Immobilier : nouvelles hausses des prix à Paris et en Ile-de-France !

Publié par le

29 Novembre 2019 - Alors que les prix de l’immobilier continuent d'augmenter, les ventes de logements anciens battent tous les records à la hausse en région parisienne. Et si les transactions marquent le pas dans la capitale, les logements anciens n’y ont jamais été aussi chers.

L’été, la morte saison pour l’immobilier ancien ? Pas en Ile-de-France ! Au troisième trimestre 2019 et sur l’ensemble de la région, le nombre de ventes augmente de 9 % par rapport à la même période de l’an dernier constate une étude des Notaires du Grand Paris parue le 28 novembre. Sur un an, entre le quatrième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019, près de 180.000 transactions ont été enregistrées, « soit un record historique d’activité » constatent les notaires dans leur document très fouillé.

Le boom des appartements. 34.480 logements collectifs ont changé de main au troisième trimestre 2019, un bond de 9 % par rapport à la même période de 2018. Pour les maisons, toujours sur l’ensemble de la région, la hausse atteint 8 % pour 17.670 transactions au troisième trimestre. « La progression des volumes de ventes d’appartements et de maisons sont très proches » remarquent les notaires, ce qui montre, à l’évidence, que le collectif et l’individuel sont logés à cette même enseigne du dynamisme.

© Notaires du Grand Paris

Immobilier : la grande couronne se distingue. Les départements 77, 78, 91 et 95 « sont des marchés très fluides grâce à une offre qui s’est beaucoup développée et à des prix encore accessibles » expliquent les notaires. Au troisième trimestre 2019, les ventes d’appartements bondissent de 20 % par rapport au même trimestre de 2018. Pour les maisons, la hausse des ventes sur la période atteint 9 %, un score que les notaires du Grand Paris qualifient « d'exceptionnellement élevé ».

La petite couronne tourne à plein régime. 13.820 appartements ont été vendus sur les départements 92, 93 et 94 au troisième trimestre, « en hausse de 6 % par rapport au déjà très bon trimestre 2018 » notent les notaires qui y voient un « record ». Les maisons sont pareillement loties. Sur les départements 92, 93 et 94, leurs ventes grimpent de 7 % avec 4.300 transactions. Pour les notaires « ce marché affiche des niveaux de vente particulièrement élevés au troisième trimestre 2019 ».

Crédit immobilier : les taux très bas en Ile-de-France
La ruée sur la pierre francilienne tient d’abord au très bas niveau des taux d’intérêt. Pour les crédits sur vingt ans, par exemple, la moyenne brute (hors assurances et coût des garanties) est passé de 1,60à 1,10 % entre janvier et octobre 2019 d’après le courtier Empruntis. Dans le même temps, les banques ont assoupli leurs critères de durée et d’apport. Au bout du compte, les acquéreurs franciliens ont vu leur pouvoir d’achat immobilier se ragaillardir. Depuis, les conditions se sont resserrées. La moyenne brute sur vingt ans est remontée à 1,25/1,30 %, tandis que les banques ont un peu serré la vis sur les durées et l’apport personnel. Pas de quoi freiner les ardeurs des acquéreurs franciliens, ni faire chuter les prix.

Prix : logements abordables en grande couronne

Hausse des ventes et envolée des prix ? Sur la région, les appartements montent de 4,7 % sur un an, pour un mètre carré moyen à 6.250 €. Les maisons sont plus raisonnables. La villa moyenne vaut 316.600 €, une hausse de 1,2 % sur un an. A l’unité, ces biens sont le plus souvent plus grands, donc plus chers que les appartements, ce qui limite le budget d’acquéreurs qui doivent supporter d’autres dépenses puisqu’il s’agit pour l’essentiel de familles.

