Crédit immobilier : la fin de la hausse des taux

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11 Juin 2020 - Les taux immobiliers baissent en juin 2020 ! Une bonne nouvelle pour les emprunteurs même s’ils doivent composer avec des banques prudentes, aux conditions d’emprunt plutôt strictes. Explications, conseils et bons plans pour financer votre projet.

C’est officiel : les taux immobiliers baissent en juin 2020. Le recul par rapport à mai 2020 varie, selon les établissements financiers, les durées et les profils d’emprunteurs, de 0,05 à 0,30 % d’après les informations recueillies auprès des courtiers. Sur vingt ans, la durée la plus souvent choisie par les emprunteurs, la moyenne tourne autour de 1,40 % brut (hors assurance et frais annexes) en juin 2020, contre 1,50 % le mois dernier. Des taux qui restent très bas : lors du plancher record historique de l’automne 2019, la moyenne brute sur vingt ans s’établissait à 1,10 %. Surtout, cette baisse apporte de l’air au marché immobilier après le coup de chaud de ces dernières semaines.

Les banques sont prêtes. Pour autant, pas question de parler de reflux général. « Ce réajustement concerne essentiellement les banques qui avaient augmenté leurs taux en avril et en mai et qui se sont retrouvées hors marché en juin », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vous financer. « Plutôt qu’une baisse de grande ampleur, les récents mouvements de taux témoignent d’une harmonisation des barèmes bancaires », estime Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage. « C’est un signe positif qui montre que les banques repartent à la conquête de la clientèle. »

Gagner des clients. Pourquoi les établissements financiers retrouvent-ils le goût de l’offensive ? « Après deux mois de production de crédits immobiliers presque à l’arrêt, les banques ont la volonté de rattraper le retard accumulé », répond Julie Rech, directrice générale de Vousfinancer. « A mi-juin, alors que les compteurs s’arrêtent fin octobre (le temps de finaliser les dossiers pour l’année en cours NDLR), il leur reste un peu plus de quatre mois pour atteindre leurs objectifs de production de l’année. Elles ont donc intérêt à se montrer attractives pour capter les emprunteurs qui sont nombreux en cette période de reprise du marché. »

Les taux immobiliers au 11 juin 2020

  • 10 ans : de 0,70 à 1,80 %, taux moyen à 1,10 %.
  • 15 ans : de 0,90 à 1,95 %, taux moyen à 1,20 %.
  • 20 ans : de 1,05 à 2,15 %, taux moyen à 1,40 %.
  • 25 ans : de 1,35 à 2,40 %, taux moyen à 1,60 %.

Taux bruts, hors assurance et coût des garanties, donnés à titre indicatif. Sources : barèmes bancaires et courtiers en crédit immobilier. Le taux d’un crédit immobilier est établi au cas par cas, sur la base du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son projet.

Eviter le taux de l’usure. Si les barèmes se réajustent, c’est aussi parce que « certaines banques ont pris conscience des difficultés créées par la baisse du taux de l’usure », remarque Ludovic Huzieux. Ce plafond légal que le taux tout compris des prêts immobiliers (taux annuel effectif global ou TAEG) ne peut pas franchir a reculé au deuxième trimestre 2020. Pour les prêts sur plus de vingt ans, il est tombé à 2,51 %. Si un emprunteur décroche un taux brut de 1,80 % sur vingt-deux ans, par exemple, l’ajout de l’assurance, de la garantie et des frais annexes conduit le crédit à dépasser le taux de l’usure. Et le dossier est refusé.

Emprunteurs ciblés. Les premiers concernés, ce sont les jeunes primo-accédants modestes. Ils empruntent sur de plus longues durées, avec peu d’apport personnel, ce qui fait monter le taux de leur crédit immobilier, au point de dépasser le taux de l’usure. Autres emprunteurs pénalisés : les seniors, les personnes présentant un risque aggravé de santé ou encore les particuliers qui exercent une profession à risque. Ils paient leur assurance emprunteur au prix fort, ce qui peut les conduire là encore à dépasser le taux de l’usure.

Le poids des frais annexes. La bouffée d’oxygène de la baisse des taux n’est pas toujours suffisante pour éliminer le problème. Certaines dépenses annexes viennent gonfler le TAEG. C’est le cas des frais de dossier. Ils rémunèrent la banque pour le montage et l’étude de la demande de prêt, un travail qui doit logiquement être rémunéré. Aujourd’hui, les banques appliquent un tarif forfaitaire qui peut atteindre 3.000 €. Non négociable, ce montant vient augmenter le Taux annuel effectif global, ce qui peut conduire à un dépassement du taux de l’usure.

