Investir dans une ville étudiante avec moins de 50 000 €, c'est possible ! (la preuve en chiffres)

Dans un marché immobilier tendu, l’investissement locatif étudiant reste une valeur refuge. À condition de choisir la bonne ville, au bon prix. Voici un panorama des meilleures villes étudiantes où investir, selon votre budget.

Moins de 50 000 € : des villes étudiantes très accessibles

Plusieurs villes moyennes disposent d'une réelle vie étudiante, permettant de se projeter en tant qu'investisseur.

📍Saint-Étienne : un studio pour le prix d'une voiture entrée de gamme

Avec un prix moyen de 1 314 €/m², un studio de 25 m² coûte environ 32 850 €. À ce tarif, un investissement sans crédit important devient possible, et avec 100 000 €, vous pourriez même acquérir jusqu’à trois studios.

Mais Saint-Étienne, ce n’est pas qu’une question de prix : la ville accueille plus de 25 000 étudiants, répartis entre les Mines,Télécom Saint-Étienne et l’Université Jean-Monnet. Les quartiers comme Centre-deux, Bellevue ou la plaine Achille, bien desservis par le tramway, concentrent la demande locative. Un vrai terrain d’apprentissage pour un premier achat locatif.

📍Roubaix : la bonne affaire (encore) sous-estimée

Avec 1 566 €/m² en moyenne, un studio de 25 m² revient à environ 39 000 €. On peut y investir sans emprunt important ou même acheter deux petits biens à rénover avec 50 000 €.

Roubaix change rapidement de visage. Ses plus de 10 000 étudiants fréquentent des établissements réputés comme l’EDHEC Business School, l’IUT ou des écoles de design. Le centre-ville, en pleine mutation, et le secteur du parc Barbieux sont à surveiller pour leur fort potentiel de valorisation.

📍Limoges, Troyes et Tourcoing : belle opportunité pour les petits budgets

Dans ces villes, les prix tournent entre 1 740 et 1 780 €/m², ce qui permet d’acheter un studio pour environ 43 000 €.

• Limoges : près de 17 000 étudiants et une forte présence universitaire. Les quartiers Vanteaux, la Cité ou le centre-ville concentrent la demande.
• Troyes : plus de 10 000 étudiants grâce à l’UTT et un centre-ville apprécié pour sa proximité avec les campus.
• Tourcoing : tout près de Lille, avec une vie étudiante active, portée par l’ESAAT ou l’IUT. Des prix encore bas, mais un vrai potentiel de valorisation.

📍Le Mans : acheter à 50 000 €, c’est possible (de justesse)

Avec un prix moyen de 2 073 €/m², un studio de 25 m² coûte environ 51 800 €. C’est juste au-dessus de la barre des 50 000 €, mais on peut viser des surfaces un peu plus petites ou des biens à rafraîchir.

La ville attire près de 12 000 étudiants, et sa liaison TGV avec Paris en fait un point stratégique. Les quartiers comme Maillets, Jean-Jaurès ou Gazonfier offrent un bon compromis entre accessibilité et dynamisme locatif.

Jusqu’à 100 000 € : plus de choix, et un ticket raisonnable

Avec 100 000 €, plusieurs options s’offrent à vous : acheter deux studios dans des villes moyennes pour diversifier les risques ou investir dans une grande métropole étudiante, plus chère mais très stable.

📍Marseille : une grande ville encore abordable

Avec 3 295 €/m², un studio de 25 m² coûte environ 82 375 €. C’est plus cher, mais encore accessible avec 100 000 €. Et pour ce prix, vous entrez dans la deuxième ville de France, avec plus de 55 000 étudiants.

Entre les campus de Saint-Charles, La Timone et Luminy, la demande ne faiblit pas. Les logements bien situés trouvent preneur rapidement, surtout en meublé. Un marché tendu… donc rassurant pour un investisseur.

📍Tours : une ville stable à forte population étudiante

Avec 3 033 €/m² en moyenne, un studio de 25 m² revient à environ 75 800 €. On ne peut y acheter qu’un bien, mais il s’agit d’un placement solide dans une ville à plus de 30 000 étudiants.

Les quartiers Velpeau, Les Halles ou les Prébendes sont les plus recherchés pour leur ambiance et leur accessibilité. Tours combine qualité de vie, proximité de Paris et stabilité locative, ce qui en fait un choix pertinent sur le long terme.

📍Lille : presque 100 000 € pour un bien, mais une ville d’élite !

À 3 573 €/m², un studio de 25 m² vous coûtera environ 89 000 €. C’est un ticket d’entrée élevé, mais vous achetez dans une ville où plus de 120 000 étudiants cherchent à se loger chaque année.

Les quartiers Vieux-Lille, Wazemmes ou Moulins sont les plus recherchés. La vacance locative y est quasi inexistante. Pour un investissement pérenne et sécurisé, Lille coche toutes les cases.

Conclusion : petit budget, vraie stratégie

Non, investir dans l’immobilier étudiant ne nécessite pas d’être fortuné. Dès 40 000 ou 50 000 €, vous pouvez devenir propriétaire dans une ville à fort potentiel locatif. Et avec 100 000 €, vous avez accès à une palette encore plus large : entre volume (plusieurs studios) et stabilité (grandes métropoles), à vous de choisir la stratégie qui vous correspond.

Tout l’enjeu est de cibler les bons emplacements, de comprendre la vie étudiante locale, et de réfléchir au bon format locatif : meublé, colocation... Un petit budget, oui, mais une vision long terme indispensable.