© Notaires du Grand Paris

Prix : la grande couronne reste raisonnable. Les appartements comme les maisons augmentent de 0,9 %, les premiers atteignant 3.050 €/m², les secondes 289.600 € à l’unité. « Malgré une impression de hausse généralisée ces dernières années, nous notons que le prix des maisons comme celui des appartements en grande couronne n’a toujours pas rattrapé les records atteints en 2011 » commentent les notaires du Grand Paris.

© Notaires du Grand Paris

Hausse du mètre carré en petite couronne. Entre le 92, le 93 et le 94, la hausse des prix atteint 4,5 % sur un an pour s’établir à 4.920 €/m² moyen en collectif. Comme en grande couronne et sans doute pour les mêmes raisons, les maisons connaissent une progression modérée, que les notaires chiffrent à 1,8 % sur un an. La maison moyenne, à fin septembre 219, vaut 382.200 €. Une valeur qui dépasse les 825.000 € dans les communes les plus prisées des Hauts-de-Seine, comme à Suresnes, Sèvres ou encore Meudon.

En France, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter
Sur l'ensemble de l'Hexagone, le prix des logements anciens progressent de 1 % entre le deuxième et le troisième trimestre 2019 révèle le dernier indice Notaires-Insee. Fait nouveau : « l’augmentation autrefois concentrée dans les grandes villes se diffuse de manière plus large dans leur zone d’influence avec une dynamique plus marquée dans les espaces urbains » signale une récente étude du Groupe BPCE. Par ailleurs, l'envie croissante de vivre dans un environnement plus humain, plus vert et plus calme (ce que plusieurs études récentes montrent) commence à réveiller les marchés immobiliers de certaines villes moyennes. Mais comme toujours, la clé des prix réside dans l'attractivité de la commune et dans le choix d'un bon emplacement.

Paris : l’exception immobilière

La vedette en matière de logement, c’est Paris. Depuis des années, ses chiffres défrayent la chronique. L’étude des notaires du Grand Paris du 28 novembre 2019 le confirme. Dans la capitale, le mètre carré moyen culmine désormais à 10.080 € (record absolu), en hausse de 6,1 % sur un an. Il semble même que le mouvement s’accélère, la progression sur trois mois atteignant 1,9 %. Pour rappel, le mètre carré moyen dépassait tout juste les 6.000 € en 2009…

© Notaires du Grand Paris

Des arrondissements de 8.500 à 14.000 €/m². A l’est, le mètre carré moyen reste inférieur à 10.000 €. Avec 8.490 €/m², le XIXe arrondissement reste le moins cher de Paris. L’ouest tourne plus ou moins dans la moyenne des 10.000 €/m² à l’exception du VIIIe (11.240 €/m²) Le centre crève les plafonds, avec des prix qui s’échelonnent de 12.140 €/m² dans le Ve à… 14.180 €/m² dans le VIe, le plus cher de la capitale.

Il y a encore des baisses de prix ! Les notaires remarquent que la majorité des arrondissements connaissent une hausse des prix supérieure à 5 % en rythme annuel. La palme revient là encore au VIe, avec un bond de 9,1 % sur un an. Plus raisonnables, le XIe et le XXe ne progressent que de 4,1 %. Trois arrondissements font toutefois exception. Le Ier et le IVe arrondissement restent stables avec des prix qui ne montent que de 0,4 % en rythme annuel. Et le IIe enregistre une baisse (eh oui) de 1 % !

© Notaires du Grand Paris

Et les prix par quartiers ? « Le rapport entre le plus cher et le moins cher s’établit à 2 » signalent les notaires. La Goutte-d’Or (XVIIIe) tourne en moyenne à 7.950 €/m², La Chapelle (XVIIIe) à 8.070 €/m² (+ 14,8 % sur un an !), Amérique (XIXe) à 8.100 €/m². De l’autre côté de l’échelle, Saint-Germain-des-Prés monte à 15.930 €/m², Invalides à 15.510 €/m². Et c’est Odéon (VIe) qui remporte la palme, avec un mètre carré moyen à 16.010 €, en hausse de 8,2 % sur un an.

