Immobilier : l’ancien bat tous les records de vente et de prix !

Exceptionnel et jamais vu ! Pour la première fois depuis que les statistiques existent, le marché de l’ancien franchit le cap du million de transactions révèle la dernière note de conjoncture des Notaires de France, parue le 24 septembre 2019. Plus précisément, le document constate que 1 020 000 ventes ont été enregistrées sur douze mois à fin juillet 2019, une hausse de 7 % sur un an. 

Ancien : une dynamique durable. Certes, ces chiffres portent sur une année glissante (juin 2018/juillet 2019). Il faudra donc attendre décembre pour savoir si 2019 sera bien l’année du million. Mais le marché est bien parti pour atteindre ce seuil symbolique : « les notaires ne constatent aucun affaiblissement de la dynamique, les volumes ne devraient donc pas baisser dans les mois à venir », indique la note de conjoncture. 

Pas de pause pour l’immobilier. Le tonus de l’ancien est si solidement installé que la traditionnelle pause estivale n’a pas eu lieu, les études notariales enregistrant une forte activité. « Le marché tourne à plein régime », martèle la note de conjoncture. Il est même probable que de nouveaux records soient battus dans les prochains mois. Et les notaires de citer en exemple l’Ile-de-France, qui voit ses volumes de ventes augmenter de 4 % sur un an, à 181 840 transactions. 

© Notaires de France

Les taux bas dopent le marché immobilier 

 Le carburant de ce dynamisme, ce sont les taux immobiliers. La moyenne brute hors assurance est tombée à 1,17 % en août dernier selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, battant tous les records à la baisse. Evidemment, cette dégringolade a requinqué le pouvoir d’achat des acquéreurs. La capacité d’emprunt a ainsi bondi de 30 % depuis 2011 d’après le courtier Empruntis. 

Des emprunts plus longs. Autre facteur favorable : les banques, qui cherchent à tout prix à prêter, ont soutenu la demande en assouplissant assoupli certains critères. En août 2019, 42,5 % des prêts sont accordés sur des durées supérieures à vingt-cinq ans, contre 35,4 % en 2018 selon Crédit Logement/CSA. Allonger la durée permet d’emprunter davantage à mensualité constante et/ou de baisser la mensualité à capital emprunté équivalent. 

Des apports en baisse. Les établissements financiers ont assoupli leurs exigences sur l’apport personnel. Son montant dans les prêts immobiliers a ainsi reculé de 20 % entre 2014 et la fin du premier semestre 2019 d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Une stratégie qui a permis à quantité de jeunes acquéreurs de devenir propriétaires dans de très bonnes conditions. 

Le logement, placement de l’année 

Si l’immobilier ancien est aussi vivace, c’est aussi grâce à la « chute du rendement de nombreux produits d’épargne qui a accompagné la baisse des taux immobiliers », indiquent les notaires. Et d’ajouter : « la pierre reste un placement sûr, de meilleure qualité que les autres placements alors que la crise de 2008 reste encore dans toutes les têtes ». 

L’immobilier, un produit sûr et rentable. De fait, l’immobilier locatif affiche, dans le contexte actuel, de très bonnes performances. Son rendement brut s’échelonne de 3 % à Paris à plus de 10 % à Saint-Etienne et Perpignan. Et ce, sans compter la plus-value potentielle. Face à ces chiffres, l’assurance-vie, avec ses 1,5 % bruts moyens en 2019, fait pâle figure. Et les actions, certes plus rentables, restent bien plus risquées que la pierre. 

Pas de spéculation sur le logement. Pour les notaires, le marché de l’ancien n’a rien de spéculatif. Ils estiment que les investisseurs réalisent un investissement de long terme, tandis que les acheteurs de résidences principales réalisent une acquisition de confort. On est semble-t-il assez loin des pratiques de la fin des années 80, époque durant laquelle une revente au bout de quelques mois garantissait de juteuses plus-values. 

© Notaires de France

Immobilier : des prix de l’ancien toujours en hausse 

Revers de la médaille : les prix de l’immobilier ancien continuent d’augmenter. Au deuxième trimestre 2019, le mètre carré prend 0,8 %par rapport au premier trimestre. Sur un an, la progression s’établit à 4,% pour les appartements et à 2,4 % pour les maisons. Constatée depuis la mi-2015, cette montée tend à « s’accélérer légèrement » au deuxième trimestre 2019 selon les notaires. 

Appartements : prix en hausse. Pour ce qui concerne le collectif, « près des deux tiers des départements affichent des hausses au deuxième trimestre 2019 pour un peu plus de la moitié au premier trimestre », notent les notaires. Même tendance à la hausse dans les grandes villes, avec des progressions moyennes de 4 à 7 % sur un an. Et des hausses supérieures à 10 % à Lyon, Rennes et Villeurbanne. 

Maisons : un marché plus raisonnable. Côté individuel, « près de la moitié des départements voient leurs prix augmenter au deuxième trimestre 2019, contre près des deux tiers au premier trimestre ». Reste que la moitié des agglomérations enregistrent des hausses d’un trimestre à l’autre, des progressions qui demeurent inférieures à 5 % l’an, sauf à Nantes (+ 8 %) et à Nice (+ 6 %). 

Les villes où les prix baissent. Attention toutefois : toutes les communes ne sont pas logées à cette même enseigne de la hausse. En collectif, des baisses sont enregistrées à Bourges, Clermont-Ferrand ou Amiens. En individuel, nombre de villes reculent, comme Chartres, Limoges, Poitiers ou encore Dijon. Le record revient à Saint-Nazaire, où le prix des maisons, toujours en rythme annuel, plonge de 16 % ! 

© Notaires de France

Vers une dégradation des conditions de crédit ? 

La progression des prix de l’ancien n’est pas finie. D’après les indicateurs avancés des notaires, l’augmentation en rythme annuel serait, en octobre 2019 et au plan national, de 2,7 % pour les maisons et accélérerait pour les appartements, qui prendraient 5,1 % toujours en rythme annuel. Les prix de l’ancien atteindraient ainsi des sommets jamais vus en France.   

La capitale crève les plafonds. A Paris, les prix de l’ancien vont poursuivre leur hausse. Le seuil symbolique des 10 000 € du mètre carré a été franchi cet été. En octobre prochain, le mètre carré parisien devrait s’établir, selon les notaires, aux alentours de 10 300 €. Comment pourrait-il en être autrement dans une ville aussi demandée que peu constructive, avec une offre neuve qui dépasse tout juste les 300 logements ? 

Des prix qui vont monter presque partout. Selon les notaires, les prix des appartements anciens vont continuer à monter dans toutes les grandes villes de France. Même tendance pour les maisons, sauf sur certaines adresses. Les notaires estiment par exemple que Saint-Nazaire, Maubeuge ou l’agglomération Douai-Lens connaîtraient des baisses de prix tournant autour de 5 % en rythme annuel. 

Crédit : la fin de l’euphorie ? Seule une dégradation des conditions de crédit pourrait briser l’élan de l’ancien. Côté taux, rien à craindre, la Banque centrale européenne poursuivant sa politique accommodante. Mais les prêteurs pourraient anticiper les règles prudentielles dites Bâle III et Bâle IV, serrant la vis sur l’apport personnel et la durée, comme l’a constaté la dernière étude Crédit Logement/CSA. Les volumes de ventes baisseraient un peu l’an prochain, entraînant un ralentissement de la hausse des prix. Pour en savoir plus sur les prévisions sur les marchés immobiliers, cliquez ici.