Passoire thermique : 2025, les prix résistent encore mais pour combien de temps ?

Il n'y a aucune raison de paniquer pour le moment : la récente obligation (interdiction de louer les logements G) n'a pas de conséquences visibles sur le marché. On n'assiste à aucune débâcle ou inondation du marché par les logements G. Toutefois, la situation n'est pas du tout la même suivant que l'on se trouve dans une grande ville ou en province, dans un appartement ou une maison individuelle.

À Paris, les passoires thermiques restent des biens prisés

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Mais au lieu de s'effondrer, les prix de vente de ces biens résistent, et parfois même ils sont au-dessus du prix moyen parisien. Dans notre Top 100 des annonces PAP, les biens mal classés représentent une part significative des transactions :

• 14 % des biens classés G ;
• 19 % des biens classés F ;
• 40 % des biens classés E.

Ce qui étonne encore plus, c’est leur prix : alors que le prix moyen à Paris est aujourd’hui de 9 450 €/m² (avec une baisse notable de -7,3 % en 2024), les biens de ce TOP 100 se vendent à 10 046 €/m² en moyenne. Il faut préciser que ce sont pour la plupart des biens de petite surface.

Pourquoi les passoires thermiques continuent-elles de se vendre à Paris ?

L’urgence de se loger l’emporte souvent sur les critères énergétiques. À Paris, la forte demande en logement s’explique par une attractivité exceptionnelle en termes d’emploi, de formation et de services, mais aussi par une rareté tout aussi exceptionnelle de l’offre (il est quasiment impossible de construire davantage).

Qu'il s'agisse de ventes ou de locations, la priorité reste la localisation du bien et son prix, lié à au budget des ménages. La consommation énergétique pèse peu dans leur décision, ce qui maintient l’intérêt pour les passoires énergétiques. 

👉 Cela explique pourquoi la réforme est accueillie de manière globalement sceptique et pourquoi sa mise en application à Paris risque d’être limitée. Beaucoup de logements G resteront sur le marché : locataires et bailleurs seront liés par un pragmatisme de  fait, où la fourniture du logement est la donnée essentielle.

🏠 Les maisons en zones détendues, une autre réalité

Dans les zones rurales ou les petites villes, la situation est bien différente, notamment pour les maisons individuelles. Contrairement aux appartements parisiens, les maisons énergivores peuvent subir des décotes importantes.

La raison est simple : le coût de rénovation d’une maison est souvent bien plus élevé que celui d’un appartement. Toiture, isolation des combles, changement des fenêtres, rénovation du système de chauffage… Les travaux peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, un frein majeur pour les acquéreurs.

👉 De plus, la demande locative étant faible dans ces zones, les propriétaires bailleurs n’ont pas les mêmes certitudes quant à une quelconque rentabilité.

Les logements énergivores, un déclin inévitable, sauf dans les grandes villes !

Même si tous les acteurs de l'immobilier, à commencer par les propriétaires, espèrent un assouplissement dans les règles, il est peu probable que la transition écologique soit un jour abandonnée. Les contraintes énergétiques ne dépendent pas seulement d’un gouvernement, mais d’un contexte global : hausse des coûts de l’énergie, objectifs européens, et demande croissante de logements durables. Pour rappel, la loi Climat et Résilience prévoit le calendrier suivant : 

• 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G ;
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F ;
• 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.

👉 À terme, les passoires thermiques seront de moins en moins compétitives, sauf dans les grandes métropoles où la demande est forte. Le marché s’adaptera progressivement :

• La décote s'amplifiera à mesure que les interdictions s'étendront ;
• Les acheteurs anticiperont ces travaux dans leur budget.

Pour les logements les plus énergivores, la décote pourra s'accentuer, surtout en zone rurale, mais cela pourrait aussi représenter des opportunités d’achat à prix réduit pour ceux prêts à investir dans la rénovation.