Crédit immobilier : qui profite des nouvelles baisses de taux ?

Visiter, c’est permis ! Avec l’assouplissement du confinement, vous pouvez de nouveau vous rendre sur place pour vous assurer des qualités d’une maison ou d’un appartement. En respectant les règles sanitaires d’usage, évidemment. Vous pouvez ainsi mener à bien votre projet immobilier. Pour vous qui comptez acheter, c’est le moment de préparer votre financement, donc de vous renseigner sur les taux d’intérêt et les critères des banques. « Cette recherche d’information est capitale », avertit Franck Roullier, directeur général du courtier Empruntis. « Beaucoup de candidats à l’achat connaissent mal le mode d’emploi du crédit à l’habitat et notamment les conditions imposées par les banques, ce qui peut faire capoter leur projet. Alors que celui qui est bien informé, donc bien préparé, maximise ses chances de décrocher son prêt. »

Argent pas cher. Preuve de ce déficit d’informations, nombre de Français ont une vision décalée des taux immobiliers. 56 % d’entre eux estiment qu’ils montent révèle un sondage OpinionWay/Artemis Courtage de novembre 2020. Alors que c'est l'inverse qui se passe ! « A partir de juillet 2020, les banques ont révisé leurs barèmes à la baisse pour soutenir la demande », explique l’Observatoire Crédit Logement/CSA. En cinq mois, le taux brut sur vingt ans est passé de 1,40 à 1,20%. Et ça continue en décembre, avec des reculs de 0,10 à 0,15 % chez certaines banques selon le courtier Meilleurtaux.com. L’autre bonne nouvelle, c’est que cette période de taux bas va durer, grâce notamment à la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE). Mais attention : si l’argent est et restera bon marché, la vraie question, c’est de savoir comment en profiter.

Crédit immobilier : les dix points clés pour emprunter

• Les taux restent très proches de leur record à la baisse de la fin 2019. Les courtiers constatent encore quelques reculs en décembre 2020.
• Les banques ont durci leurs conditions d’emprunt. Elles veulent réduire les risques dans tous les domaines du crédit immobilier (notamment les remboursements).
• Pour emprunter, soignez votre profil. Vos finances personnelles doivent être saines et votre situation professionnelle stable.
• La durée de votre prêt ne dépassera pas 25 ans et vous ne pouvez pas consacrer plus du tiers de vos revenus à votre mensualité (règle des 33 % de taux d’effort).
• Pour respecter ces critères et rassurer la banque, placez au minimum 10 % d’apport personnel (hors frais de notaire) dans votre financement.
•  La banque vous demandera une marge de manœuvre financière en plus de l’apport. Mieux vaut garder une capacité d’épargne résiduelle pendant le remboursement.
• Il reste possible de négocier, notamment l’assurance emprunteur et les frais de dossier.
• Les banques financent moins facilement l’investissement locatif. Vous devrez injecter de l'apport dans l'opération et la durée sera plus courte.
• Certaines solutions malines peuvent vous aider à convaincre les banques de vous accorder un prêt immobilier. Vous pouvez faire réaliser une étude de faisabilité par un courtier.  
• En montrant à votre vendeur que vous avez déjà effectué des démarches auprès de votre banquier ou d’un courtier, vous pourrez le rassurer sur votre capacité à obtenir votre crédit et donc à acheter.

Tour de vis sur les critères de prêt

Le crédit davantage encadré. « La hausse des risques économiques due à la crise sanitaire, telle que l’augmentation des licenciements ou des dépôts de bilan, pousse les banques à durcir leurs conditions de crédit », explique Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « Elles respectent à la lettre les recommandations émises par le Haut Conseil de stabilité financière (NDLR : le HCSF est l’organisme qui régule le crédit en France).» Résultat : votre taux d’effort (part maximale de vos revenus consacrée au remboursement du prêt) doit rester en dessous de 33 %, la durée de votre prêt est plafonnée à vingt-cinq ans et le montant emprunté ne peut pas dépasser sept années de revenus. Pour tenir ces règles, les banques exigent un minimum d’apport personnel, une gestion impeccable de vos finances, une situation professionnelle stable…

