Immobilier : acheter à plusieurs, le bon filon ?

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19 Novembre 2019 - Face à la hausse des prix de l’immobilier, la résistance s’organise et certains acquéreurs optent pour l’achat groupé en famille ou entre amis. L’objectif ? Accroître leur pouvoir d’achat pour bénéficier d’une plus grande surface habitable. Cette stratégie logement est-elle payante ?

 

En couple, en famille ou entre amis… acheter un bien immobilier à plusieurs pourrait bien devenir l’une des pistes privilégiées par les particuliers pour se loger. A Paris comme à Lyon ou Nantes, où le coût de l’habitat se pose particulièrement, la pertinence d’un tel schéma d’accession à la propriété semble faire consensus. Pour le réseau de courtiers In&Fi Crédits, cette nouvelle tendance « apparaît même comme une aubaine face à un marché immobilier toujours plus dynamique et à l’envolée des prix dans les zones les plus tendues ». Reste que le « co-achat » qui peut s’avérer complexe dans sa mise en œuvre ne s’envisage pas à la légère et ce d’autant qu’il bouscule allègrement les établissements bancaires dans leurs pratiques. Zoom sur un phénomène qui prend de l’ampleur.    

Achat immobilier partagé. De plus en plus de particuliers se regroupent pour acheter un bien immobilier, avec l’objectif de le diviser et d’habiter les lots ainsi créés. Pour les familles c’est la possibilité d’alléger la facture en partageant les frais avec les parents ou grands-parents par exemple. Une solution qui permet aussi de réaliser des économies grâce au maintien à domicile d’un proche âgé ou dans une situation de santé contraignante. « La perspective du co-achat attire également des profils de jeunes actifs très mobiles qui souhaitent investir dans la pierre tout en mutualisant le cout d’un crédit », ajoute Bruno Rouleau, porte-parole In&Fi Crédits.   

Solidarité bancaire. Si l’on ne peut pas parler de réticence des banques face à ce nouveau modèle d’acquisition, difficile néanmoins de nier la frilosité de certaines d’entre elles. « Pour un même bien, elles sont contraintes de s’adresser à plusieurs acquéreurs, la préemption de la garantie ne peut se faire de la même façon que sur une acquisition individuelle », précise de son côté le courtier Empruntis. Il faut donc nécessairement que les deux parties fassent appel à un même établissement bancaire et qu’il y ait une solidarité (caution solidaire) entre les emprunteurs. Une solution qui n’est pas sans comporter de risques en cas d’insolvabilité d’un ou de plusieurs co-emprunteurs. Attention, les dossiers avec plus de deux co-emprunteurs sont finançables, mais toutes les banques ne les acceptent pas.

Modalité juridique
Quel que soit le montage juridique envisagé, rien n’oblige à ce que les co-emprunteurs aient le même niveau de participation. Il est tout à fait possible que l’un détienne 70 % d’un bien et l’autre 30 %. Cette différence est tout simplement incluse dans le calcul de la contribution financière de chacun. Il devient donc possible pour un co-acheteur sans apport d’emprunter.

Quelle existence juridique ? Le statut pose également question puisque celui de co-accédant n’existe que pour les couples. Il faut donc le créer, soit à travers une indivision, soit à travers une SCI (société civile immobilière) ou une société de gestion immobilière (généralement SARL ou SAS). Ainsi, les banques pourront attacher au bien une garantie adaptée. « La création d’une SCI est à privilégier lorsqu’il s’agit d’acquérir plusieurs biens immobiliers, mais surtout lorsque la détention du patrimoine est à répartir entre plusieurs personnes, notamment au sein d’une même famille », conseille In&Fi Crédits.

La clause de tontine
Autre solution envisageable pour acheter à plusieurs : le pacte tontinier. Son principe ? Lorsque l’un des acheteurs décède, ses parts sont réparties entre les co-emprunteurs survivants. Le dernier devient le seul propriétaire du bien, et considéré comme tel dès l’origine. Peu usité dans les faits, l’intérêt d’un tel pacte est quant à lui surtout successoral.

Une nouvelle législation. Bruno Rouleau, porte-parole In&Fi Crédits alerte sur la nécessité d’accompagner ce mouvement promis selon lui à un bel avenir. « Les pouvoirs publics doivent impérativement s’emparer du sujet en adaptant la législation et la fiscalité pour faciliter ce type d’acquisition. » « Aujourd’hui, le co-achat est, d’une part, fiscalement inintéressant pour les acquéreurs et, d’autre part, trop complexe à gérer, notamment pour les banques en cas de défaillance ou de revente. »

Le co-achat épi phénomène ? Il ne s’agit pas seulement d’acheter plus grand sans dépenser plus. Ce nouveau modèle d’acquisition constitue une réponse partielle à une double problématique : celle du logement en France avec le manque d’espace disponible et celle du maintien à domicile des personnes âgées. Si la tendance se dessine aujourd’hui plus nettement dans les zones tendues que sont les grandes métropoles telles que Paris, Lyon ou encore Nantes, gageons que le co-achat devrait gagner en popularité notamment avec l’évolution de nos modes de vie.

Pour aller plus loin, consultez notre article consacré à l'achat de sa résidence principale avec des proches