Immobilier
de particulier à particulier

Société civile immobilière (SCI)

Bien des idées fausses circulent au sujet de ces fameuses sociétés civiles immobilières. On vous a peut-être déjà conseillé de constituer votre propre SCI. Cette formule a en effet sa raison d'être et ses avantages. Mais elle a également ses contraintes, qu'il vaut mieux ne pas sous-estimer.

Il existe plusieurs types de SCI. Certaines s’adressent plus particulièrement aux professionnels de l’immobilier (SCI de construction vente ou d’attribution). Mais les particuliers peuvent également avoir recours à la formule de la SCI pour acquérir à plusieurs un bien immobilier qu’ils désirent mettre en location. On parle alors de SCI de gestion.

Dans tous les cas, la SCI n'est pas une formule miracle qui permettrait d'éluder droits de succession ou droits de mutation.

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière (SCI) ?

La SCI est une société, c'est-à-dire une « personne morale » ayant un caractère « civil », donc ne pouvant pas se livrer à des actes de commerce.

En immobilier, les activités de marchand de biens (achat de biens en vue de leur revente), d'agent immobilier (entremise dans la location et la vente d'immobilier) et d'entrepreneur en construction sont commerciales.

La création d'une SCI peut s'avérer très utile en matière de succession ou pour l'achat d'un bien par un couple non marié. Il existe plusieurs types de SCI.

La SCI est une société créée par deux personnes au minimum qui ont décidé de mettre en commun des capitaux, des idées pour en partager les bénéfices et, le cas échéant, les pertes qui peuvent en résulter.

La société est titulaire d'un patrimoine (souvent un immeuble) et ses membres disposent de parts qui représentent le capital social.

Elle se distingue de la société commerciale car elle ne peut avoir aucune activité ou objet commercial (par exemple : l'achat d'immeubles pour les revendre, la location meublée sauf à titre accessoire).

Pourquoi créer une société civile immobilière (SCI) ?

Les raisons qui peuvent vous pousser à créer une SCI sont nombreuses. Acheter un logement à plusieurs, faire un investissement locatif, gérer ses locations, transmettre son patrimoine... De plus, l'idée de monter une société en famille ou entre amis pour réaliser une opération immobilière que l'on ne pourrait pas mettre en œuvre seul est en soi séduisante. Or, s'il apparaît clairement qu'une SCI permet de transmettre des biens immobiliers avec plus de facilité, son intérêt n’est pas évident dans tous les cas de figure.

La SCI de location

La SCI de location est la plus usitée : plusieurs parents, amis, s'associent pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés ne sont pas propriétaires des biens mais de parts. Ils ne peuvent les transmettre à un coût moindre que lors d'une transmission classique.

Lorsque la SCI achète le bien, elle paye les mêmes droits qu'un particulier et peut bénéficier des mêmes avantages (amortissement Robien, amortissement Borloo, etc.). Les loyers perçus constituent des revenus. Chaque associé percevra des dividendes au prorata de sa quote-part dans la SCI et il devra acquitter un impôt (voir Les avantages juridiques et fiscaux d'une SCI).

La SCI d'attribution

Cette SCI permet de construire ou d'acquérir un immeuble pour le diviser par fractions destinées aux associés. La SCI se transforme habituellement en copropriété et si, par le passé, elle était très utilisée, aujourd'hui on ne la rencontre plus que rarement, lors de l'achat d'un appartement. Dans ce cas, vous n'achetez pas des lots de copropriété mais des parts de SCI vous donnant droit à la jouissance de l'appartement. Vous paierez les mêmes droits que lors d'une acquisition classique, vous pourrez habiter ou louer votre logement, mais il faudra vous renseigner, auprès du notaire, sur l'état des finances de la SCI.

Les SCI de jouissance à temps partagé (société de multipropriété)

Improprement appelées « sociétés de multipropriété », ces SCI vendent aux associés des parts donnant droit à la jouissance d'un appartement ou une maison à la mer, la montagne, pendant une période donnée. Malgré plusieurs législations visant à protéger l'acquéreur, ces acquisitions restent financièrement risquées.

Les SCI de construction-vente

Ces sociétés ont un cadre approprié aux opérations réalisées par les promoteurs, elles ne concernent donc pas les particuliers.


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