Des banques de plus en plus prudentes. Aujourd’hui, les banques redoublent de prudence. En particulier, elles tiquent devant les plans de financement trop tendus et vous demanderont de garder une marge de manœuvre le plus souvent équivalente à six mois de mensualités. Même si vos revenus baissent de façon temporaire, vous aurez les moyens de continuer à rembourser. Certaines banques relèvent leurs critères de reste à vivre (c’est l’argent dont vous disposez votre échéance de crédit et vos impôts payés). « En Ile-de-France, l’une d’entre elles demandait 1 200 € pour un couple plus 200 € par enfant », signale le courtier Vousfinancer. « C’est désormais 1 500 € pour un couple plus 300 € par enfant qu’il faut avoir sur son compte soit, pour une famille de trois enfants, 2 400 € par mois minimum. »

Eviter le refus de crédit. Avec ce tour de vis, « la part des dossiers refusés continue de progresser », poursuit Vousfinancer. « Alors qu’elle n’était que de 5,5 % en 2019, elle est montée à 7 % au premier trimestre 2020, 10,2 % au deuxième trimestre, 13,5 % au troisième trimestre et atteint 17 % en novembre. » En clair : vos objectifs d’emprunteur, c’est de voir votre dossier de prêt accepté et de rassurer les vendeurs. Ces derniers sont en effet nombreux à craindre que leur acquéreur essuie un refus de crédit. Si c’est le cas, il leur faudra reprendre le processus de vente, ce qui décalera l’opération. C’est encore plus important pour ceux qui ont un crédit relais en cours et pour ceux qui doivent céder rapidement leur bien pour des raisons familiales ou professionnelles. Nos conseils.

Des finances personnelles saines pour emprunter

Réduisez les risques. Point essentiel pour décrocher votre prêt : comprendre le fonctionnement des banques. « Elles veulent sécuriser le crédit et les remboursements », explique Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement. « Plus le risque augmente, plus l’obtention du prêt est difficile. » Et le premier indicateur de risque, c’est votre façon de gérer votre argent. Pas question de vous présenter avec des découverts, des paiements rejetés ou des saisies sur salaire. « Les banques examineront les trois derniers relevés de compte », précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « Si des dépenses irrégulières portant sur des montants importants apparaissent, les choses vont se compliquer. C’est le cas des jeux en ligne, qui sont très mal vus ».

Préparez-vous et anticipez. « Au moins trois, voire six mois avant de se lancer, l’emprunteur purgera ses découverts et soldera ses crédits conso pour montrer qu’il gère bien ses finances », recommande Julien Wargny, fondateur du Cabinet Fennas, une société de courtage et de gestion de patrimoine. Démarrer un projet immobilier en mars 2021 implique d’être dans le vert sur les relevés de compte de décembre, janvier et février a minima. Autre élément qui va peser : votre capacité d’épargne résiduelle. « Celui qui peut prouver à la banque qu’il pourra mettre de l’argent de côté tout en remboursant son prêt va renforcer son image de bon gestionnaire et va marquer des points », indique Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services.

Profession et contrat de travail : les banques serrent la vis

Le crédit et le chômage partiel. Toujours dans cette logique de réduction des risques, les banques préfèrent financer les salariés en CDI, surtout s’ils ont de l’ancienneté. Pour les CDD et les indépendants, rien n’est perdu ! Mais elles examineront les trois dernières années de revenus. « Pour les CDI ayant connu une période de chômage partiel, les banques prendront en compte les fiches de paie précédant le confinement, donc avec un salaire intégral. Et elles demanderont une attestation de l’employeur pour s’assurer d’un retour à temps plein », avertit le courtier Pretto. Si vous êtes en période de chômage partiel, les banques seront plus vigilantes sur votre profil. Elles se pencheront aussi sur la santé financière de l’entreprise et sur sa notation Banque de France qui évalue sa capacité à honorer ses engagements financiers à court terme.

