Toulouse : où investir rapporte 7 fois plus qu'un livret A

La dynamique toulousaine

Toulouse attire. La ville a gagné près de 5 900 habitants par an entre 2017 et 2023, selon l’Insee, pour atteindre 514 819 habitants. Cette croissance nourrit la demande de logements. Les étudiants pèsent lourd : le site universitaire toulousain en compte 110 552. L’emploi suit, porté par l’aéronautique et le spatial, autour d’Airbus et de ses sous-traitants. Les transports vont aussi évoluer.

👉La troisième ligne de métro, longue de 27 km et dotée de 21 stations, doit relier Colomiers à Labège via Blagnac et le centre-ville fin 2028.

Un marché toulousain qui repart doucement

À Toulouse, la location domine le marché. Selon l’Observatoire PAP, 63 % des ménages sont locataires, parc privé et social confondus. La demande à l’achat reste soutenue : 1 496 acheteurs cherchent un bien sur PAP.fr, et un vendeur trouve preneur en 55 jours en moyenne. Après deux années de repli, les prix repartent doucement. Le mètre carré s’établit à 3 370 € en moyenne, 3 304 € pour un appartement et 3 865 € pour une maison, selon l’Observatoire PAP.

👉L'immobilier à Toulouse progresse de 1,9 % sur un an, mais recule encore de 1,2 % sur deux ans. Sur cinq ans, la hausse se limite à 0,6 %.

La Reynerie, des petites surfaces à prix bas

Au sud-ouest de Toulouse, La Reynerie fait partie du Grand Mirail, avec Bellefontaine et Bagatelle. Le quartier s’organise autour de son lac et du château de la Reynerie. La ligne A du métro le dessert, à une station de l’université Toulouse-Jean-Jaurès. La demande locative vient surtout des étudiants et des ménages modestes.

👉Les investisseurs ciblent surtout les petites surfaces. Un studio de 25 m² se loue environ 512 € par mois et s’achète 48 550 €. Sa rentabilité brute, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité, atteint 12,7 %. Les surfaces plus grandes affichent elles aussi un bon rendement. Un deux-pièces de 43 m², loué 610 € et acheté 66 550 €, rapporte 11 %. Un trois pièces de 63 m², loué 770 € et acheté 89 000 €, rapporte 10,4 %.

Studio, T2, T3 : quelle rentabilité ?

Quelles perspectives en 2027 ?

Selon l'Observatoire PAP, les prix du quartier La Reynerie devraient progresser d’environ 1 % en 2027. La dernière phase du renouvellement urbain, prévue jusqu’en 2030, transformera l’offre avec 862 logements démolis et 1 206 construits dont 40 % en privé ou en accession.

3 résidences neuves qui cartonnent à Toulouse

🏢 Esplanade Jean-Cassou - À partir de 117 717 €

Résidence étudiante meublée desservie par la ligne A du métro, éligible LMNP, gérée par un exploitant sous bail commercial. 18 studios disponibles, livraison au 3ᵉ trimestre 2027.

🏢 Toulouse-Lautrec - À partir de 119 000 €

Résidence meublée pour jeunes actifs, au pied de la future station de la 3ᵉ ligne de métro. 2 logements disponibles, un studio et un 2 pièces, achat HT, livraison au 4ᵉ trimestre 2028.

🏢 Université Jean-Jaurès - À partir de 153 590 €

Travaux en cours, métro accessible à pied. 23 logements disponibles du 2 au 4 pièces, éligibles Jeanbrun, LMNP et TVA à 5,5 %, livraison au 3ᵉ trimestre 2027.

Résidences disponibles sur Immoneuf, le site de l'immobilier neuf de PAP