Taxe foncière : une hausse sans fin ?

La taxe foncière va-t-elle devenir un vrai critère de choix lorsqu’il s’agit d’acheter un logement ? La question vaut d’être osée tant cet impôt local s’alourdit. Payé par les propriétaires de logements (résidence principale et secondaire, investissement locatif), il compte pour 35,3 milliards en 2020 révèle le Baromètre de la taxe foncière de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), publié le 19 octobre 2021. Sur cinq ans, la taxe foncière augmente de 11,4 %, contre 3,7 % pour l’inflation et 2 % pour les loyers. Entre 2010 et 2020, elle prend 27,9 %, l’inflation 8,9 %, les loyers 9,7 %... « Cette hausse trois fois supérieure à celle des loyers et de l’inflation est forcément préoccupante », s’inquiète Christophe Demerson, le président de l’UNPI.

Taxe foncière, mode d’emploi. Pour établir la taxe, le fisc commence par établir la valeur locative cadastrale annuelle du logement. Grosso modo, c’est le loyer théorique que l’on peut en tirer en fonction des caractéristiques du bien (date de construction, équipements, etc.) diminué d’un abattement de 50 % pour tenir compte des frais de gestion et d’entretien. Ensuite, les collectivités locales (communes notamment) appliquent un taux à cette valeur locative cadastrale, qui sert de base d’imposition à la taxe foncière. Au montant obtenu s’ajoutent des frais de gestion perçus par l’Etat. Et l’on obtient la taxe foncière nette.

Valeurs locatives : progression. Première raison de la hausse de la taxe foncière : l’augmentation de la valeur locative des logements. Cette base d’imposition, déterminée en fonction de l’indice des prix à la consommation, n’a progressé que de 0,2 % en 2020. Mais la hausse atteint 6,1 % sur cinq ans et 14,1 % sur dix ans. En clair : avant même que les collectivités locales ne fixent leurs taux, la taxe foncière grimpe mathématiquement. Et les taux, justement : ils constituent la deuxième cause de l’augmentation de la taxe foncière. Car dans la majorité des cas, les communes et autres collectivités locales ont la main lourde.

Qui augmente le plus ? L’UNPI établit un palmarès de la hausse des taux dans les villes les plus peuplées de France. Résultat : « entre 2010 et 2020, la taxe foncière a augmenté de plus de 30 % dans douze grandes villes sur cinquante », pointe l’organisation de propriétaires. La première place revient à Nantes (+ 37,5 % en dix ans), suivie par Villeurbanne (+ 36,81 %) et Clermont-Ferrand (+ 36,02 %). Une douzaine de villes connaissent une hausse inférieure à 20 %. Les plus raisonnables : Nice avec + 14,85 % sur dix ans, Grenoble avec + 13,35 % et Caen avec 11,13 %. Paris limite la casse, avec une hausse de sa taxe foncière de 17,98 % sur dix ans.

Taxe foncière : qui paie le plus ? Le baromètre de l’UNPI dresse un classement des taux de taxe foncière communal et départemental dans ces mêmes cinquante communes. L’occasion de savoir où les propriétaires paient le plus. Angers arrive en tête, avec un taux de 56,42 % appliqué aux valeurs locatives. Elle est suivie par Amiens (55,87 %), Grenoble (54,67 %), Le Havre (54,46 %) et Nîmes (53,37 %). A l’inverse, le taux s’établit à 30,52 % à Annecy, 29,87 % à Lyon, 21,30 % à Nanterre, 15,72 % à Boulogne-Billancourt. C’est à Paris que les taux sont les plus bas : ils se chiffrent à 14,13 % (toutes les données sont sur le site de l’UNPI). 

© UNPI

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Accalmie en 2021. Entre 2020 et 2021, la taxe foncière augmente de seulement 1 % dans les cinquante plus grandes villes scrutées par le baromètre de l’UNPI. « Elle progresse de moins de 0,50 % dans trente-trois grandes villes en raison de la stabilité des taux, mais aussi du coefficient de revalorisation des valeurs locative 2021 (+ 0,20 %) le plus faible jamais appliqué. » Le bas niveau de l’inflation explique cette tendance et, côté taux, de nombreuses communes on fait montre de modération. Si l'augmentation s'établit à 9 % à Orléans et à 7,95 % à Poitiers, elle est inférieure ou égale à 0,60 % dans trente-quatre communes sur cinquante.