Des secteurs pénalisés. Les banques s’intéressent de près au domaine d’activité dans lequel vous travaillez. « Certaines d’entre elles refusent d’examiner les demandes de travailleurs salariés ou indépendants de certains secteurs comme la restauration, les commerces, l’aérien, l’événementiel ou encore le tourisme », signale le courtier Emprunt Direct. Les banques surveillent aussi l’employabilité. « C’est la capacité à retrouver un emploi en cas de licenciement économique », explique Sandrine Allonier, directrice de la communication chez Vousfinancer. « Elles peuvent être plus souples si l’emprunteur, par la nature de son emploi, peut rapidement rebondir pour retrouver du travail et poursuivre ses remboursements de prêt. »

L’apport personnel devient crucial

10 % de fonds propres minimum. Vous aurez du mal à emprunter si votre apport représente moins de 10 % du montant de votre projet hors dépenses annexes comme les frais de notaire. Ce qui revient à placer 17 à 18 % d’apport dans l’ancien et au moins 12 à 13 % dans le neuf, dont les frais de notaire sont réduits. « Exceptionnellement, des banques peuvent accepter les prêts à 100 %, qui couvrent le prix du logement, l’emprunteur devant fournir au minimum les frais de notaire », note Ludovic Huzieux, fondateur d’Artemis Courtage. « En revanche, les prêts à 110 %, qui financent l’intégralité du projet, ont quasiment disparu. » Et n’oubliez pas que les banques vont vous demander une marge de manœuvre ET une capacité d’épargne résiduelle.  

L’apport et les critères bancaires. Ces exigences sur l’apport se placent dans cette logique de réduction des risques que les établissements financiers ne perdent jamais de vue. De fait, si vous avez de l’apport personnel, vous prouvez que vous savez épargner, que vous êtes un bon gestionnaire et vous rassurez la banque sur votre capacité à rembourser votre emprunt. L’apport, c’est aussi un moyen très efficace de respecter les fameux critères du HCSF. Grâce à lui, vous empruntez moins et sur moins longtemps. Vous cantonnez votre taux d’effort en dessous du tiers de vos revenus et vous ne dépasserez pas la durée fatidique des vingt-cinq ans. Cerise sur le gâteau : avec un prêt plus court et/ou moins important, vous bénéficiez d’un taux d’intérêt plus bas (le risque est moins élevé).

Quand l’apport vous protège

Garantie immobilière. Si les banques vous demandent de l’apport, c’est aussi parce qu’elles tiennent à se couvrir. « Si l’emprunteur doit revendre son bien en urgence, par exemple en cas de perte d’emploi, il va subir une décote sur le prix », analyse Maël Bernier. « Avec un emprunt sans apport, qui couvre toute la dette immobilière, il risque fort de ne pas pouvoir payer la banque. » Un exemple : vous achetez une maison qui vaut 100 avec un crédit sans apport de 100. Deux ans plus tard, vous revendez en urgence, à 80. Il vous manque 20 pour rembourser votre prêt et la banque perd de l’argent. Si vous aviez injecté 20 d’apport, le problème ne se serait pas posé. Et oui : l’apport réduit le risque aussi pour l’emprunteur.

Quand le risque monte, l’apport augmente. Avec la crise, les prix peuvent baisser, fragilisant la garantie du prêt et augmentant le risque qui pèse sur la valeur du bien. « Les banques examineront le projet et notamment le bien immobilier à la loupe », avertit Sylvain Lefèvre. « Si le logement convoité se situe sur un marché détendu, où l’offre est supérieure à la demande et où les prix sont susceptibles de reculer, elles pourront demander davantage d’apport et réduiront la durée car plus cette dernière est longue, plus le prêt est risqué. » Ce sera aussi le cas pour les logements qui nécessitent de gros travaux : non seulement il faudra injecter davantage d’apport, mais en plus, la marge de manœuvre financière sera plus importante et la durée du prêt plus courte.

Comment constituer ou augmenter votre apport ?

