Bordeaux : la chute des prix immobiliers se poursuit, un quartier tombe sous les...

Les prix baissent encore à Bordeaux

Après une décennie marquée par une hausse spectaculaire des prix, le marché immobilier de Bordeaux entre dans une nouvelle phase. Un retournement significatif est observé depuis 2022, amorçant une correction des prix dans l’ensemble des quartiers de la ville. Le prix moyen au m² s’établit à 4 581 €, en baisse de 5,2 % sur un an.

👉 Cette évolution reflète une tendance nationale, mais elle est particulièrement marquée à Bordeaux, où le boom post-LGV entre 2015 et 2019 avait provoqué une flambée des prix sans précédent. Sur cette période, les prix avaient bondi de plus de 45 %, sous l’effet d’un afflux de nouveaux habitants.

Le recul actuel ne doit pas être interprété comme une crise du marché, mais plutôt comme une revalorisation plus saine. Bordeaux reste en effet l'une des villes les plus chères de la région Nouvelle-Aquitaine, loin devant la moyenne du département de la Gironde (3 659 €/m²).

Les prix dans les quartiers de Bordeaux les moins chers

1 quartier en dessous de 3 500 €/m²

📍Bacalan : 3 357 €/m², le moins cher

Situé au nord de Bordeaux, Bacalan est un ancien quartier ouvrier marqué par son passé industriel et portuaire. Longtemps à l’écart des grands projets urbains, il est aujourd’hui en pleine reconversion. La transformation est visible sur les quais, où les entrepôts laissent place aux équipements culturels et aux logements neufs. Le quartier accueille notamment les Bassins à flot, une zone emblématique du renouveau, où se mêlent résidences modernes, startups et pôles culturels comme la Cité du Vin.

Les quartiers entre 4 000 € et 4 500 €/m²

📍La Bastide : 4 021 €/m², un nouveau départ

La Bastide, sur la rive droite de la Garonne, incarne le visage en transformation de Bordeaux. Autrefois quartier ouvrier peu valorisé, il a bénéficié d’importants investissements urbains au cours des dernières années. Le tramway, les rénovations d’immeubles anciens et l’essor de nouveaux programmes immobiliers ont changé son image. Le quartier attire étudiants, familles modestes et investisseurs grâce à sa proximité du centre et ses prix accessibles.

📍Gare Saint-Jean : 4 068 €/m², très central

Le quartier de la Gare Saint-Jean, au sud de Bordeaux, est un secteur stratégique, point d’entrée pour les voyageurs venus de Paris ou du sud-ouest. Le quartier, traversé par les voies ferrées et en pleine mutation autour du projet Euratlantique, combine ancien bâti populaire, petites copropriétés, et grands chantiers urbains. Son atout ? Sa desserte avec le tramway, le TGV te les bus tout en étant proche du centre historique. Cette zone devrait renforcer son attractivité dans les années à venir.

📍Nansouty : 4 409 €/m², esprit village

Au sud du centre historique, Nansouty séduit par son ambiance conviviale et son esprit de village autour de la place éponyme. Apprécié des familles et jeunes actifs, le quartier mêle maisons en pierre, petits immeubles anciens et quelques programmes récents près de la gare. Bien desservi (tram B et C) et proche du centre, il reste très recherché.

Les prix, quartier par quartier, à Bordeaux. © pap

Les quartiers entre 5 000 et 6 500 €/m²

📍Chartrons – Grand Parc : 5 024 €/m, historique

Quartier emblématique de Bordeaux, les Chartrons tirent leur nom des anciens négociants en vin qui y ont laissé une forte empreinte architecturale. Ce secteur au nord du centre-ville offre une atmosphère à la fois historique et contemporaine, avec ses façades en pierre blonde, ses entrepôts réhabilités, ses galeries d’art, mais aussi une vraie vie de quartier très animée. Un quartier attractif pour les familles CSP+ et les cadres.

📍Hôtel de Ville – Quinconces : de 5 926 €/m², adresse prestigieuse

C’est sans conteste le quartier le plus central et prestigieux de Bordeaux. Autour de la place Pey-Berland, de la cathédrale Saint-André, de la place des Quinconces ou du Grand Théâtre, l’Hôtel de Ville – Quinconces concentre le patrimoine historique, les institutions, mais aussi les commerces haut de gamme et les établissements culturels. Très bien desservi, ce quartier s’adresse à une clientèle exigeante, souvent en recherche de biens d’exception : appartements haussmanniens, hôtels particuliers, plateaux à rénover.

📍Saint-Seurin – Fondaudège : 6 378 €/m², l’ADN du haut de gamme

Situé à l’ouest du centre-ville, Saint-Seurin – Fondaudège est un quartier bourgeois et résidentiel, très apprécié des familles pour son calme, ses écoles réputées et sa proximité avec les boulevards et le Jardin public. Il offre un compromis idéal entre vie de quartier paisible et accès rapide au centre grâce à la ligne D du tramway. Côté prix, on atteint des niveaux élevés.

La baisse des prix à Bordeaux va-t-elle continuer ?

❌ Non ! Si cette tendance devrait se poursuivre en 2025 de façon plus modérée, les observateurs s’attendent à une possible stabilisation, voire une reprise dans certains secteurs en 2026. Tout indique en effet que le gros de la baisse a déjà eu lieu entre 2022 et 2024. En 2025, la correction devrait se limiter à une fourchette de - 1 à - 2 %, dans un contexte de taux d’intérêt stabilisés. Si la Banque centrale européenne initie une détente monétaire et que les taux baissent modérément, la demande pourrait repartir à la hausse dès fin 2025, ce qui soutiendrait les prix dès 2026.

Une évolution des prix différenciée

Tous les secteurs de Bordeaux ne réagiront pas de la même manière. Les quartiers en reconversion ou bien desservis, avec un potentiel de valorisation à moyen terme, seront les premiers à repartir à la hausse comme la Gare Saint-Jean bénéficiant de l'effet Euratlantique. Le projet urbain Bordeaux Euratlantique continue en effet de transformer en profondeur tout le secteur sud de la ville. Il pourrait amorcer une hausse des prix de 2 à 3 % sur deux ans.

Des exemples d'annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

 🏢 Trois pièces - Bassins à flots

Situé dans le quartier vivant des Bassins à Flots, à deux pas des Chartrons, cet appartement en duplex, mis en vente 220 000 € soit 3 729 €/m² dispose d'un jardinet.

🏢 Quatre pièces - Belcier

Situé dans le nouveau quartier Belcier, près des commerces et de l'arrêt de tram Belcier, ce duplex de 82 m², mis en vente 295 000 € soit 3 598 €/m² offre un espace de vie confortable avec 4 pièces et 3 chambres.

🏢 Trois pièces - Caudéran

Situé à Bordeaux Caudéran, proche des commerces, écoles et transports (desservi par le tram) cet appartement T3 de 68 m², proposé 330 000 € soit 4 853 €/m², est situé dans une résidence de standing avec gardien.