Toulouse : les prix grimpent (+2,3 % en 1 an), un quartier va dépasser les…

Les primo-accédants sont de retour

Le marché immobilier Toulousain est reparti ! La demande est stimulée par les primo-accédants. Longtemps écartés du marché par des conditions de financement trop strictes, ils réapparaissent aujourd’hui avec des projets concrets. Et c’est une bonne nouvelle, car leur présence est essentielle : ce sont eux qui enclenchent la chaîne des ventes, débloquant les achats-reventes et redynamisant l’ensemble du marché. Les prix des logements ont d’ailleurs progressé de 2,3 % en 2025, atteignant 3 315 €/m², selon l’Observatoire PAP.

👉Des acheteurs exigeants

Les acheteurs sont présents mais exigeants : ils visitent plus, négocient davantage et arbitrent selon des critères clairs comme l'emplacement, le DPE, les travaux. Résultat : les biens bien positionnés en prix se vendent rapidement, tandis que les autres peuvent rester plusieurs semaines sans contact.

🗣️« Le rapport de force entre acheteurs et vendeurs commence à se rééquilibrer. Lorsque le nombre d'acheteurs tend à se rapprocher du nombre de biens disponibles, alors la concurrence s’intensifie... Ce qui limite les baisses de prix et favorise, à terme, une reprise haussière », analyse Roman Rainfray, chargé d’études chez PAP.

Les atouts de Toulouse

1. Une attractivité économique soutenue par l’aéronautique, la tech et l’enseignement supérieur ;
2. Une population étudiante importante qui alimente la demande locative et intermédiaire ;
3. Une qualité de vie reconnue avec ses espaces verts, la Garonne, essentielle pour les familles et travailleurs à distance.

👉Les prix moyens par type de bien

Quelles perspectives pour l’immobilier de Toulouse ?

Si la hausse des prix observée en janvier se maintient, on peut anticiper une progression comprise entre 2 et 3 % sur l’ensemble de l’année 2026 selon l’Observatoire PAP. Les logements pourraient se vendre entre 3 381 €/m² et 3 414 €/m² d’ici la fin de l’année 2026.

👉Des prix immobiliers très contrastés

Cette évolution se ferait de façon hétérogène selon les quartiers. Dans les secteurs les plus recherchés comme Carmes, Saint-Cyprien ou Côte Pavée, où l’offre est structurellement limitée, les prix pourraient continuer à grimper légèrement, soutenus par la concurrence entre acheteurs. Dans les quartiers en transition comme Matabiau ou Borderouge, les prix devraient rester stables ou progresser très modérément, en fonction de la qualité du bien et de son emplacement.

🙋‍♀️Cette progression des prix reste raisonnable et soutenable, ce qui peut rassurer les acheteurs hésitants. Les conditions ne sont pas réunies pour un rebond spéculatif, mais plutôt pour une reprise saine, soutenue par une demande active et mieux répartie sur le territoire toulousain.

Les prix dans les quartiers prisés de Toulouse

📍Les Carmes : 4 620 €/m²

Cœur historique et vibrant de Toulouse, le quartier des Carmes séduit par son charme ancien, ses rues pavées, son marché couvert et ses immeubles en brique rose. Très recherché, il concentre une forte demande. La rareté des biens et la centralité expliquent des prix élevés, souvent parmi les plus hauts de la ville.

📍Côte Pavée : 3 660 €/m²

Situé à l’est du centre, Côte Pavée est un quartier huppé et très résidentiel, recherché pour ses écoles, son calme et ses maisons avec jardins. On y trouve de nombreux pavillons des années 50 et 60, ainsi que des résidences modernes de standing. C’est un secteur stable, avec une demande forte.

📍Matabiau : 3 590 €/m²

Autour de la gare centrale, Matabiau est un quartier en pleine transformation, porté par les grands projets d’aménagement et l’arrivée de la LGV à moyen terme. Il attire de plus en plus d’investisseurs et de jeunes actifs séduits par son accessibilité. Si certains secteurs restent encore en transition, la requalification urbaine tire les prix vers le haut.

Les prix, quartier par quartier, à Toulouse. © PAP

📍Les Minimes : 3 220 €/m²

Quartier résidentiel au nord du centre, les Minimes offrent un cadre de vie calme, apprécié des familles et des jeunes actifs. Très bien desservi par le métro, avec de nombreux commerces et espaces verts, il combine accessibilité et confort. C’est un secteur où les prix restent contenus, tout en bénéficiant d’un bon potentiel locatif.

📍Borderouge : 2 490 €/m²

Au nord, Borderouge incarne un quartier en devenir, avec une forte dynamique de renouvellement urbain. Desservi par le métro et doté d’équipements récents, il attire les primo-accédants et les familles à la recherche de prix abordables. C’est l’un des quartiers les plus accessibles de Toulouse.

Toulouse vs les villes limitrophes

Pôle économique régional, Toulouse fait partie des communes les moins chères de la Haute-Garonne.

Qui achète à Toulouse ?

• Les familles (45 %). Elles recherchent des 3 voire des 4 pièces dans des quartiers résidentiels proches d’écoles ;
• Les primo‑accédants (30 %). Ils ciblent des petites surfaces proposées à prix attractifs ;
• Les investisseurs locatifs (25 %). Ils privilégient des studios ou des 2 pièces proches des transports.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

 🏢 3 pièces - Les Carmes

Ce trois pièces en duplex de 75 m² se trouve dans un bel hôtel particulier avec cour intérieure. Le bien propose un séjour lumineux, une cuisine équipée et deux chambres. Son prix ? 419 000 € soit 5 587 €/m².

🏢 4 pièces - Côté Pavée

Cet appartement traversant de 90 m² est situé au 1^er étage d’un petit immeuble de 6 logements. Il dispose deux balcons avec vue sur un jardin public. Il est en vente 340 000 € soit 3 778 €/m².

🏢 4 pièces - Rangueil

Ce T1 bis de 42 m² est situé au 3^e étage d’une résidence récente avec ascenseur, à deux pas du métro. En excellent état, il offre un balcon sans vis-à-vis. Il est proposé à 160 000 € soit 3 810 €/m².