Immobilier : ce que la guerre en Ukraine pourrait changer

Face à une guerre, les questions d’immobilier arrivent forcément au second plan. Pour autant, le conflit en Ukraine pourrait bien impacter un marché français qui sort d’une année 2021 exceptionnelle. Dans l’ancien, 1 178 000 transactions ont été recensées par les Notaires de France. Un sommet jamais observé ! Même tendance chez les constructeurs de maisons individuelles. Avec 139 600 ventes, le millésime 2021 est le meilleur de ces dix dernières années selon le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment. Côté neuf, 116 700 logements ont été réservés par les particuliers en 2021 d’après la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), contre 131 500 en 2019, avant la crise. Mais pour ces professionnels, ce recul tient à un manque d’offres lui-même lié à la baisse du nombre de permis de construire. Aujourd’hui ? Selon toute probabilité, 2022 sera un moins bon cru, la faute à la hausse du coût de la vie et à la flambée du prix des matériaux provoquées par la guerre.

Moral immobilier. Le premier impact est d’ordre psychologique. Un conflit armé a de quoi peser sur le moral des ménages. Ce dernier étant fondamental lorsqu’il s’agit de réaliser un projet immobilier, le marché pourrait ralentir. C'est la vision pessimiste. Si l’on voit la bouteille à moitié pleine, les incertitudes actuelles pourraient renforcer l’aspect valeur-refuge de la pierre. Avec à la clé le maintien d’une certaine dynamique. Mais le tonus du marché tient à bien d’autres éléments. Si les besoins et l’envie d’acheter restent forts, les prix continuent de monter (ils ont progressé de 7,1 % sur un an selon le dernier indice notaires-Insee) et les taux d’intérêt repartent à la hausse, grevant la solvabilité des acquéreurs. Et puis il ne faut pas oublier que pour les Français, l’immobilier relève d’un projet personnel, dont la conjoncture ne constitue que l’un des éléments.

Retour de l’inflation. Ce qui est sûr, en revanche, c’est que la guerre en Ukraine frappe l’économie. Certes, la banque de France fait montre d’un certain optimisme sur la croissance, qui resterait néanmoins positive. « Malgré le ralentissement attendu sur les trimestres à venir, la croissance du PIB en moyenne annuelle atteindrait 3,4 % en 2022 dans le scénario conventionnel et 2,8 %, dans le scénario dégradé », estime-t-elle dans une note du 13 mars 2022. De son côté, le gouvernement s’apprête à réviser ses objectifs à la baisse alors qu’il tablait sur une croissance de 4 % en 2022. L’inflation, elle, est bel et bien là. En février 2022, elle s’établit à 3,6 % en rythme annuel contre 2,9 % en janvier. Elle pourrait passer à 4 % en mars 2022. Envolée des prix de l’énergie ou encore de nombreux produits alimentaires frappent durement les Français au portefeuille.

Reste à vivre. Les emprunteurs sont les premiers à faire les frais de cette hausse des prix. Ils doivent en effet consacrer davantage de moyens à leurs dépenses du quotidien (transports et énergie notamment). Ce qui va évidemment influer sur leur capacité d’endettement. Ils devront ainsi veiller à leur reste à vivre (ce qu’il reste une fois la mensualité payée). Ce montant est le plus souvent fixé par les banques à 850 € pour une personne seule et 1 500 € pour un couple, plus 300 € par enfant à charge. « Avec un budget transport et énergie en hausse, notamment pour ceux qui achètent une maison ancienne et qui ont besoin d’une nouvelle voiture, ce montant qui sert à faire face à l’ensemble des dépenses courantes risque de ne plus être suffisant », avertit Sandrine Allonier, directrice des relations banques du courtier Vousfinancer.

Marge de manœuvre. Pour prêter, les banques demandent aux emprunteurs une épargne résiduelle en plus de leur apport personnel. Dans des circonstances classiques, elle compte le plus souvent pour six mois de mensualités. Les banques vont-elles monter leurs exigences dans le contexte inflationniste actuel ? « Pour le moment, nous n’observons pas de changement, même si elles surveillent la capacité de résistance des emprunteurs via le reste à vivre », répond Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services. « Les banques sont dans une période de vigilance orientée sur la maîtrise du risque. Mais elles restent sélectives et les profils modestes vont être les exclus provisoires dans l'attente d'un retour à la normale, de perspectives encourageantes et d'indicateurs de confiance tangibles. Les banques vont s'appuyer comme lors de la crise sanitaire sur les mesures de soutien à l'économie et aux ménages. »

Neuf : surcoûts à prévoir. L’inflation concerne aussi les matériaux de construction, la guerre et la crise bloquant la fourniture de nombreuses matières premières. Et nombre d’entre elles (ciment et brique notamment) nécessitent de l’énergie pour leur transformation, énergie qui flambe elle aussi. Le résultat ? Depuis janvier 2022, les éléments contenant de l’acier (ronds à béton, armatures, etc.) ont bondi de 15 à 25 %, les produits en terre cuite de 25 % explique le président de la Confédération des artisans et des petites entreprises du bâtiment (Capeb) au site Capital.fr. Le bois, le béton, les isolants, l’aluminium sont logés à même enseigne. De quoi là encore faire exploser les prix… Les particuliers qui comptent acheter dans le neuf, faire construire ou rénover un logement ancien doivent impérativement prévoir ces surcoûts dans leur plan de financement.

