Visiter, cest permis ! Avec lassouplissement du confinement, vous pouvez de nouveau vous rendre sur place pour vous assurer des qualités dune maison ou dun appartement. En respectant les règles sanitaires dusage, évidemment. Vous pouvez ainsi mener à bien votre projet immobilier. Pour vous qui comptez acheter, cest le moment de préparer votre financement, donc de vous renseigner sur les taux dintérêt et les critères des banques. « Cette recherche dinformation est capitale », avertit Franck Roullier, directeur général du courtier Empruntis. « Beaucoup de candidats à lachat connaissent mal le mode demploi du crédit à lhabitat et notamment les conditions imposées par les banques, ce qui peut faire capoter leur projet. Alors que celui qui est bien informé, donc bien préparé, maximise ses chances de décrocher son prêt. »
Argent pas cher. Preuve de ce déficit dinformations, nombre de Français ont une vision décalée des taux immobiliers. 56 % dentre eux estiment quils montent révèle un sondage OpinionWay/Artemis Courtage de novembre 2020. Alors que c'est l'inverse qui se passe ! « A partir de juillet 2020, les banques ont révisé leurs barèmes à la baisse pour soutenir la demande », explique lObservatoire Crédit Logement/CSA. En cinq mois, le taux brut sur vingt ans est passé de 1,40 à 1,20%. Et ça continue en décembre, avec des reculs de 0,10 à 0,15 % chez certaines banques selon le courtier Meilleurtaux.com. Lautre bonne nouvelle, cest que cette période de taux bas va durer, grâce notamment à la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE). Mais attention : si largent est et restera bon marché, la vraie question, cest de savoir comment en profiter.
Crédit immobilier : les dix points clés pour emprunter
- Les taux restent très proches de leur record à la baisse de la fin 2019. Les courtiers constatent encore quelques reculs en décembre 2020.
- Les banques ont durci leurs conditions demprunt. Elles veulent réduire les risques dans tous les domaines du crédit immobilier (notamment les remboursements).
- Pour emprunter, soignez votre profil. Vos finances personnelles doivent être saines et votre situation professionnelle stable.
- La durée de votre prêt ne dépassera pas 25 ans et vous ne pouvez pas consacrer plus du tiers de vos revenus à votre mensualité (règle des 33 % de taux deffort).
- Pour respecter ces critères et rassurer la banque, placez au minimum 10 % dapport personnel (hors frais de notaire) dans votre financement.
- La banque vous demandera une marge de manuvre financière en plus de lapport. Mieux vaut garder une capacité dépargne résiduelle pendant le remboursement.
- Il reste possible de négocier, notamment lassurance emprunteur et les frais de dossier.
- Les banques financent moins facilement linvestissement locatif. Vous devrez injecter de l'apport dans l'opération et la durée sera plus courte.
- Certaines solutions malines peuvent vous aider à convaincre les banques de vous accorder un prêt immobilier. Vous pouvez faire réaliser une étude de faisabilité par un courtier.
- En montrant à votre vendeur que vous avez déjà effectué des démarches auprès de votre banquier ou dun courtier, vous pourrez le rassurer sur votre capacité à obtenir votre crédit et donc à acheter.
Tour de vis sur les critères de prêt
Le crédit davantage encadré. « La hausse des risques économiques due à la crise sanitaire, telle que laugmentation des licenciements ou des dépôts de bilan, pousse les banques à durcir leurs conditions de crédit », explique Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « Elles respectent à la lettre les recommandations émises par le Haut Conseil de stabilité financière (NDLR : le HCSF est lorganisme qui régule le crédit en France).» Résultat : votre taux deffort (part maximale de vos revenus consacrée au remboursement du prêt) doit rester en dessous de 33 %, la durée de votre prêt est plafonnée à vingt-cinq ans et le montant emprunté ne peut pas dépasser sept années de revenus. Pour tenir ces règles, les banques exigent un minimum dapport personnel, une gestion impeccable de vos finances, une situation professionnelle stable
Des banques de plus en plus prudentes. Aujourdhui, les banques redoublent de prudence. En particulier, elles tiquent devant les plans de financement trop tendus et vous demanderont de garder une marge de manuvre le plus souvent équivalente à six mois de mensualités. Même si vos revenus baissent de façon temporaire, vous aurez les moyens de continuer à rembourser. Certaines banques relèvent leurs critères de reste à vivre (cest largent dont vous disposez votre échéance de crédit et vos impôts payés). « En Ile-de-France, lune dentre elles demandait 1 200 € pour un couple plus 200 € par enfant », signale le courtier Vousfinancer. « Cest désormais 1 500 € pour un couple plus 300 € par enfant quil faut avoir sur son compte soit, pour une famille de trois enfants, 2 400 € par mois minimum. »
Eviter le refus de crédit. Avec ce tour de vis, « la part des dossiers refusés continue de progresser », poursuit Vousfinancer. « Alors quelle nétait que de 5,5 % en 2019, elle est montée à 7 % au premier trimestre 2020, 10,2 % au deuxième trimestre, 13,5 % au troisième trimestre et atteint 17 % en novembre. » En clair : vos objectifs demprunteur, cest de voir votre dossier de prêt accepté et de rassurer les vendeurs. Ces derniers sont en effet nombreux à craindre que leur acquéreur essuie un refus de crédit. Si cest le cas, il leur faudra reprendre le processus de vente, ce qui décalera lopération. Cest encore plus important pour ceux qui ont un crédit relais en cours et pour ceux qui doivent céder rapidement leur bien pour des raisons familiales ou professionnelles. Nos conseils.
