Paris : vers un retour des prix à 10 000 €/m² avant fin 2025 ?

La perspective de voir Paris revenir à 10 000 €/m² (le rêve de certains vendeurs) pose un certain nombre de questions. Si une hausse de prix est tout à fait envisageable, le retour à 10 000 €/m² serait dépourvu de sens, au vu des conditions actuelles. Nous vous expliquons pourquoi.

Paris retrouve ses acheteurs grâce au crédit

Depuis plusieurs mois, le marché immobilier parisien bénéficie d’une certaine stabilité. Après une période de forte hausse, les taux d’intérêt ont amorcé une baisse, rendant l’accès au crédit plus facile. Parallèlement, la baisse des prix constatée depuis 2022 a permis une légère reconstitution du pouvoir d’achat immobilier. Résultat : les acheteurs reviennent progressivement sur le marché, et les recherches d’achat sont en hausse. une hausse modeste.

👉 À Paris, la reprise est plus timide qu'ailleurs: la demande a progressé de 3,2 % en janvier sur le site PAP.fr (Vs 2024). Un chiffre inférieur à la moyenne nationale (+ 5,2 %), mais qui confirme un frémissement après des mois de repli.

Des prix encore élevés face à un pouvoir d’achat limité

Si la demande se redresse, elle reste néanmoins prudente. Car malgré la correction des dernières années, Paris demeure hors de portée pour de nombreux acheteurs. À titre de comparaison, certaines villes où les prix sont plus accessibles connaissent une remontée rapide – un phénomène bien moins marqué dans la capitale.

👉 Même avec des taux plus bas, les acheteurs parisiens doivent composer avec un pouvoir d’achat immobilier encore fragile. Pour de nombreux ménages, acheter à Paris reste un effort financier important, invitant à de nombreux arbitrages. Si les prix remontent trop vite, le marché pourrait à nouveau ralentir, freinant toute dynamique de reprise durable.

On assiste là au vrai dilemme actuel : les acheteurs ne reviennent que parce que les prix ont baissé (et parce qu'ils peuvent mieux emprunter) mais si les prix remontent trop haut et trop vite, ces mêmes acheteurs seront à nouveau dans l'attentisme.

Prix par type de bien

Un problème d’attractivité qui freine la dynamique parisienne

Au-delà du facteur prix, Paris doit aussi faire face à une érosion de son attractivité. Ces dernières années, de nombreux habitants ont quitté la capitale pour des villes offrant un cadre de vie plus agréable et des prix plus abordables, des villes au mode de vie assez similaire que Paris, mais plus accessibles, plus «humaines» et avec de réelles opportunités d'emploi (Bordeaux, Nantes, Lyon). Pour rappel, 134 fermetures de classes ont eu lieu à la rentrée 2024.

Plusieurs éléments viennent expliquer ce phénomène

• Une qualité de vie questionnée : transports saturés, logement trop petits, autant de contraintes qui poussent certaines familles à chercher ailleurs ;
• Une offre encore trop chère par rapport aux attentes des acheteurs : à prix équivalent, de nombreuses villes proposent des logements plus grands et plus confortables ;
• L'arrivée du télétravail, vu comme un progrès par la plupart des salariés et cadres, permet de rediriger ses besoins en logements.

Vendeurs parisiens : une stratégie de prix adaptée

Face à ce contexte, les vendeurs parisiens doivent adopter une stratégie de prix réaliste. Certes, la demande revient, mais elle reste extrêmement sélective : les acheteurs sont attentifs au rapport qualité/prix et n’hésitent pas à temporiser si les prix remontent trop vite. Ou pour des biens qui nécessitent trop de travaux.

👉 Pour maximiser vos chances de vendre, il est essentiel de fixer un prix en phase avec le marché actuel. Un bien affiché trop cher risque de rester longtemps sur le marché, au risque de devoir baisser son prix plus tard.

👉 Éviter marges de négociation : une pratique qui correspond aux périodes fastes, où l'on ajoute 3 à 5 % du prix afin d'anticiper les quelconques offres. Une différence de quelques milliers d'euros peut être éliminatoire, dans une configuration de marché comme la nôtre.

👉 Certains marchés sont très fluides à Paris, comme celui des petites surfaces. Les studios et deux pièces s'échangent vite, bien, à des prix parfois plus élevés que la moyenne parisienne, et même certains biens mal classés énergétiquement.

Conclusion

Paris pourrait progressivement retrouver un marché plus fluide, avec des prix plus hauts. Mais une chose est sûre : les prix ne repartiront pas à 10 000 €/m² avant la fin de l'année. Cela n'est ni enviable ni réaliste.