,

Immatriculation. Il faut l'enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social.

Pour connaître son adresse : www.greffes.com. Les services du greffe délivrent un numéro d'immatriculation et publient la société au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).