Des solutions à disposition. D’abord, mobilisez vos économies. Mais pas question de vider votre bas de laine pour gonfler vos fonds propres. N’oubliez pas que les banques vous demanderont de garder une marge de manœuvre égale à six mois de mensualités. Utilisez la participation aux bénéfices de votre entreprise si vous travaillez dans une société de plus de cinquante salariés. Vous pouvez également recourir à la solidarité familiale grâce aux donations, qui bénéficient d’avantages fiscaux. Chacun de vos parents peut ainsi vous donner, tous les quinze ans, jusqu’à 100 000 € en franchise de droits. Avec un achat-revente, c’est le prix du bien vendu qui constituera l’apport personnel. Veillez à fixer un prix raisonnable pour boucler l’opération dans les meilleures conditions.

Le cas particulier des crédits relais. Autre option pour un achat-revente : les crédits relais. Ils financent l’achat d’un nouveau logement sans attendre d’avoir revendu l’ancien. Là encore, les banques réduisent les risques. Elles demandent au moins deux estimations du bien à vendre pour s’assurer qu’il trouvera preneur dans des délais raisonnables. Elles vous prêteront 70 % de cette valeur sur une durée d’un an renouvelable. Donc, si la transaction s’allonge, la banque reconduira le crédit relais sur une année de plus. Et vous serez à l’abri d’une baisse de prix, la formule reposant sur 70 % de la valeur du logement à céder. « Compte tenu du contexte, la banque pourra accepter une mise en location temporaire du bien et le passage du prêt relais en crédit amortissable », conseille Vousfinancer. Une solution plus souple alors que le remboursement d’un crédit relais s’effectue habituellement lorsque le bien est vendu.

Durée de remboursement : jusqu’à 25 ans, pas plus !

Sécuriser le prêt et l’emprunteur. On l’a dit : le Haut Conseil de stabilité financière recommande aux banques de limiter la durée des prêts à vingt-cinq ans. Ce qu’elles font. En novembre 2020, les emprunts d’une durée supérieure à vingt-cinq ans comptent pour 0,6 % du marché, contre 2 % en 2019 selon la dernière étude Crédit Logement/CSA. Un tour de vis qui tient toujours à cette logique de réduction des risques. La plupart des emprunts sont dits amortissables. Sur plus de vingt-cinq ans, la mensualité se compose presque intégralement d’intérêts sur les premières années et très peu de capital est amorti. Avec une revente pour cause de force majeure et donc une décote sur le prix, l’emprunteur risque de ne pas avoir assez d’argent pour rembourser la banque…   

Les banques plus compréhensives. Les crédits au long cours offrent pourtant des avantages. Ils permettent notamment de baisser la mensualité à capital emprunté équivalent. De quoi respecter plus facilement la règle des 33 % de taux d’effort. D’ailleurs, pour soutenir la demande, les banques acceptent d’allonger les remboursements sans dépasser la limite posée par le HCSF. 50,5 % des prêts durent de vingt à vingt-cinq ans en novembre 2020, contre 46,2 % en 2019 note Crédit Logement/CSA. Bref, si vous avez besoin d’allonger la durée pour rester dans les clous des 33 %, les banques pourront se montrer compréhensives. Attention : dans le neuf, elles intègrent dans la durée le différé lié aux travaux de construction. Un prêt sur vingt-cinq ans durera en fait vingt-trois ans plus deux ans de différé. Alors qu’en 2019, ce différé s’ajoutait aux vingt-cinq ans, soit une durée totale de vingt-sept ans.

Financement immobilier : les gagnants et les perdants

Meilleurs dossiers, meilleurs taux. En présentant un excellent profil (bel apport, hauts revenus, épargne solide, etc.), en domiciliant vos revenus chez la banque prêteuse, si vous lui achetez des produits comme la multirisque habitation ou des placements financiers, vous pourrez baisser votre taux. Et parfois décrocher des conditions exceptionnelles, avec par exemple du vingt ans brut à moins de 1 %. En revanche, les emprunteurs aux revenus modestes paient leur crédit plus cher. Un couple qui gagne 40 000 € par an et qui place moins de 10 % d’apport hors frais de notaire empruntera à 1,60 %, voire à 1,80 % brut sur vingt ans. Pourquoi ces différences ? « Ces emprunteurs ont moins d’apport et leurs dossiers sont considérés comme plus risqués par les banques », répond Didier Laporte.