Les taux immobiliers en décembre 2020
- 7 ans : de 0,40 à 1,70 %. Moyenne à 0,80 %.
- 10 ans : de 0,50 à 1,75 % Moyenne à 0,85 %.
- 15 ans : de 0,60 à 1,90 %. Moyenne à 1,05 %.
- 20 ans : de 0,75 à 2,10 %. Moyenne à 1,20 %.
- 25 ans : de 0,95 à 2,30 %. Moyenne à 1,45 %.
Source : Empruntis, Cafpi, Meilleurtaux, Vousfinancer. Taux bruts, hors assurance et coût des garanties, donnés à titre indicatif au 10 décembre 2020. Le taux dun crédit est établi au cas par cas par les banques, en fonction du profil de lemprunteur et des caractéristiques de son projet. Le principe : plus la banque estime le projet risqué, plus le taux dintérêt augmente.
Des finances personnelles saines pour emprunter
Réduisez les risques. Point essentiel pour décrocher votre prêt : comprendre le fonctionnement des banques. « Elles veulent sécuriser le crédit et les remboursements », explique Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement. « Plus le risque augmente, plus lobtention du prêt est difficile. » Et le premier indicateur de risque, cest votre façon de gérer votre argent. Pas question de vous présenter avec des découverts, des paiements rejetés ou des saisies sur salaire. « Les banques examineront les trois derniers relevés de compte », précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « Si des dépenses irrégulières portant sur des montants importants apparaissent, les choses vont se compliquer. Cest le cas des jeux en ligne, qui sont très mal vus ».
Préparez-vous et anticipez. « Au moins trois, voire six mois avant de se lancer, lemprunteur purgera ses découverts et soldera ses crédits conso pour montrer quil gère bien ses finances », recommande Julien Wargny, fondateur du Cabinet Fennas, une société de courtage et de gestion de patrimoine. Démarrer un projet immobilier en mars 2021 implique dêtre dans le vert sur les relevés de compte de décembre, janvier et février a minima. Autre élément qui va peser : votre capacité dépargne résiduelle. « Celui qui peut prouver à la banque quil pourra mettre de largent de côté tout en remboursant son prêt va renforcer son image de bon gestionnaire et va marquer des points », indique Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services.
Profession et contrat de travail : les banques serrent la vis
Le crédit et le chômage partiel. Toujours dans cette logique de réduction des risques, les banques préfèrent financer les salariés en CDI, surtout sils ont de lancienneté. Pour les CDD et les indépendants, rien nest perdu ! Mais elles examineront les trois dernières années de revenus. « Pour les CDI ayant connu une période de chômage partiel, les banques prendront en compte les fiches de paie précédant le confinement, donc avec un salaire intégral. Et elles demanderont une attestation de lemployeur pour sassurer dun retour à temps plein », avertit le courtier Pretto. Si vous êtes en période de chômage partiel, les banques seront plus vigilantes sur votre profil. Elles se pencheront aussi sur la santé financière de lentreprise et sur sa notation Banque de France qui évalue sa capacité à honorer ses engagements financiers à court terme.