Plus de deux mois de loyer ! « Pour prendre la mesure du poids de la taxe foncière, il faut savoir que le taux moyen, soit 38,92 % de la base d’imposition, représente pour un bailleur 19,46 % du loyer annuel soit 2,3 loyers mensuels. Dans les villes ou le taux dépasse les 50 %, la taxe foncière compte pour trois mois de loyers », calcule Christophe Demerson. Pour un propriétaire accédant, la facture peut là encore être salée, la taxe comptant en moyenne pour 101 € par mois en 2021 selon une étude du courtier Meilleurtaux. Là où les taux sont les plus élevés, la taxe peut dépasser 125 € mensuels, soit un à deux mois de mensualité de prêt !

La taxe, côté bailleurs. Les propriétaires-bailleurs pourront se consoler grâce à un mécanisme fiscal qui leur est favorable : la taxe foncière est déductible des loyers en location vide et des recettes locatives en location meublée. « Ce mécanisme de déduction est certes intéressant, mais pour qu’il puisse jouer, les propriétaires-bailleurs doivent d’abord payer la taxe foncière », remarque Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI. Et d’ajouter : « Nombre d’entre eux, qui disposent de petits moyens et qui perçoivent des loyers bas comme c’est le cas dans bien des villes peuvent éprouver des difficultés à acquitter cet impôt local ».

Difficultés de paiement. Certains propriétaires-occupants comme les retraités à petites pensions qui vivent dans de grands logements peuvent, eux aussi, avoir du mal à faire face. Certes, ils bénéficient d’une baisse de la taxe d’habitation, laquelle reste insuffisante pour compenser la taxe foncière. Ils peuvent être poussés à faire de douloureux arbitrages. « Certains propriétaires souscrivent des prêts à la consommation pour payer leur taxe foncière et d’autres déménagent pour vivre dans une commune qui a la main moins lourde. Des propriétaires modestes sont même obligés de vendre », regrette Christophe Demerson.

Avalanche de taxes. L’UNPI pointe aussi les « petites taxes » comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOEM), qui monte dans de nombreuses villes et la taxe Gemapi (Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations). « Prélevée avec la taxe foncière, son taux atteint 1,64 % dans certaines communes. » Dans les deux tiers des villes, les propriétaires paient la Taxe spéciale d’équipement (TSE). Les Franciliens versent une TSE spécifique et la Taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA). « Les frais de rôle perçu par l’Etat, qui assure la collecte, atteignent 9 % du montant à payer », précise l’UNPI. Bref, ça fait beaucoup. 

Le retour de la hausse. Le poids de la taxe foncière a de fortes chances de s’alourdir. « Les propriétaires craignent que les exonérations de taxe d’habitation poussent les collectivités locales à augmenter leurs taux de taxe foncière malgré l’engagement de l’Etat à compenser le manque à gagner », indique Pierre Hautus. La révision des valeurs locatives, qui devrait entrer en vigueur en 2026, pourrait entraîner de nouvelles hausses de taxe foncière. Idem pour la rénovation : lorsqu’un logement est refait pour offrir une meilleure performance énergétique et un meilleur confort, il voit aussi sa valeur locative progresser…   

Appel à la modération. Pour alléger le fardeau, l’UNPI émet une série de propositions. Elle appelle l’Etat et les collectivités à conclure un pacte de modération avec les propriétaires. « On encadre bien les loyers, trouvons le moyen d’encadrer la taxe », martèle Christophe Demerson. L’organisation estime que des exonérations temporaires pour les logements qui font l’objet d’une rénovation énergétique sont nécessaires. L’UNPI demande également « l’inscription d’une règle d’or dans la révision des valeurs locatives afin que les rénovations énergétiques ne se répercute pas sur les taxes foncières et taxes d’habitation résiduelles. »  

Faire face à la taxe foncière. Compte tenu de l’importance de cette contribution, « les acheteurs de résidence principale et les investisseurs en locatif doivent s’informer en amont pour savoir combien ils paieront, notamment en discutant avec le vendeur du bien », recommande Pierre Hautus. Cette stratégie d’anticipation vaut aussi pour les particuliers qui se lancent dans un projet de rénovation. Des sites comme impots.gouv.fr et service-public.fr donnent de nombreuses infos sur cet impôt local. De son côté, le service juridique de PAP.fr a réalisé un grand dossier justement nommé Tout sur la taxe foncière. A lire absolument pour faire les bons comptes !