Immobilier : les ventes dans l’ancien devraient baisser en 2022

Le marché immobilier pourrait ralentir en 2022 et 2023. Ce sont en effet les prévisions du groupe bancaire BPCE, présentées ce matin lors d’une conférence de presse. Selon Alain Tourdjman, directeur du pôle étude et prospective, les ventes de logements dans l’ancien devraient baisser de 5 % cette année pour atteindre 1 119 000 et de 8,6 % en 2023 soit 1 023 000. Si ces transactions demeurent à un niveau élevé - le million de transactions étant dépassé -, le retournement de tendance est à remarquer ! Et pour cause, depuis 2014, les ventes de logements sont orientées à la hausse, excepté en 2020 lorsque la Covid-19 avait paralysé l’activité immobilière.

Hausse des taux d’intérêt confirmée

Les raisons de ce retournement probable du marché ? Elles sont multiples. La hausse des taux d’intérêt, visible depuis 2022, devrait se poursuivre en 2023. Selon les équipes de BPCE, le taux effectif global des crédits de 20 ans et plus devrait atteindre l’an prochain 3,5 % soit des taux connus en 2014. « La hausse des taux est un événement majeur, déclare Alain Tourdjman. C’est une rupture qui aura un impact sur le pouvoir d’achat. » Cette hausse des taux pourrait marquer la fin d’une période qui a vu les prix de l’immobilier s’envoler avec des taux d’intérêt bas et des durées de prêts très longues permettant aux ménages de compenser l’absence d’augmentation salariale. Des taux d’intérêt plus élevés pourraient inciter certains ménages à ne pas acheter.

Un DPE maître des prix

Autre facteur : l’impact du DPE. Si la rénovation énergétique était jusqu’à présent encouragée par les pouvoirs publics via différentes aides, elle est désormais obligatoire pour certains logements. La loi Climat & Résilience interdira en 2025 la location de logements classés G. Les biens classés F en 2028 étant ensuite concernés. À partir du 1er septembre 2022, un audit énergétique devra être réalisé pour les maisons classées F ou G, l’objectif étant de définir deux scenarii de travaux chiffrés : un premier à réaliser en une seule fois et un deuxième par étapes pour gagner au moins une classe énergétique et atteindre au minimum la classe E. L’estimation du coût des travaux donnerait alors une marge de négociation au futur acheteur qui devrait exiger une baisse de prix immobilier.

Moins-value plus forte pour les appartements

Cette décote devrait, selon Alain Tourdjman, concerner également les appartements. Certains bailleurs n’arrivant pas à financer les travaux de rénovation énergétique exigés pourraient vendre ces biens en l’état avec une baisse de prix. Les appartements vendus à titre de résidence principale pourraient aussi voir leur prix reculer de façon plus marquée en cas de mauvais DPE, une première ! La valeur verte, un indicateur créé par les notaires, deviendrait alors un vrai critère pour la négociation du prix de vente du bien.

Acquéreurs plus exigeants

« Jusqu’à présent, il n’y avait pas d’écart de prix significatif entre un appartement classé F, G et un autre étiqueté D au DPE », observe Alain Tourdjman. « Cela s’expliquait par l’intensité de la demande dans les zones tendues. Mais avec le ralentissement de la demande, il y aura une plus forte sélectivité des acheteurs. Nous pourrions observer un phénomène analogue à celui des maisons qui voient leur prix fortement baisser en cas de mauvais DPE. » L’impact du DPE, conjugué à la hausse des taux d’intérêt, devrait tirer les prix de l’immobilier vers le bas avec une baisse de 3 % en 2023 qui surviendrait après une hausse estimée à 4 % en 2022, compte tenu de l’inertie du marché portée par des prix dynamiques depuis le début de l’année.

Retour à la normale pour les villes moyennes

Les villes moyennes, toujours très recherchées en 2022, connaissent cependant un ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier. Et certaines comme Limoges, Caen voient même leur prix reculer ! Une baisse qui ne surprend pas outre mesure Alain Tourdjman, directeur des études et de la prospective au groupe BPCE : « L’équilibre des marchés a été perturbé par l’augmentation rapide des prix, provoquant un décalage entre les prix atteints et le pouvoir d’achat immobilier ».