Plus c’est risqué, plus c’est cher. D’autres projets se voient appliquer des taux plus élevés. D’après les barèmes bancaires que PAP a pu consulter, le prêt in fine (les mensualités portent sur les intérêts et le capital est remboursé en une seule fois) ou encore le crédit relais se voient majorés de 0,10 à 0,20 % par rapport à un financement classique. Dans le neuf, vous achetez un bien qui n’existe pas encore. C’est plus risqué. Résultat : le taux moyen est à 1,24 % en novembre 2020 contre 1,20 % pour l’ancien selon Crédit Logement/CSA. Vous faites construire ? Le taux sera plus élevé. Mais surtout, signez un Contrat de construction-loi de 1990. Sa garantie de livraison à prix et délais convenus réduit le risque pour vous et pour la banque, ce qui facilite l’obtention du prêt. Les autres contrats (maîtrise d’œuvre ou architecte) sont bien plus difficiles à financer et leurs taux sont plus hauts.

Crédit : négocier, c’est permis ?

Assurances et frais de dossier. Si le taux est élevé, la tentation, c’est de négocier. Ce qui reste possible malgré le durcissement des conditions bancaires. Vous pouvez choisir une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse. « Cette délégation d’assurance, permise par la loi Lagarde, peut diviser le prix par deux, voire par trois », signale Astrid Cousin, porte-parole du comparateur d’assurance Magnolia.fr. Mais attention : « certaines banques acceptent facilement la délégation, d’autres sont très réticentes », avertit Franck Roullier. Autre option : agir sur les frais de dossier. Ils varient de 500 à 1 500 € et peuvent monter à 3 000 € pour les projets les plus complexes. Mais des banques acceptent de les réduire. Certaines font des promotions temporaires avec des montants plafonnés à 300 ou 400 €.

Attention au taux de l’usure ! Certains emprunteurs sont condamnés à faire feu de tout bois pour réduire leur taux. C’est le cas des primo-accédants modestes (leur taux est plus élevé) ou pour les seniors et des personnes ayant un problème de santé (ils paient leur assurance au prix fort). Pour ces candidats acquéreurs, le TAEG (taux tout compris, qui intègre aussi l’assurance, les garanties et les frais annexes) peut dépasser le taux de l’usure, ce qui est strictement interdit. Rappelons que le taux de l’usure, c’est le plafond infranchissable que le législateur impose au TAEG pour éviter le surendettement. Pour les crédits d’une durée supérieure à vingt ans (la majorité de la production), il s’établit à 2,68 % au quatrième trimestre 2020.

Le cas particulier des investisseurs en locatif

Critères resserrés. Les investisseurs en locatif n’échappent pas au durcissement des conditions de financement. Le loyer couvre une partie de la mensualité de crédit, l'investisseur injectant dans son opération un effort de trésorerie. Du coup, le risque est plus important puisqu’il pèse à la fois sur le locataire et l'investisseur. Résultat : les banques majorent le taux d’intérêt d’environ 0,10 %. Elles imposent au moins 10 % d’apport personnel hors frais de notaire. Elles sont beaucoup plus strictes sur le calcul de la capacité d’endettement et elles tiennent davantage compte des autres crédits. Certaines banques ne prêtent qu’aux investisseurs qui ont payé leur résidence principale. Quant à la durée, elle sera systématiquement cantonnée en dessous de vingt ans.

Solutions de financement. Si vous comptez investir en locatif, préparez bien votre opération. Evidemment, vous devrez remplir les conditions décrites ci-dessus. Mais vous devrez aller plus loin. Optez systématiquement pour un bon emplacement, avec une vraie demande locative, un marché de la revente dynamique et des prix fermes. C’est d’autant plus indispensable que les banques passeront votre projet à la loupe, caractéristiques du logement comprises (là aussi, elles tiennent à la qualité de leur garantie). Gardez une marge de manœuvre financière (au moins six mois de loyers). Elle rassurera la banque et vous permettra de faire face en cas d’impayés, ou encore de travaux urgents à votre charge. Bref, faites un vrai business plan et présentez-vous comme un entrepreneur responsable.