Crédit immobilier : menaces sur les emprunteurs ?

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16 Décembre 2019 - Supprimer les prêts d’une durée supérieure à 25 ans, plafonner les remboursements et les taux d’intérêt : pour réduire le risque de crédit, le Haut Conseil de stabilité financière émet des propositions choc. Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ? Le financement du logement va-t-il devenir plus difficile ?

Des taux très, voire trop bas, des banques qui cassent leurs tarifs pour séduire de nouveaux clients, des durées d’emprunt qui s’allongent, des particuliers qui voient leurs taux d’effort dépasser la sacro-sainte limite de 33 % des revenus… Pour le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le financement de l’immobilier résidentiel s’emballe. Un risque de crédit qui, selon cette institution du ministère des Finances, fragilise à la fois les banques (leurs marges sur les prêts au logement s’amenuisent) et les particuliers (un retournement de la conjoncture économique les expose à un défaut de remboursement).

Les chiffres chocs du crédit. Ce qui inquiète précisément le HCSF : la production de prêts immobiliers a bondi de 6,7 % à fin octobre, avec 24 milliards d’euros distribués, « un plus haut depuis mai 2017 », selon la Banque de France. Une croissance qui s’accompagne d’une « dégradation progressive mais continue des conditions d’octroi » pointe le HCSF. D’après lui, la part des emprunts présentant un taux d’effort supérieur à 33 % « progresse de cinq points de pourcentage depuis 2015 », la durée des prêts augmente pour s’établir à 20,5 ans en 2019 et la rentabilité des crédits immobiliers, pour les banques, est faible, trop faible.

Les banques prêtent à tout prix. Raisons de ces évolutions : les Obligations d’Etat, le placement préféré des banques, affichent des taux nuls voire négatifs. Alors que pour les établissements financiers, un emprunteur qui obtient un excellent taux à 1 % sur vingt ans leur rapporte autant en marge brute. Les banques rentabiliseront l’opération en vendant à cet emprunteur assurances et placements. Bref, l’intérêt des prêteurs, c’est de séduire de nouveaux clients grâce au crédit immobilier pour générer du chiffre et de la marge. Quitte à lâcher du lest sur les taux d’intérêt, la durée et le taux d’effort. Quitte à inquiéter le HCSF.

Du changement pour les conditions de crédit ?

Un financement moins facile ? Pour le HCSF, ce petit jeu ne peut plus durer. Suite à une réunion du 12 décembre 2019, il recommande aux banques « après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies », comme il l’explique dans son communiqué. Des bonnes pratiques qui ne sont ni révolutionnaires, ni contraignantes. Il s’agit de compter sur la bonne volonté des uns et des autres pour revenir vers des critères plus classiques et donc éviter ces dérives sources de risques.

Un taux d’effort plus raisonnable. Les mesures suggérées par le HCSF ? D’abord, le taux d’effort ne devra pas dépasser le tiers des revenus nets de l’emprunteur (seuil des 33 %). L’objectif : éviter les risques de surendettement, mais aussi permettre aux ménages de continuer à rembourser leur crédit immobilier en cas de baisse de revenus (chômage par exemple). Aujourd’hui, le taux d’effort moyen s’établit à 30,1 % selon une étude de ce même Haut Conseil de stabilité financière, mais 24,8 % des financements immobiliers dépassent les 35 %.

Des emprunts raccourcis. Autre suggestion du HCSF : plafonner la durée des crédits à vingt-cinq ans. Alors qu’aujourd’hui, 40 % des prêts immobiliers sont accordés sur une durée supérieure à vingt-cinq ans selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le souci : les financements au long cours sont plus risqués (la probabilité d’impayés augmente avec la durée). C’est pour cette raison que leurs taux sont plus élevés que ceux des prêts de courte et de moyenne durée. Au 12 décembre 2019, la moyenne brute hors assurance tourne autour de 1 % sur quinze ans et monte à 1,50 % sur vingt-cinq ans.

Remonter les taux d’intérêt ? Le HCSF attire l’attention des banques sur « l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat, ce qui implique une couverture appropriée des coûts et des risques ». A force de brader leurs taux, les banques finissent par ne plus gagner d’argent sur les crédits immobiliers. Elles en perdent même depuis 2016, comme le révèle une étude du HCSF parue le 17 octobre dernier. Bref, remonter les taux consoliderait les marges. De quoi réduire le risque de crédit pour les banques.

