Île-de-France : baisse des prix et des ventes, pourquoi ça ne repart toujours pas en 2024 ?

Le marché immobilier en France connaît une reprise progressive depuis le printemps 2024, et ce en raison de la baisse des taux d'intérêt. La décision de la BCE visant à baisser les taux a eu un effet très positif sur le pouvoir d’achat immobilier, même si celui-ci reste limité par rapport aux années records 2021-2022, où les taux étaient à 1 %.

👉 On constate une augmentation du nombre d'acheteurs au niveau national. Toutefois, en Île-de-France, le regain est beaucoup plus mesuré, pour des raisons conjoncturelles, mais également pour des raisons plus profondes.

Île-de-France : la première victime de la crise du crédit

L'Île-de-France est la région où les baisses de prix ont été les plus fortes : - 7,4 % sur les douze derniers mois. Cette baisse est d'abord due à la crise du crédit qui a touché tous les foyers, et en particulier les primo-accédants et toutes les familles modestes.

En effet, ces familles se sont vues écartées temporairement du crédit par des taux et des conditions d'octroi plus strictes. Et en Île-de-France, les questions de financement priment plus que partout ailleurs, la région étant l'une des plus chères de France.

👉 Avec la baisse des taux immobiliers, les primo-accédants peuvent revenir sur le marché, mais cela va prendre du temps, d'autant plus que la baisse des taux est relativement faible par rapport aux prix toujours pratiqués. Les prix de la capitale, frôlant les 10 000 €/m², nécessitent des capacités de financement conséquentes.

Entre JO et dissolution, un été compliqué pour l'Île-de-France

La période de l'été 2024 a été ponctuée en France par deux grands évènements : la dissolution de l'Assemblée nationale et la célébration des Jeux olympiques. Ces deux évènements ont naturellement nourri un certain attentisme autant de la part des vendeurs que des acheteurs.

👉 Résultat : la dynamique du printemps - visible autant en France qu'en région parisienne - a quelque peu été cassée et le mois de juillet a été le mois le plus bas en termes de volume d'acheteurs.

Comparaison du volume des acheteurs Île-de-France vs national

👉 L'Île-de-France a été au centre des JO (90 % des épreuves), il est donc logique que cet attentisme se répercute plus encore sur cette région. Il faut noter la timide relative qui a eu lieu en août, et qui devra se poursuivre pendant l'automne avec des taux plus bas (septembre voit déjà le nombre d'acheteurs s'améliorer, avec un - 4.3 %, pour l'Île-de-France).

L’Île-de-France de moins en moins attractive ?

Outre la crise du financement qui a touché tout le pays, l’Île-de-France souffre d'une perte d’attractivité depuis la crise sanitaire. Le confinement a été un révélateur des aspirations plus profondes des Français, où la qualité de vie est de plus en plus importante. Et Paris n'est pas connue pour sa qualité de vie.

Les jeunes ménages, confrontés aux prix chers, se cantonnent à des petites surfaces, souvent éloignées de leur lieu de travail, ce qui nuit à la qualité de vie.

🙋‍♀️ Enfin les investisseurs sont également concernés : la période actuelle a mis fin à l'idée selon laquelle n'importe quel achat à Paris garantissait une plus-value, ce qui les rend plus prudents.

Une situation à relativiser...

L'analyse des 100 meilleures annonces de l'été à Paris montre des indicateurs loin d'être alarmants. Ces annonces ont reçu en moyenne 26 contacts, avec un prix affiché de 9 734 €/m². Les studios (47 %) et les passoires thermiques (32 %) y sont surreprésentés, attirant encore de nombreux acheteurs en raison de leurs prix compétitifs.

👉 Certains départements d’Île-de-France, comme l’Essonne ou la Seine-et-Marne, connaissent une reprise plus rapide grâce à leurs prix plus abordables. On observe aussi une « remontada » en Seine-Saint-Denis depuis les JO.

👉 Grâce aux JO, les quartiers riches de Paris (6e, 7e, 8e, 17e) pourraient également bénéficier d’un regain d’intérêt, notamment de la part des acheteurs étrangers ayant assisté aux épreuves. Mais cela concernera surtout les biens de prestige.

👉 Certaines villes d'Île-de-France s'en sortent bien malgré les circonstances, comme Saint-Germain-en-Laye ou encore Le Plessis-Robinson.