Prix indexés. Ceux qui ont déjà lancé leur projet dans le neuf sont, eux aussi, touchés. Les contrats de construction d’une maison individuelle (CCMI) intègrent une clause d’indexation du prix basée sur l’indice BT 01, lequel mesure la hausse des coûts de construction. Or le BT 01 ne cesse de monter. Avec de lourdes conséquences pour certains. « Nous avons dû verser 8 000 € de plus que prévu », explique Sarah qui, avec son mari, fait bâtir en région parisienne. De plus en plus de constructeurs de maisons demandent à leurs clients de provisionner dans les 2 à 3 % du prix de la maison, voire davantage pour faire face aux hausses de prix. Les particuliers qui achètent à un promoteur ont, eux aussi, tout intérêt à garder de l’argent de côté, les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) étant là encore indexés sur le BT 01.

Côté locatif. L’investissement n’est pas épargné par les conséquences de la guerre en Ukraine. Avec une inflation en hausse, le rendement locatif réel baisse. Le meilleur exemple se trouve à Paris. Dans la capitale, la pierre rapporte en location vide classique (revenus fonciers), dans les 3 % brut. Compte tenu d’une inflation à 3,6 % en février 2022 et sans doute à 4 % en mars, le rendement réel devient négatif… Les bailleurs pourraient être tentés de remonter les loyers pour retrouver du rendement. Mais attention : les locataires doivent faire face à la hausse du coût de la vie. Alourdir leur loyer pourrait les déstabiliser, augmentant le risque d’impayés, voire de vacance… Et puis les conditions d’augmentation des loyers sont strictement réglementées et ne peuvent être appliquées que dans des cas bien précis.

Argent plus cher. Les taux d’intérêt, quant à eux, augmentent. Entre janvier et mars 2022, ils ont repris entre vingt et quarante points de base, le vingt ans moyen passant de 1,10 à 1,35/1,40 % brut. Plutôt que par la guerre, « cette hausse s’explique par la remontée de l’inflation et des taux d’emprunt d’Etat », analyse Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage. L’avenir ? « Nous sommes dans une période de fébrilité. Une banque nous annonce pour fin mars une nouvelle augmentation de vingt à vingt-cinq points », signale Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. Pour ce courtier, « la hausse continue, mais progressivement. Le risque est de désolvabiliser certains ménages alors que les banques annoncent d’ambitieux objectifs commerciaux ». Quoi qu’il en soit, une chose est sûre : un crédit plus cher ne pourrait qu’amplifier les conséquences de la guerre sur l'immobilier.

Immobilier : les conseils pour vendre, acheter et louer en 2022

• Vous êtes acheteur. Prévoyez un reste à vivre plus important et augmentez votre épargne résiduelle pour faire face à l’inflation. N’oubliez pas que les banques vous demanderont au moins 10 % d’apport, mais plus vos fonds propres seront importants, plus l’obtention du crédit sera facilitée. Faites faire une étude de faisabilité par un courtier avant de lancer votre projet pour savoir si vous cadrez avec les critères des banques.
• Vous êtes vendeur. Fixez un prix objectif pour votre logement, sans le surévaluer ni le sous-évaluer. N’oubliez pas que les acquéreurs sont bien informés et qu’ils connaissent le marché. Vous pouvez également poser des questions à vos futurs acheteurs sur leurs moyens financiers et leur capacité à décrocher un crédit immobilier.
• Vous êtes propriétaire-bailleur. Gardez les pieds sur terre en matière de loyer. Restez à l’écoute de vos locataires, notamment s’ils vous font part de futures difficultés financières. Votre objectif, c’est de prévenir les impayés et la vacance locative.
• Vous êtes locataire. Rapprochez-vous de votre propriétaire le plus tôt possible en cas de difficultés financières. Mieux vaut anticiper, sachant que des impayés de loyers sont difficiles à rattraper. Propriétaires ou locataires, vous pouvez vous rapprocher de votre Agence départementale d’information sur le logement, qui donne de précieux conseils. Vous pouvez aussi consulter notre dossier Prévenir les impayés de loyers.