Pessac : la baisse des prix se poursuit, l'immobilier tombe sous les...

Les ventes repartent... enfin !

Après une année 2024 marquée par un net recul des prix dans l’agglomération bordelaise, Pessac n’a pas échappé à la tendance nationale. Selon l’Observatoire PAP, les prix accusent une baisse de 6,8 % sur un an, portant le prix moyen à 3 804 €/m². Pourtant, le marché n’est pas à l’arrêt : les délais de vente restent modérés (64 jours en moyenne), et l’activité repart progressivement, notamment dans les segments les plus demandés.

👉Des appartements décotés

La correction des prix n’a pas affecté tous les logements de manière uniforme. Sur PAP.fr, on observe clairement que les appartements anciens ou nécessitant des travaux ont subi une pression à la baisse plus marquée. Les acheteurs sont prudents et négocient davantage, surtout si le bien n’est pas immédiatement habitable. Les maisons bien situées, avec jardin ou proches des transports, se maintiennent mieux.

🗣️« Le marché repart, doucement mais sûrement. Après des mois de ralentissement, les signaux passent au vert : les acheteurs reviennent. Entre janvier et fin août 2025, l'Observatoire PAP a relevé une hausse du nombre d'acheteurs d'environ 11,5 % (vs 2024). », explique Roman Rainfray, chargé d’études chez PAP.

👉Les prix moyens par type de bien

Studio (26 m²)	100 000 €
2 pièces (45 m²)	167 900 €
3 pièces (67 m²)	226 500 €
4 pièces (91 m²)	340 000 €

Quelles perspectives pour l’immobilier de Pessac ?

Alors que le marché immobilier pessacais a connu un recul des prix de l’ordre de 6,8 % sur un an, selon l’Observatoire PAP, plusieurs indicateurs suggèrent que 2026 pourrait marquer un nouveau cycle, plus favorable aux vendeurs... mais toujours attractif pour les acheteurs bien positionnés. Les prix devraient se stabiliser avant d’augmenter de 1 à 3 % en 2026, selon l’Observatoire PAP. Cette progression sera portée par :

1. L’amélioration possible des conditions de crédit ;
2. La demande toujours importante, notamment de la part des familles et des primo accédants qui cherchent du logement accessible proche de Bordeaux ;
3. La rénovation du parc immobilier ancien, notamment dans les quartiers de Camponac et Noës, qui ouvre des perspectives de valorisation intéressantes.

Les prix dans les quartiers prisés de Pessac

📍Magonty : 3 937 €/m²

Situé au sud-est, Magonty offre un cadre résidentiel paisible, majoritairement composé de maisons avec jardin. Le quartier attire les familles à la recherche de verdure et de tranquillité, tout en restant bien connecté grâce aux axes routiers et aux lignes de bus. Les prix y sont stables.

📍Le Bourg : 3 686 €/m²

Cœur historique de Pessac, Le Bourg séduit par son ambiance, ses commerces et le tramway. C’est un quartier central, très recherché par les familles et les actifs.

📍Camponac : 3 020 €/m²

Camponac est l’un des quartiers les plus accessibles de Pessac. Bien desservi par la ligne de tramway B, il attire les primo-accédants et les investisseurs. Les prix y sont parmi les plus bas de la commune. C’est un secteur à surveiller pour son potentiel de valorisation.

📍Noës : 3 012 €/m²

Le quartier des Noës propose une offre équilibrée entre appartements et maisons. On y trouve des logements des années 70 ainsi que des constructions plus récentes. Les prix restent contenus.

Pessac vs les villes limitrophes

Moins connue que Bordeaux, Pessac séduit de nombreux acquéreurs avec des prix plus abordables.

Bordeaux	4 418 €/m²
Talence	4 081 €/m²
👉Pessac	3 804 €/m²
Villenave‑d’Ornon	3 472 €/m²

Qui achète à Pessac ?

• Les familles (52 %). Elles ciblent des maisons de 4 pièces et plus, avec jardin, dans des quartiers résidentiels calmes comme Magonty ;
• Les primo-accédants (31 %). Ils cherchent des 2 ou 3 pièces privilégiant les quartiers proches du tramway ou du centre ;
• Les investisseurs (17 %). Ils ciblent les petites surfaces à proximité des universités ou des transports pour les louer à des étudiants ou jeunes actifs.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 3 pièces - Alouette

Cet appartement de 68 m² dans une petite copropriété, lumineux et rénové il y a 3 ans. Un bien en vente 215 000 € soit 3 162 €/m².

🏠 Maison - Magonty

Maison rénovée récente de 116 m² dans le quartier résidentiel de Magonty. Son prix ? 549 000 € soit 4 740 €/m².

🏠 Maison - Alouette

Maison contemporaine non mitoyenne de 130 m² avec 4 chambres, un jardin et une piscine, proche du bus/tram. Un bien mis en vente 529 000 € soit 4 076 €/m².