Des secteurs pénalisés. Les banques sintéressent de près au domaine dactivité dans lequel vous travaillez. « Certaines dentre elles refusent dexaminer les demandes de travailleurs salariés ou indépendants de certains secteurs comme la restauration, les commerces, laérien, lévénementiel ou encore le tourisme », signale le courtier Emprunt Direct. Les banques surveillent aussi lemployabilité. « Cest la capacité à retrouver un emploi en cas de licenciement économique », explique Sandrine Allonier, directrice de la communication chez Vousfinancer. « Elles peuvent être plus souples si lemprunteur, par la nature de son emploi, peut rapidement rebondir pour retrouver du travail et poursuivre ses remboursements de prêt. »
Lapport personnel devient crucial
10 % de fonds propres minimum. Vous aurez du mal à emprunter si votre apport représente moins de 10 % du montant de votre projet hors dépenses annexes comme les frais de notaire. Ce qui revient à placer 17 à 18 % dapport dans lancien et au moins 12 à 13 % dans le neuf, dont les frais de notaire sont réduits. « Exceptionnellement, des banques peuvent accepter les prêts à 100 %, qui couvrent le prix du logement, lemprunteur devant fournir au minimum les frais de notaire », note Ludovic Huzieux, fondateur dArtemis Courtage. « En revanche, les prêts à 110 %, qui financent lintégralité du projet, ont quasiment disparu. » Et noubliez pas que les banques vont vous demander une marge de manuvre ET une capacité dépargne résiduelle.
Lapport et les critères bancaires. Ces exigences sur lapport se placent dans cette logique de réduction des risques que les établissements financiers ne perdent jamais de vue. De fait, si vous avez de lapport personnel, vous prouvez que vous savez épargner, que vous êtes un bon gestionnaire et vous rassurez la banque sur votre capacité à rembourser votre emprunt. Lapport, cest aussi un moyen très efficace de respecter les fameux critères du HCSF. Grâce à lui, vous empruntez moins et sur moins longtemps. Vous cantonnez votre taux deffort en dessous du tiers de vos revenus et vous ne dépasserez pas la durée fatidique des vingt-cinq ans. Cerise sur le gâteau : avec un prêt plus court et/ou moins important, vous bénéficiez dun taux dintérêt plus bas (le risque est moins élevé).
Quand lapport vous protège
Garantie immobilière. Si les banques vous demandent de lapport, cest aussi parce quelles tiennent à se couvrir. « Si lemprunteur doit revendre son bien en urgence, par exemple en cas de perte demploi, il va subir une décote sur le prix », analyse Maël Bernier. « Avec un emprunt sans apport, qui couvre toute la dette immobilière, il risque fort de ne pas pouvoir payer la banque. » Un exemple : vous achetez une maison qui vaut 100 avec un crédit sans apport de 100. Deux ans plus tard, vous revendez en urgence, à 80. Il vous manque 20 pour rembourser votre prêt et la banque perd de largent. Si vous aviez injecté 20 dapport, le problème ne se serait pas posé. Et oui : lapport réduit le risque aussi pour lemprunteur.
Quand le risque monte, lapport augmente. Avec la crise, les prix peuvent baisser, fragilisant la garantie du prêt et augmentant le risque qui pèse sur la valeur du bien. « Les banques examineront le projet et notamment le bien immobilier à la loupe », avertit Sylvain Lefèvre. « Si le logement convoité se situe sur un marché détendu, où loffre est supérieure à la demande et où les prix sont susceptibles de reculer, elles pourront demander davantage dapport et réduiront la durée car plus cette dernière est longue, plus le prêt est risqué. » Ce sera aussi le cas pour les logements qui nécessitent de gros travaux : non seulement il faudra injecter davantage dapport, mais en plus, la marge de manuvre financière sera plus importante et la durée du prêt plus courte.
Comment constituer ou augmenter votre apport ?
Des solutions à disposition. Dabord, mobilisez vos économies. Mais pas question de vider votre bas de laine pour gonfler vos fonds propres. Noubliez pas que les banques vous demanderont de garder une marge de manuvre égale à six mois de mensualités. Utilisez la participation aux bénéfices de votre entreprise si vous travaillez dans une société de plus de cinquante salariés. Vous pouvez également recourir à la solidarité familiale grâce aux donations, qui bénéficient davantages fiscaux. Chacun de vos parents peut ainsi vous donner, tous les quinze ans, jusquà 100 000 € en franchise de droits. Avec un achat-revente, cest le prix du bien vendu qui constituera lapport personnel. Veillez à fixer un prix raisonnable pour boucler lopération dans les meilleures conditions.