Crédit  et taux d’effort : la polémique

Financement : faut-il serrer la vis ? Certes, le Haut Conseil est dans son rôle. Sa fonction, c’est « la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique », lit-on sur le site du ministère des Finances. Il est donc là pour avertir et parer en cas d’éventuelles dérives du crédit. On imagine la levée de boucliers s’il ne faisait pas son travail. Pour autant, ses appels au renforcement de la sécurité des crédits immobiliers sont-ils vraiment justifiés ?

Ratio d’endettement raisonnable. En matière de taux d’effort, difficile de parler de sortie de route. Certes, un quart des prêts dépasse les 35 %... Mais « dans les faits, les banques respectent toujours un ratio d'endettement (mensualité rapportée au revenu net mensuel) proche de 33 % et les seuls cas où ce ratio peut dépasser le tiers des revenus et atteindre 35 % ou plus, sont ceux de ménages à revenus élevés, ou lorsqu’il s’agit d'investissement locatif », rappelle Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

La sécurité des crédits d’aujourd’hui. Bien sûr, un taux d’effort à 33, voire 35 ou 36 % peut fragiliser l’emprunteur si ses revenus baissent. Mais c’est oublier un élément clé de sécurisation des prêts immobiliers d’aujourd’hui : les mensualités modulables. En cas de chômage, par exemple, l’emprunteur peut diminuer son échéance de 10, 20 ou 30 % pendant une période déterminée (six mois par exemple) pour faire face. Il peut aussi reporter six mois, voire un an de mensualités en fin de crédit. Des solutions qui allongent la durée, mais qui permettent à la famille de garder son bien.

Le reste à vivre oublié. Le taux d’effort n’est pas le seul critère bancaire de solvabilité. Plus précisément, il est mesuré à l’aune du reste à vivre (la somme qu’il reste à l’emprunteur une fois sa mensualité payée). « Un prêt avec un taux d’effort à 28 % pourra être refusé si la banque juge le reste à vivre insuffisant », note Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, qui estime que dans ces conditions, « plafonner le taux d’effort n’a pas beaucoup de sens ». Rappel : si légalement le reste à vivre ne peut pas être inférieur au RSA, les banques appliquent leurs propres critères (en général de 1.000 à 1 300 € par mois pour un couple plus 150 à 2.100 € par personne à charge).

Faut-il réduire les durées de remboursement ?

La baisse des taux réduit les risques. Côté durée, a priori, l’allongement présente des risques. Sur les premières années de remboursement, la mensualité ne compte pratiquement que des intérêts et peu de capital. En cas de revente pour cause de force majeure quatre ou cinq ans après l’achat (donc avec une décote), l’emprunteur risque de devoir à la banque davantage d’argent qu’il ne lui en a emprunté. Mais ça, c’était avant. Aujourd’hui, « allonger la durée est moins risqué qu’auparavant », analyse Sandrine Allonier. « Avec des taux au plus bas, les mensualités de crédit sont composées à 70 % de capital dès les premières années. »

Allonger, c’est sécuriser. La durée, c’est aussi un outil de sécurisation des prêts. Logique : pour une même somme empruntée, un crédit au long cours fait baisser la mensualité. Un exemple : soit un emprunteur qui gagne 3.600 € par mois. Il emprunte 200.000 €. A 1,10 % sur quinze ans, sa mensualité s’établit à 1.200 € (taux d’effort à 33 %). Pour le même montant emprunté mais à 1,50 % sur vingt-cinq ans, la mensualité tombe à 800 €, ramenant le taux d’effort à 22 %. En d’autres termes, l’allongement de la durée facilite l’obtention du prêt et consolide le remboursement en augmentant le reste à vivre.

