Passoire thermique : pouvez-vous dire NON à votre locataire qui exige des travaux ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont théoriquement interdits à la location. Pourtant, de nombreuses exceptions permettent encore de louer ces biens. Dans ce contexte, que peut exiger un locataire en matière de travaux, et dans quels cas le propriétaire peut-il refuser ?
Des exceptions qui permettent la location de logements classés G
✅ Oui ! Malgré l'interdiction générale, plusieurs situations permettent aux propriétaires de continuer à louer un logement classé G :
- Travaux techniquement impossibles : lorsque des contraintes techniques rendent les travaux de rénovation énergétique irréalisables.
- Travaux interdits : si des règles d'urbanisme ou de protection du patrimoine empêchent la réalisation des travaux.
- Blocage par la copropriété : dans le cas où la copropriété refuse ou retarde les travaux nécessaires.
Dans tous ces cas, le logement pourra continuer à être loué légalement.
Un sursis accordé aux propriétaires engagés dans des travaux
Une réforme adoptée par le Sénat, fin mars 2025, accorde un délai supplémentaire pour les propriétaires ayant engagé des travaux de rénovation énergétique :
- 5 ans pour les copropriétés : si la copropriété a lancé un projet de rénovation énergétique global (audit, plan pluriannuel de travaux…), le propriétaire peut continuer à louer pendant cinq ans ;
- 3 ans pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété : à condition que le propriétaire ait signé un contrat prévoyant les travaux nécessaires pour sortir du classement G.
👉 Pendant ces périodes, le locataire ne pourra exiger aucune intervention immédiate.
| Situation | Aujourd'hui | Réforme à venir |
| Travaux impossibles* | ✅ | ✅ |
| Travaux interdits* | ✅ | ✅ |
| Blocage de la copropriété* | ✅ | ✅ |
| Locataire qui refuse les travaux | ✅ | ✅ |
| Copropriété engagée dans des travaux | ❌ | ✅ |
| Monopropriété engagée dans des travaux | ❌ | ✅ |
| Maison individuelle qui fait l'objet de travaux | ❌ | ✅ |
| Coût disproportionné des travaux* | ❌ | ✅ |
* Le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il a réalisé tous les travaux d’amélioration énergétique possibles (isolation intérieure, vitrage performant, VMC, etc.)
À lire aussi : Louer une passoire thermique ne sera bientôt plus interdit
Interdictions des logements G : seulement pour les nouveaux contrats (ou renouvelés)
De nombreux propriétaires s’interrogent : un locataire peut-il exiger des travaux de rénovation énergétique ou une baisse de loyer alors que le bail a été signé avant 2025 ? En l’état actuel, ce flou juridique génère des inquiétudes légitimes.
Pour éviter toute confusion, la réforme propose un cadre précis : l’obligation de performance énergétique minimale s’appliquerait uniquement aux nouveaux contrats de location.
🙋♀️ Les baux déjà signés ne seraient concernés qu’à compter de leur reconduction automatique. Attention cependant, cette échéance peut survenir rapidement dans le cas des logements meublés.
Le coût des travaux : une nouvelle exception
L'une des nouveautés majeures de la réforme de mars 2025 concerne la prise en compte de la « disproportion manifeste du coût des travaux ». Concrètement, si les travaux nécessaires pour faire sortir un logement du statut de passoire thermique (étiquette G) représentent un montant excessif par rapport à la valeur vénale du bien, le propriétaire peut être dispensé de les réaliser.
Il ne s'agit pas d'une simple appréciation personnelle, mais d’une évaluation chiffrée, qui peut nécessiter l’appui d’un expert ou d’un audit énergétique approfondi. Ce principe s’applique aussi bien aux maisons individuelles qu’aux logements en copropriété.
🔎La question du coût disproportionné devrait être précisée plus tard, mais celle-ci ne devrait concerner qu'un nombre restreint de propriétaires.
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Maintenir le dialogue et avancer
En tant que propriétaire d'un logement classé G, il est bon de connaître les exceptions qui vous permettent de continuer à louer légalement. Si votre situation correspond à l'une des exceptions prévues par la loi, vous pouvez refuser les demandes de travaux de votre locataire.
À l'inverse, s'il s'agit d'un logement G ordinaire - comme la plupart des logements G - le locataire pourra alors demander la réalisation des travaux, par voie de justice, mais aussi une réduction de loyer.
🙋♀️ Quel que soit le cas de figure, il sera recommandé de maintenir un dialogue ouvert avec votre locataire et de l'informer des démarches entreprises pour améliorer la performance énergétique du logement. La transition écologique n'est pas un choix individuel, mais un modèle de société. Il est donc important de s'y préparer, car cette grande tendance touchera tous les pans de la société, automobile, habitat, consommation...
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