Le cas particulier des crédits relais. Autre option pour un achat-revente : les crédits relais. Ils financent lachat dun nouveau logement sans attendre davoir revendu lancien. Là encore, les banques réduisent les risques. Elles demandent au moins deux estimations du bien à vendre pour sassurer quil trouvera preneur dans des délais raisonnables. Elles vous prêteront 70 % de cette valeur sur une durée dun an renouvelable. Donc, si la transaction sallonge, la banque reconduira le crédit relais sur une année de plus. Et vous serez à labri dune baisse de prix, la formule reposant sur 70 % de la valeur du logement à céder. « Compte tenu du contexte, la banque pourra accepter une mise en location temporaire du bien et le passage du prêt relais en crédit amortissable », conseille Vousfinancer. Une solution plus souple alors que le remboursement dun crédit relais seffectue habituellement lorsque le bien est vendu.
Durée de remboursement : jusquà 25 ans, pas plus !
Sécuriser le prêt et lemprunteur. On la dit : le Haut Conseil de stabilité financière recommande aux banques de limiter la durée des prêts à vingt-cinq ans. Ce quelles font. En novembre 2020, les emprunts dune durée supérieure à vingt-cinq ans comptent pour 0,6 % du marché, contre 2 % en 2019 selon la dernière étude Crédit Logement/CSA. Un tour de vis qui tient toujours à cette logique de réduction des risques. La plupart des emprunts sont dits amortissables. Sur plus de vingt-cinq ans, la mensualité se compose presque intégralement dintérêts sur les premières années et très peu de capital est amorti. Avec une revente pour cause de force majeure et donc une décote sur le prix, lemprunteur risque de ne pas avoir assez dargent pour rembourser la banque
Les banques plus compréhensives. Les crédits au long cours offrent pourtant des avantages. Ils permettent notamment de baisser la mensualité à capital emprunté équivalent. De quoi respecter plus facilement la règle des 33 % de taux deffort. Dailleurs, pour soutenir la demande, les banques acceptent dallonger les remboursements sans dépasser la limite posée par le HCSF. 50,5 % des prêts durent de vingt à vingt-cinq ans en novembre 2020, contre 46,2 % en 2019 note Crédit Logement/CSA. Bref, si vous avez besoin dallonger la durée pour rester dans les clous des 33 %, les banques pourront se montrer compréhensives. Attention : dans le neuf, elles intègrent dans la durée le différé lié aux travaux de construction. Un prêt sur vingt-cinq ans durera en fait vingt-trois ans plus deux ans de différé. Alors quen 2019, ce différé sajoutait aux vingt-cinq ans, soit une durée totale de vingt-sept ans.
Financement immobilier : les gagnants et les perdants
Meilleurs dossiers, meilleurs taux. En présentant un excellent profil (bel apport, hauts revenus, épargne solide, etc.), en domiciliant vos revenus chez la banque prêteuse, si vous lui achetez des produits comme la multirisque habitation ou des placements financiers, vous pourrez baisser votre taux. Et parfois décrocher des conditions exceptionnelles, avec par exemple du vingt ans brut à moins de 1 %. En revanche, les emprunteurs aux revenus modestes paient leur crédit plus cher. Un couple qui gagne 40 000 € par an et qui place moins de 10 % dapport hors frais de notaire empruntera à 1,60 %, voire à 1,80 % brut sur vingt ans. Pourquoi ces différences ? « Ces emprunteurs ont moins dapport et leurs dossiers sont considérés comme plus risqués par les banques », répond Didier Laporte.
Plus cest risqué, plus cest cher. Dautres projets se voient appliquer des taux plus élevés. Daprès les barèmes bancaires que PAP a pu consulter, le prêt in fine (les mensualités portent sur les intérêts et le capital est remboursé en une seule fois) ou encore le crédit relais se voient majorés de 0,10 à 0,20 % par rapport à un financement classique. Dans le neuf, vous achetez un bien qui nexiste pas encore. Cest plus risqué. Résultat : le taux moyen est à 1,24 % en novembre 2020 contre 1,20 % pour lancien selon Crédit Logement/CSA. Vous faites construire ? Le taux sera plus élevé. Mais surtout, signez un Contrat de construction-loi de 1990. Sa garantie de livraison à prix et délais convenus réduit le risque pour vous et pour la banque, ce qui facilite lobtention du prêt. Les autres contrats (maîtrise duvre ou architecte) sont bien plus difficiles à financer et leurs taux sont plus hauts.
Crédit : négocier, cest permis ?
