Passoire thermique : le locataire peut arrêter de payer le loyer si...

🗣️ Nous allons le dire tout de suite : la loi Climat n'interdit pas purement et simplement la location des biens G. Elle impose la rénovation énergétique de ces biens, et à défaut, elle les qualifie de non décents.

Le locataire peut-il vraiment arrêter de payer son loyer ?

Le simple fait que le logement soit classé G ou même G+ ne suffit pas pour suspendre le paiement du loyer. Le locataire doit prouver que le bien est inhabitable, insalubre, c’est-à-dire que les conditions de vie mettent en péril sa santé, celle de sa famille. Il s'agit donc des cas les plus graves.

🏚️ Qu'est-ce qu'un logement inhabitable ?

Il faut donc prouver que le logement présente des risques graves pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Voici quelques exemples :

• absence de chauffage ;
• humidité ayant conduit le locataire à quitter le logement ou provoquant des maladies ;
• installation électrique extrêmement dangereuse avec un risque d'incendie et d'électrocution ;
• risque d'effondrement.

👉 Une expertise peut être nécessaire : le juge peut exiger un rapport d’un expert pour confirmer l’état du logement.

☣️ Quelles sanctions en cas d'inhabitabilité ?

Si le tribunal reconnaît le caractère inhabitable du logement, il peut ordonner plusieurs mesures :

• Imposer également des travaux au propriétaire, avec une astreinte financière en cas de retard ;
• Autoriser le locataire à suspendre le paiement du loyer, mais uniquement sur décision judiciaire ;
• Ordonner le versement du loyer chez un tiers de confiance (souvent un huissier ou la Caisse des dépôts).

👉 En conclusion : Les cas où le loyer peut être versé à un tiers relève donc d'une infime minorité des logements G ou G+, des cas très graves, menaçant la santé des habitants, bien au-delà de toute question de consommation énergétique.

❓Que peuvent faire les locataires ?

Il faut bien distinguer plusieurs choses. Un très mauvais DPE (G ou G+) - donnera au logement cette qualification médiatique de passoire thermique, ou, selon la loi, logement non-décent. Mais cela ne veut pas forcément dire que le logement est inhabitable. Cela ne veut pas dire que le logement doit être retiré du marché par le biais d'une interdiction absolue.

Toutefois, le locataire peut défendre ses droits, et demander un certain nombre de choses.

🤝 Privilégier l'amiable

Quelle que soit la demande du locataire, il sera nécessaire de passer par une voie amiable. Si le propriétaire n'a pas envisagé les travaux, il faudra le lui demander par écrit. Bon nombre de propriétaires ignorent l'exacte étendue de leurs obligations. Ainsi, la nouvelle réglementation permet au locataire de demander :

• La mise en place des travaux nécessaires pour faire passer le bien de la classe G à F ;
• Une réduction du loyer fondé sur la surconsommation.

On estime que la différence de consommation entre un logement F et G s'établit à environ 25 %. Dès lors, il est tout à fait possible de mettre en place une réduction du loyer, du montant de l'excédent de consommation, en amont de tout contentieux.

Ce peut être une solution fiable en attendant la mise en place des travaux nécessaires. Il faudra passer par l'écrit pour formaliser votre accord.

🧑‍⚖️ Saisir le juge : l'ultime recours

Saisir le juge doit être évité jusqu'au dernier moment, car il s'agit de démarches comportant un gros aléa, des démarches longues, parfois coûteuses. La notion de logement décent est encore une fois une manière de permettre au locataire de bénéficier d'un niveau de confort acceptable, et non une manière d'éluder le paiement du loyer.

Le non-paiement du loyer décidé unilatéralement pourrait se retourner contre le locataire et entraîner la résiliation du contrat de bail.