Crédit immobilier : trois solutions pour rester en dessous du taux de l’usure

Négocier avec la banque. Avec un bon dossier (apport personnel, comptes bien tenus, bonnes perspectives professionnelles, etc.) et un projet immobilier de qualité, vous êtes un bon client pour les banques. Pour vous séduire, certaines d’entre elles pourront accepter de négocier votre taux, voire les frais de dossier, pour ne pas dépasser le taux de l’usure. Faites le tour des établissements pour trouver celui qui acceptera votre dossier. Pour ce faire, vous pouvez vous faire aider par un courtier.  

Jouer sur l’assurance emprunteur. Vous pouvez choisir une autre assurance crédit que celle proposée par la banque prêteuse. Moins chère, cette délégation d’assurance « baisse drastiquement le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA, qui fait partie du TAEG), ce qui permet de ne pas dépasser le taux de l'usure. De quoi obtenir le prêt tout en réalisant des économies variant de 8. 000 à 20.000 € sur la durée totale du crédit », explique Astrid Cousin, porte-parole du comparateur Magnolia.fr. Attention : nombre de banques refusent la délégation alors que c’est un droit garanti par la loi Lagarde.

Opter pour un prêt multiligne. Plutôt que de choisir un seul prêt sur vingt ans, vous pouvez financer votre projet avec deux crédits couvrant la même somme, l’un sur dix ans et l’autre sur vingt ans. Plus court, l’emprunt sur dix ans bénéficie d’un taux plus bas, ce qui fait baisser le TAEG global et permet de rester en dessous du taux de l’usure. « Ce type de montage est très technique et toutes les banques ne l’acceptent pas », explique Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage. « Un courtier saura trouver le bon établissement et aidera l’emprunteur à choisir la formule la plus adaptée à son projet. »

Des critères de prêt très stricts. Si les taux se desserrent, les banques n’ont pas pour autant ouvert en grand les vannes du crédit. Elles appliquent avec rigueur les directives de réduction des risques données fin 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La durée du crédit est plafonnée à vingt-cinq ans et la mensualité ne peut pas dépasser le tiers des revenus (règle des 33 % de taux d’effort). Ce qui exclut nombre de jeunes emprunteurs modestes. « Certains prêteurs se montrent conciliants sur le taux d’effort si l’emprunteur présente un beau profil », tempère Didier Laporte, qui dirige Universal Broker Service.

Les chouchous des banques. Ces beaux profils constituent la cible privilégiée des banques. « Elles sont prêtes à diminuer leurs taux pour attirer ces emprunteurs qui gagnent bien leur vie, avec notamment des revenus supérieurs à 6.500 € net par mois », signale Sandrine Allonier. C’est encore mieux s’ils disposent de placements et ou d’une capacité d’épargne. Ces « chouchous des banques », comme les appelle Vousfinancer, peuvent emprunter à partir de 1,10 ou 1,15 % hors assurances sur vingt ans. Certains profils haut de gamme décrochent même des taux bruts inférieurs à 1 % sur vingt ans.

Plus d’apport pour un taux plus bas. Autres chouchous des banques : les emprunteurs avec de l’apport personnel. Selon certains barèmes bancaires que PAP.fr a pu consulter, le taux moyen pour un prêt sur vingt ans avec plus de 20 % d’apport tourne autour de 1,25 % brut. Il monte à 1,60 % si l’apport varie entre 5 et 20 %. Mais surtout, il culmine à 1,80 % pour ceux qui n’ont pas de fonds propres. Dans ce dernier cas, avec le prix de l’assurance, des garanties et des frais de dossier, le taux de l’usure est dépassé et le prêt est refusé. De quoi évincer d’emblée ceux qui n’ont pas d’apport personnel…  

Crédit à 100 % : c’est encore possible ! L’analyse de ces barèmes bancaires montre qu’il reste possible d’emprunter avec peu d’apport. « Les crédits à 100 %, une formule dans laquelle l’emprunteur finance les droits de mutation et les frais annexes avec son apport personnel, n’ont pas complètement disparu », confirme Ludovic Huzieux. En revanche, les prêts à 110 %, qui couvrent le bien et les frais annexes, sont pratiquement impossibles à obtenir. Pour emprunter, mieux vaut se présenter avec au moins 10 % d’apport et avoir les moyens de payer en plus droits de mutation et dépenses annexes.

Comment augmenter votre apport personnel

Pour augmenter votre apport, vous pouvez mobiliser la participation aux bénéfices de votre entreprise. Autre possibilité : la donation. Vos parents peuvent vous donner jusqu’à 100.000 € sans payer de droits, vos grands-parents 31.865 €. Certains financements aidés sont considérés comme de l’apport, notamment dans le neuf, comme le PTZ (un crédit gratuit réservé aux primo-accédants), le prêt Action-logement. N’oubliez pas les autres formules qui peuvent vous aider à optimiser votre financement comme le prêt fonctionnaire, l’épargne logement…