Assurances et frais de dossier. Si le taux est élevé, la tentation, cest de négocier. Ce qui reste possible malgré le durcissement des conditions bancaires. Vous pouvez choisir une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse. « Cette délégation dassurance, permise par la loi Lagarde, peut diviser le prix par deux, voire par trois », signale Astrid Cousin, porte-parole du comparateur dassurance Magnolia.fr. Mais attention : « certaines banques acceptent facilement la délégation, dautres sont très réticentes », avertit Franck Roullier. Autre option : agir sur les frais de dossier. Ils varient de 500 à 1 500 € et peuvent monter à 3 000 € pour les projets les plus complexes. Mais des banques acceptent de les réduire. Certaines font des promotions temporaires avec des montants plafonnés à 300 ou 400 €.
Attention au taux de lusure ! Certains emprunteurs sont condamnés à faire feu de tout bois pour réduire leur taux. Cest le cas des primo-accédants modestes (leur taux est plus élevé) ou pour les seniors et des personnes ayant un problème de santé (ils paient leur assurance au prix fort). Pour ces candidats acquéreurs, le TAEG (taux tout compris, qui intègre aussi lassurance, les garanties et les frais annexes) peut dépasser le taux de lusure, ce qui est strictement interdit. Rappelons que le taux de lusure, cest le plafond infranchissable que le législateur impose au TAEG pour éviter le surendettement. Pour les crédits dune durée supérieure à vingt ans (la majorité de la production), il sétablit à 2,68 % au quatrième trimestre 2020.
Le cas particulier des investisseurs en locatif
Critères resserrés. Les investisseurs en locatif néchappent pas au durcissement des conditions de financement. Le loyer couvre une partie de la mensualité de crédit, l'investisseur injectant dans son opération un effort de trésorerie. Du coup, le risque est plus important puisquil pèse à la fois sur le locataire et l'investisseur. Résultat : les banques majorent le taux dintérêt denviron 0,10 %. Elles imposent au moins 10 % dapport personnel hors frais de notaire. Elles sont beaucoup plus strictes sur le calcul de la capacité dendettement et elles tiennent davantage compte des autres crédits. Certaines banques ne prêtent quaux investisseurs qui ont payé leur résidence principale. Quant à la durée, elle sera systématiquement cantonnée en dessous de vingt ans.
Solutions de financement. Si vous comptez investir en locatif, préparez bien votre opération. Evidemment, vous devrez remplir les conditions décrites ci-dessus. Mais vous devrez aller plus loin. Optez systématiquement pour un bon emplacement, avec une vraie demande locative, un marché de la revente dynamique et des prix fermes. Cest dautant plus indispensable que les banques passeront votre projet à la loupe, caractéristiques du logement comprises (là aussi, elles tiennent à la qualité de leur garantie). Gardez une marge de manuvre financière (au moins six mois de loyers). Elle rassurera la banque et vous permettra de faire face en cas dimpayés, ou encore de travaux urgents à votre charge. Bref, faites un vrai business plan et présentez-vous comme un entrepreneur responsable.
Cinq conseils de pros pour obtenir votre crédit
- Nhésitez pas à demander de laide. « Notre objectif est de recevoir les emprunteurs le plus en amont possible afin de les conseiller sur le montage optimal, lapport nécessaire et de calculer au mieux leur capacité demprunt afin quils restent dans un endettement inférieur à 33 % de leurs revenus », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
- Préparez bien létape formalités. « Les banques donnent la priorité aux dossiers complets, avec tous les documents nécessaires à lobtention du prêt », signale Julien Wargny, fondateur du Cabinet Fennas. « Sil manque ne serait-ce quune pièce, elles risquent de rejeter la demande. »
- Réalisez une étude de faisabilité. « Après avoir rempli sa demande en ligne, l'emprunteur fera valider cette étude auprès de son courtier, qui pourra le conseiller au mieux et optimiser sa demande de financement », recommande Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement.
- Inspirez-vous de lAllemagne ou de la Suède. Dans ces pays « laccord de principe est demandé avant la recherche du bien et doit être validé par la banque au tout début du processus dachat », révèle une étude du courtier Pretto.
- Rassurez le vendeur. « Lemprunteur doit montrer au vendeur quil a les moyens de décrocher son prêt et de mener son projet à bon port. Le vendeur comprendra quil ne perd pas son temps. Lemprunteur, lui, fera la différence par rapport aux acheteurs qui se sont moins bien préparés », analyse Didier Laporte, dirigeant dUniversal Broker Services.