Achat dans le neuf : c'est quoi les intérêts intercalaires ?

Quand on achète un logement sur plan, à quel moment paie-t-on le prix ?

On paie le prix tout au long de la construction de l’immeuble (appartement ou maison), il y a un versement à chaque grosse étape en sachant que le délai de construction varie entre un et deux ans. Et c’est la loi qui organise ce paiement échelonné du prix de vente, c’est bien cadré.  

Vous payez 5 % à la réservation, 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble et le solde, soit 5 %, à la livraison ou à la levée des réserves si réserves il y a eues… C’est ce que l’on appelle le paiement échelonné les travaux et c’est la loi qui l’impose. En fait c’est la banque qui paie ! C’est la banque qui débloque le prêt au fur et à mesure pour payer le promoteur.

Et vous, à ce stade, vous ne remboursez pas le crédit immobilier pour éviter la double charge de logement. Mais vous n’allez pas rien payer non plus, vous allez payer des intérêts intercalaires (intercalaires parce que ça s’intercale entre le premier versement de la banque au promoteur et le moment où vous êtes livré et commencez à véritablement rembourser le crédit). Vous payez également dès le premier versement de la banque l’assurance du prêt. 

Comment sont calculés ces intérêts intercalaires ?

Ils sont calculés au même taux que le crédit immobilier au prorata du montant débloqué. Donc, prenons un exemple : vous achetez un logement sur plan le 1er juillet 2021, crédit de 200 000 euros sur 20 ans à 1,50 %, ça nous fait une mensualité à 965 euros et un coût du crédit à 31 600 euros. On va dire que vous payez les 5% de la réservation avec votre apport personnel.  

Six mois plus tard, les fondations sont achevées, le promoteur demande donc le déblocage d’une partie du prêt, 35 % comme la loi le permet, soit 70 000 euros. Et vous allez donc commencer à payer des intérêts intercalaires. 70 000 x 1,50 % = 1 050, divisé par 12 = 87,50 euros. Chaque mois, il faut payer 88 euros à la banque.

Nouvelle étape ! Six mois plus tard, en juin 2022, le logement est hors-eau, nouveau versement de la banque : 70 % du prix est maintenant versé soit la somme de 140 000 euros, soit 175 euros d’intérêts intercalaires. Et ainsi de suite, 95 % à l’achèvement, soit 238 euros. Mine de rien, on arrive à un total de 2 300 euros d’intérêts intercalaires sur toute la période de construction. Et ces 2 300 euros s’ajoutent au coût total de votre crédit ! Et il faut aussi compter l’assurance du prêt que vous payez également dès le premier versement de la banque. 

Une fois que vous avez les clés, les intérêts intercalaires s’arrêtent et vous commencez à régler votre prêt. 

Existe-t-il un moyen d’échapper à ces intérêts intercalaires ?

Il y a trois solutions : la première, c’est pas vraiment une solution ! Elle consiste seulement à avoir les reins solides et à rembourser la mensualité du prêt dès le premier versement. Cela peut vous correspondre si vous n’avez pas de charge pour votre logement, si vous êtes hébergé chez vos parents par exemple.  Dans ce cas là, pas d’intérêts intercalaires… Vous économisez 2 300 euros.

Deuxième solution : le différé des intérêts intercalaires. Dans ce cas, vous ne payez pas les intérêts intercalaires pendant la construction mais seulement une fois que vous êtes livré en même temps que le prêt principal. L’avantage, c’est que vous n’avez pas à sortir de l’argent pendant la construction, vous protégez votre trésorerie. Le problème, c’est que vous alourdissez un peu plus le coût de votre crédit parce que la banque ajoute les intérêts intercalaires au capital emprunté. 

Troisième chose à vérifier avec le banquier : l’absence de commission d’engagement. Certaines banques peuvent facturer ce qu’elles appellent une commission d’engagement sur les sommes restant à débloquer. Cette surfacturation a un coût qui peut s'ajouter aux intérêts intercalaires.