Clichy-sous-Bois : les quartiers les plus chers, les moins chers et celui qui va monter

À l'est de la Seine-Saint-Denis, Clichy-sous-Bois compte près de 29 000 habitants. Bordée par la forêt régionale de Bondy, la commune offre un cadre verdoyant à une quinzaine de kilomètres de Paris. Depuis 2019, le tramway T4 la relie aux gares RER de Bondy et d'Aulnay-sous-Bois. La future ligne 16 du Grand Paris Express, attendue courant 2028 va considérablement améliorer sa desserte.

Les prix sont en légère baisse à Clichy-sous-Bois

Selon l'Observatoire PAP, le prix moyen de l'immobilier est de 2 061 €/m², en léger recul de 0,5 % sur un an. Sur 5 ans, la baisse s'élève à 5,4 %. Les appartements se négocient à 1 894 €/m², soit moins de la moitié de la moyenne de la Seine-Saint-Denis (4 059 €/m²). Les maisons s'affichent à 3 180 €/m². Il faut compter en moyenne 81 jours pour vendre un bien.

👉 À quoi s'attendre en 2027 ?

La ligne 16 du Grand Paris Express, attendue courant 2028, rapprochera Clichy-sous-Bois des grands pôles d’emploi du nord de la métropole. Les acheteurs anticipent déjà son arrivée, ce qui devrait soutenir la demande et faire progresser les prix de 2 % en 2027, des prix qui resteront très inférieurs à ceux des villes voisines. La transformation du Bas-Clichy, avec la démolition de copropriétés dégradées et la construction de logements neufs, contribue aussi à améliorer l’image de la ville.

👉 Combien coûte un logement à Clichy-sous-Bois ?

Les 3 pièces dominent le marché et représentent 53 % des ventes, loin devant les maisons (21 %).

T2	126 300 €
T3	103 100 €
T4 et +	137 700 €
Maison	302 100 €

Les quartiers de Clichy-sous-Bois au-dessus de 2 800 €/m²

• Louise Michel-Temple (2 962 €/m²). C'est le secteur le plus coté de la ville. Les appartements y atteignent 3 048 €/m² et les maisons 2 876 €/m². Les résidences récentes et les pavillons expliquent ce niveau de prix ;
• Étienne Laurent (2 826 €/m²). Dans ce secteur résidentiel, les appartements se négocient à 2 862 €/m² et les maisons à 2 789 €/m². Son calme et son habitat bien entretenu attirent les familles ;
• Maurice Huron-La Chapelle (2 814 €/m²). Recherché pour sa tranquillité et ses pavillons, ce secteur affiche 2 836 €/m² en appartement et 2 791 €/m² en maison. L'allée Albert-Camus, à 2 628 €/m², compte parmi les rues les plus chères de la ville.

Les secteurs en dessous de 2 400 €/m²

📍 Maurice Audin : 2 381 €/m²

Très accessible, ce secteur propose des appartements à 1 976 €/m². Il permet d’acheter un logement familial avec un budget limité. Les primo-accédants y trouvent une bonne alternative aux communes voisines.

📍 Paul Vaillant Couturier : 2 354 €/m²

Ce secteur de grands ensembles affiche des appartements à 1 922 €/m². La restructuration en cours offre des perspectives de valorisation aux acquéreurs patients. Les investisseurs à petit budget peuvent y viser des rendements intéressants.

📍 Louis Blériot : 2 034 €/m²

C'est le secteur le moins cher de la ville avec des appartements à 1 282 €/m². On y trouve l'allée Victor-Hugo, la rue la plus abordable de la ville, à 1 041 €/m².

🙋‍♀️ Le quartier qui monte : Le Chêne Pointu

Le Bas-Clichy vit une profonde transformation : démolition des copropriétés dégradées, nouvelles résidences, espaces publics repensés... À 2 094 €/m² pour un appartement, il offre encore des prix bas et attractifs. L'arrivée programmée de la ligne 16 devrait accélérer son rattrapage. C'est le moment d'acheter.

Investir à Clichy-sous-Bois : un bon plan ?

Selon l'Observatoire PAP, un 2 pièces se négocie autour de 126 300 € et un 3 pièces autour de 103 100 €, des tickets d'entrée rares en petite couronne. La demande locative est bien réelle : 68 % des habitants sont locataires. L'arrivée de la ligne 16 et la rénovation du Bas-Clichy devraient soutenir la valeur des biens à moyen terme. Quelques précautions restent indispensables : vérifier l'état de la copropriété, le montant des charges et les travaux votés, car certains immeubles anciens ont besoin d'une remise à niveau importante.

👉Quelle surface acheter avec 200 000 € ou 300 000 € ?

Budget	Appartement	Maison
200 000 €	105 m²	63 m²
300 000 €	158 m²	94 m²

Clichy-sous-Bois vs les villes limitrophes

Clichy-sous-Bois reste nettement moins chère que ses voisines, avec un prix moyen inférieur de plus de 1 100 €/m² à celui de Livry-Gargan.

Le Raincy	4 196 €/m²
Gagny	3 500 €/m²
Montfermeil	3 407 €/m²
Livry-Gargan	3 212 €/m²
👉 Clichy-sous-Bois	2 061 €/m²

Qui achète à Clichy-sous-Bois ?

• Les acquéreurs en résidence principale (95 %). Familles et primo-accédants profitent de prix parmi les plus bas de la petite couronne, en particulier pour les 3 pièces ;
• Les investisseurs (5 %). Ils ciblent des appartements à petit prix destinés à la location, dans une ville où 68 % des habitants sont locataires.

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