Passoire thermique : le propriétaire doit reloger son locataire si...

Qu'est-ce que l'obligation de relogement ?

La plupart des biens classés G, appelés souvent « passoires thermiques », sont des logements énergivores, donc mal isolés. La loi Climat impose seulement au propriétaire de faire les travaux de rénovation énergétiques, voilà tout.

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) très défavorable pourra entraîner une requalification en logement non décent, ce qui le rend inapte à la location. Mais cela ne signifie pas pour autant qu'il est inhabitable...

Le caractère inhabitable du logement doit être reconnu

En cas de logement reconnu inhabitable ou insalubre, le juge peut ordonner le relogement du locataire aux frais exclusifs du propriétaire, et ce pendant toute la durée des travaux. Cette décision intervient généralement après une mission expertise, qui peut être complétée par un rapport des autorités sanitaires locales.

👉 Le relogement n'est donc pas automatique : il s'agit d'une décision judiciaire exceptionnelle, qui repose sur des faits avérés. Le juge peut par ailleurs prononcer le gel des loyers, ou en tout cas la remise du loyer à un tiers de confiance, et ce pendant toute la durée des travaux. Mesure tout aussi exceptionnelle.

Dans quels cas le relogement peut-il être ordonné ?

Le relogement peut être exigé par un tribunal lorsque le logement présente des désordres extrêmement graves et persistants, menaçant la santé du locataire et de ses proches :

• Humidité excessive provoquant des maladies respiratoires chez les occupants (moisissures visibles, murs détrempés, absence de ventilation) ;
• Installation électrique très dégradée, avec des risques d’électrocution ou d’incendie ;
• Chauffage inexistant ou totalement hors d’usage ;
• Plafonds ou planchers menaçant de s’effondrer, murs fissurés en profondeur.

Une expertise souvent incontournable

Pour obtenir ce type de décision, une expertise judiciaire ou un rapport d’hygiène est souvent indispensable. Le juge ne se fonde pas uniquement sur les déclarations du locataire, ni sur les photos, ni même un constat d'huissier. Il mandate bien souvent un expert en bâtiment pour analyser tous les troubles. L’expertise écrit en détail les dégradations et leur impact sur la santé. Elle constitue souvent la pièce centrale du dossier.

🤝 Privilégiez toujours le dialogue

Avant d’en arriver à une assignation devant le tribunal, il est fortement recommandé de passer par un courrier recommandé, voire un dialogue accompagné par un médiateur ou un conciliateur de justice. Il est possible de demander :

• Une baisse de loyer temporaire, en raison du préjudice subi ;
• La mise en place d'appareils d'appoint ;
• Une planification précise des travaux.

📩 Si aucune réponse satisfaisante n’est apportée, alors la voie judiciaire devient un recours possible, à condition de disposer de preuves solides.