Solvabiliser les primo-accédants. Le HCSF reste bien conscient des atouts de prêts longue durée pour solvabiliser les primo-accédants. S’il souhaite un plafonnement à vingt-cinq ans, il tempère quand même sa proposition. « Jusqu’à 15 % de la production pourrait s’écarter du respect de ses critères dont les trois quarts exclusivement réservés aux primo-accédants et aux acquéreurs de résidences principales, dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus. » Au troisième trimestre 2019, 52,5 % des crédits sur plus de vingt-cinq ans sont accordés aux emprunteurs de moins de 35 ans, des primo-accédants pour la plupart…

Et si les taux immobiliers augmentaient ?

Consolider les banques. La réduction des risques de crédit pourrait aussi passer par une hausse des taux. C’est d’ailleurs ce que remarque le Haut Conseil lorsqu’il parle de « l’importance d’une tarification des crédits immobiliers qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat ». Avec un argent un peu plus cher, les banques retrouveraient de la marge, donc de la sécurité sans pour autant désolvabiliser les emprunteurs. Et puis les emprunteurs pourraient compenser cette hausse par un plus grand recours à la délégation d’assurance, une pratique qui permet de diviser le coût de l’assurance emprunteur par deux, voire par trois.

Incertitudes sur les taux. Pour Philippe Taboret, directeur général-adjoint chez Cafpi, « une hausse de 0,15 à 0,20 % permettrait aux banques de se préparer aux accords prudentiels de Bâle IV, qui entreront en vigueur à compter de 2022 et qui imposeront une plus grande sécurisation des prêts immobiliers ». Reste à savoir si les banques suivront. Aujourd’hui, elles remontent un peu leurs tarifs pour freiner la demande. Elles ont atteint leurs objectifs commerciaux pour 2019 et doivent prendre le temps de traiter les nombreux dossiers engrangés cet automne. Mais elles les baisseront sans doute dès la mi-janvier, lorsque la lutte pour s’arracher des clients recommencera…

Immobilier : l’élan brisé ? Pour autant, le crédit immobilier a de bonnes chances de devenir un peu moins facile. « Si la recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra recourir aux pouvoir qui lui sont conférés par le Code monétaire et financier pour demander aux banques davantage de capital à raison des crédits non conformes aux bonnes pratiques établies », précise son communiqué. Imposer une hausse des fonds propres pourrait ainsi durcir les conditions d’apport, réduire les durées et les taux d’effort, voire augmenter les taux. « Espérons que les mesures du HCSF ne viennent pas brider l’accession à la propriété car l’immobilier est, pour les Français, un projet de vie essentiel et sécurisant pour la retraite », s'inquiète Philippe Taboret.

Crédit : cinq conseils pour bien emprunter

Taux encore très proches de leurs niveaux planchers, banques qui restent assez souples sur les durées, les taux d'effort et les apports personnels : les conditions de crédit immobilier sont toujours favorables malgré un léger durcissement. Pour convaincre la banque de vous accorder un crédit (et un bon crédit), votre intérêt c'est de bien vous préparer et de la rassurer sur votre capacité à rembourser.  Nos conseils.

  • Montez votre dossier de prêt en amont. Calculez votre budget en fonction de la durée, du taux d'effort et de l'apport personnel. Vous saurez combien emprunter sans vous heurter aux limites fixées par les banques.
  • Respectez les critères d'octroi classiques. Restez dans les clous du taux d'effort et du reste à vivre. La gestion de vos finances personnelles doit être impeccable (pas de découvert, pas d'inscription aux fichiers banque de France, pas trop de crédits conso...). Mieux vaut être en CDI, au moins pour l'un des membres du couple emprunteur.
  • Injectez un minimum d'apport dans votre prêt. Vos fonds propres doivent couvrir au minimum les frais de notaire pour rassurer la banque. Souvent, vous pouvez emprunter sans apport si vous gardez un peu d'épargne et que vous la placez chez l'établissement prêteur.
  • Faites jouer la concurrence. Toutes les banques n'appliquent pas les mêmes critères et la même politique commerciale. Consultez plusieurs établissements (en commençant par le vôtre) pour choisir la meilleure proposition.
  • Faites-vous aider. Vous pouvez consulter un courtier pour toutes ces étapes. Ils vous aidera à monter le dossier et fera jouer la concurrence pour votre compte. Il ne sera payé que si vous obtenez le prêt et il est soumis au secret professionnel. Pour en savoir plus, consultez notre dossier Emprunter avec un courtier.

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