Stabilité des ventes de logements. 36.670 biens anciens ont changé de main dans la capitale entre le quatrième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019, soit le même score que la période précédente. Les prix himalayens ne sont pour rien dans cette stabilité. Ce qui coince, c’est l’offre, qui n'en finit pas de baisser. Très forte demande oblige, les logements trouvent aisément preneur. Les marges de négociation, quand elles existent, sont faibles. Certains biens peuvent se vendre en quelques jours sans discussion !  

Logement : prévisions pour 2020

L’immobilier garde la cote. La question, c’est de savoir si la dynamique de l’immobilier ancien francilien va durer. A court terme, les notaires du Grand Paris font montre d’optimisme. « Les ménages accordent plus que jamais leur confiance à la pierre », expliquent-ils. Et de citer comme facteurs favorables « le manque de placements alternatifs crédibles, la volonté de sécuriser le budget logement dans la perspective de la retraite, le faible niveau des taux d’intérêt ».

Hausse des prix début 2020. Pour les appartements, les notaires prévoient une progression des prix, en rythme annuel, de 5,9 % en janvier prochain pour les appartements (7 % à Paris, 5,8 % en petite couronne, 2,7 % en grande couronne). Le prix des maisons, lui, se stabiliserait à 311.400 € l’unité en janvier 2020, contre 310.500 en janvier 2019. Une hausse de 0,3 % en rythme annuel aux allures de « quasi-stagnation ». Quant à Paris, les notaires tablent sur un mètre carré à 10.300 € en janvier prochain, soit un rythme annuel de hausse de 7 %.

Un avenir incertain… A plus long terme, les notaires sont préoccupés : « la capacité des ménages à accéder à la propriété et la bonne tenue de l’activité restent très dépendantes du niveau des taux et des facilités d’accès au crédit alors que les revenus n’augmentent que modérément ». Et puis les acquéreurs ne pourront pas suivre éternellement la hausse des prix, d’autant que celle-ci fait tache d’huile. Ce n’est pas un hasard si l'activité la plus forte se trouve en grande couronne, là où le mètre carré est le moins cher.

L'immobilier neuf au secours de l'ancien ?
Au troisième trimestre 2019, les promoteurs ont lancé 3.534 logements neufs sur le marché francilien, une chute de 36 % par rapport à la même période de 2018 signale l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Dans le même temps, les ventes, soutenues par une forte demande et des taux d’intérêt ultra-bas, augmentent de 4 % (6.965 logements).
Chute de l’offre. Avec des ventes supérieures aux mises en vente, l’offre ne compte plus que 22.664 logements (dont 834 maisons), « ce qui représente 7,4 mois de fonctionnement du marché contre 11 mois il a un an » s’inquiète la FPI. Pour rappel, un délai de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande). Cette très forte tension se répercute sur les prix, le mètre carré neuf moyen s’établissant à 5.129 €, en hausse de 2,8 % sur un an.
Paris hypertendue. Sur les neuf premiers mois de 2019, 367 logements neufs ont été lancés dans la capitale selon le Centre d’analyse et de prévisions immobilières (Capem). Avec 406 ventes sur la période, l’offre tombe à 351 appartements. Le mètre carré moyen culmine à 12.175 €, avec de fortes disparités. Trouver du neuf à un peu moins de 9.000 €/m² reste possible dans les XVIIIe et XIXe arrondissement, le VIe pouvant dépasser les 20.000 €.
Défi constructif. En Ile-de-France, le neuf fait face à des vents contraires. Manque de terrains, contraintes techniques (dépollution des sols notamment), longueur de montage des opérations, maquis administratif, recours contre les permis de construire compliquent et renchérissent la construction. Une situation encore plus tendue à Paris, comme en témoignent les chiffres du Capem. Bref, il ne faut pas compter sur un choc d’offre dans le neuf pour détendre l’immobilier francilien.