Crédit immobilier : les taux repartent à la hausse !

Il fallait bien que ça arrive ! Après des années de baisse et des planchers records enregistrés en septembre et en octobre dernier, la tendance s’inverse. « Les premiers barèmes reçus en novembre 2021 montrent que les banques relèvent leurs barèmes de taux immobiliers, une augmentation qui tourne autour de 10 à 20 points de base en moyenne », observe Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services. Un constat partagé par Vousfinancer. Dans un communiqué paru le 3 novembre 2021, ce courtier signale une progression de 0,05 à 0,25 %, laquelle concerne toutes les durées et tous les profils. Troisième source à confirmer l’augmentation du prix de l’argent : le courtier Emprunt Direct, qui note, toujours le 3 novembre 2021, « une progression de 10 à 20 points de base sur tous les dossiers ».

Impact limité. Comment cette hausse de novembre se répercute-t-elle sur les plans de financement ? Sur vingt ans, la durée la plus fréquente, la moyenne tourne autour de 1,20 % brut (hors assurance et coût des garanties) début novembre 2021, contre 1 % un mois plus tôt. Pour une mensualité de 1 000 €, une durée de vingt ans et un taux à 1,20 % brut, le capital emprunté s’établit à 213 278 €, les intérêts à 26 722 €. Il y a un mois, avec la même durée et la même mensualité, mais un taux à 1 % brut, le capital emprunté montait à 217 441 €, les intérêts se chiffrant à 22 559 €. Bref, si cette hausse est bien réelle, ses conséquences sur le pouvoir d’achat immobilier restent limitées.

Encore des décotes. La progression des taux reste indolore pour les bons profils. Les emprunteurs à hauts revenus (80 000 € par an pour un couple), qui amènent 20 % d’apport plus les frais et qui placent leur épargne chez le prêteur peuvent obtenir des décotes par rapport aux barèmes officiels. Selon Vousfinancer, les dossiers les plus qualitatifs empruntent à moins de 1 % sur toutes les durées. Sur vingt ans, ils peuvent décrocher un taux brut à 0,80, voire 0,70 %, des minima qui n’ont que peu bougé par rapport à octobre dernier. Ces taux ultra bas permettent aux banques de fidéliser ces emprunteurs. Elles rentabilisent ensuite l’opération en leur vendant des services et des placements.

Pourquoi la hausse ? La première responsable du renchérissement du crédit, c’est l’inflation. En octobre 2021, elle passe à 2,60 % en rythme annuel, contre 2,20 % en septembre et 1,40 % en mai, ce qui renchérit le prix de l’argent. Autre facteur : les Obligations assimilables du Trésor à dix ans (OAT TEC 10), l’un des mètres étalons des taux immobiliers. Elles s’établissent à 0,15 % le 3 novembre 2021 alors qu’elles affichaient des taux négatifs au printemps. De leur côté, les banques ont atteint leurs objectifs pour cette année. Elles remontent leurs taux pour refaire un peu de marge, freiner la demande et prendre le temps de traiter les nombreux dossiers de financement reçus ces dernières semaines.

Prévisions pour 2022. L'argent va-t-il devenir encore plus cher ? « Il faut attendre de voir si les hausses se généralisent, si elles s’installent dans la durée ou si elles interviennent uniquement en fin d’année 2021 », répond Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. « Ces derniers mois, les banques ont continué à baisser leurs taux car les dépôts étaient très importants », ajoute Pierre Chapon, président du courtier Pretto. « Depuis, la consommation est repartie, les Français ont mobilisé leur épargne et les banques s'alignent désormais sur l'OAT. Si l'inflation venait à perdurer, les taux immobiliers pourraient bien augmenter en 2022, même si les banques affichent des objectifs ambitieux pour l’an prochain. »

Objectifs commerciaux. En 2022, les banques aimeraient conquérir autant de clients qu’en 2021. Pour atteindre cette cible, leur seule arme, c’est le crédit immobilier bon marché. Une forte hausse des taux ne pourrait que contrarier leurs desseins. Elles doivent aussi tenir compte du taux de l’usure. Ce plafond que le Taux annuel effectif global (avec l’assurance, les garanties, les frais annexes) ne peut pas dépasser s’établit à 2,41 % pour les durées comprises entre plus de vingt ans et vingt-cinq ans au quatrième trimestre 2021, contre 2,48 % au troisième trimestre. Avec des taux qui s’envolent, nombre de projets viendraient se fracasser sur ce mur du taux de l’usure, contrecarrant les objectifs des banques.

Tour de vis. Autre élément modérateur : des conditions de financement plus strictes. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) deviendront plus contraignantes en 2022. Les banques seront sanctionnées si le taux d’effort des emprunteurs dépasse 35 % de leurs revenus et si les durées excèdent vingt-sept ans (sauf pour 20 % des dossiers). Certes, les banques soutiennent déjà la demande en allongeant les durées. En septembre 2021, 58,5 % des crédits durent entre plus de vingt ans et vingt-cinq ans selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Reste que ces nouvelles règles pourraient freiner la production de crédits, notamment pour les primo-accédants. Et les objectifs commerciaux des banques s'éloigneraient...

Comment emprunter ? Dans ce contexte, comment les emprunteurs doivent-ils réagir ? « La priorité, c’est d’obtenir le crédit, la question du taux arrivant au second rang », répond Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage. « Les emprunteurs doivent donc se préparer bien en amont de leur projet et s’assurer que leur dossier cadre avec les critères des banques. » Et ces derniers n’ont pas changé : il faut de l’apport, de l’épargne résiduelle, des comptes bancaires sans découverts, ni incidents de paiement, une situation professionnelle stable… « Les emprunteurs ne doivent jamais oublier que la priorité des banques, c’est d’obtenir le maximum de sécurité sur la capacité à rembourser pour réduire le risque d'impayés », résume Didier Laporte.