Taux d’effort respecté. Si les banques sont exigeantes sur l’apport personnel, c’est parce qu’il les rassure. Avec lui, elles savent qu’elles ont affaire à un emprunteur qui gère ses finances en bon père de famille et qui est capable de faire face à ses remboursements. « En injectant de l’apport, le crédit est moins important et son taux d’intérêt est moins élevé », ajoute Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « Du coup, le taux d’effort est cantonné en dessous de 33 % et l’emprunteur voit son TAEG rester en dessous du taux de l’usure. Ce qui lui permet d’obtenir son prêt. »  

L’apport sécurise le projet immobilier. L’apport personnel réduit aussi le risque pris par les banques. Pourquoi ? Un crédit sans apport couvre la totalité de la dette immobilière. En cas de revente pour cause de force majeure (divorce, chômage, etc.), deux ou trois ans après la signature, l’emprunteur doit rembourser l’intégralité du prêt alors qu’il enregistre une moins-value. Il n’a plus assez d’argent pour payer et la banque en est de sa poche. Avec un apport de 20 %, les sommes à rembourser sont moins importantes. C’est moins douloureux pour l’emprunteur et la banque a davantage de chances de récupérer sa mise.

Attention à la qualité du logement. La revente reste un point capital pour les banques. Leur objectif, c’est de limiter la casse tant pour elles que pour l’emprunteur si ce dernier doit céder son bien en urgence et rembourser son prêt par anticipation. « Elles examinent avec attention la qualité comme l’adresse du logement et préfèrent financer des biens qui résisteront mieux à un retournement du marché », remarque Didier Laporte. Bref, la règle d’or de l’immobilier - choisir un bon emplacement - est plus que jamais d’actualité !

Garantie : les banques veillent au grain. Autre point qui compte : il ne faut jamais oublier que le logement vient garantir le crédit via l’hypothèque ou la caution et que les banques sont vigilantes quant à la qualité de cette garantie. Elles se méfient des biens trop isolés, difficiles à revendre en cas de coup dur. Dans le neuf, elles ont du mal à financer les résidences dont les délais de livraison sont supérieurs à vingt-quatre mois. Côté maison neuve, la majorité d’entre elles n’accepte que les projets menés sous Contrat de construction-loi de 1990, seul cadre juridique à inclure une garantie de livraison à prix et délais convenus.

Taux immobiliers : quelles prévisions pour la fin 2020 ?

Comment les taux vont-ils évoluer ? « Etant donné les derniers barèmes reçus et la nécessité de relancer ce marché de l'immobilier qui a été stoppé pendant deux mois, la politique de taux bas devrait se maintenir », répond Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « Les banques sont rassurées dans cette stratégie par les annonces favorables de la Banque centrale européenne (BCE), qui s’est engagée à les soutenir pour le financement de la reprise économique », ajoute Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Bref, juin 2020 pourrait bien marquer la fin de la hausse des taux. Des taux qui pourraient rester stables jusqu'à la fin de l'année grâce aux politiques de soutien à l'économie et à l'attitude accommodante de la BCE.

Emprunteurs : le bon profil. La vigilance des banques porte aussi sur la situation de l’emprunteur. Mieux vaut être en CDI ou fonctionnaire. Pas question de se présenter avec un découvert, une accumulation de crédits à la consommation, des refus de paiement ou des avis à tiers détenteur. Des critères somme toute classiques, qui étaient déjà appliqués bien avant la crise. Le chômage partiel ? « Il devrait avoir peu de conséquences pour les emprunteurs, en particulier si leur employeur complète la rémunération. Dans le cas contraire, des banques peuvent exiger un peu plus d'apport personnel », estime Ludovic Huzieux.

Crédit, emploi et employabilité. Ce qui change, c’est la sélectivité croissante des banques en matière d’emploi. « Elles sont méfiantes à l’égard de personnes travaillant dans les secteurs lourdement impactés par la crise sanitaire », relève Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct. Le tourisme, l’aérien, l’habillement, la restauration sont les premiers concernés. « Ce qui compte, c’est surtout l’employabilité », précise Sandrine Allonier. « Un risque de chômage peut être accepté par les banques si l’emprunteur, par la nature de son emploi, est en mesure de retrouver rapidement du travail. »

Emprunter reste possible ! Avec des banques très rigoureuses sur les critères d’octroi des crédits, les acquéreurs pourront-ils obtenir leur financement ? « Ce qu’ils doivent retenir, c’est que rien n’est jamais perdu », rassure Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. « Des banques acceptent des dossiers que d’autres refusent. Certaines sont plus conciliantes sur la délégation d’assurance. D’autres peuvent baisser leurs barèmes de quelques points pour faire passer un dossier et ainsi recruter un emprunteur, donc un client fiable sur le long terme. »

Frapper à la bonne porte. Comment trouver ces prêteurs accommodants ? « Mieux vaut faire appel à un courtier : il connaît les critères des banques et il sait si tel ou tel établissement acceptera tel ou tel dossier », poursuit Philippe Taboret. Autre clé : « l’emprunteur doit montrer à la banque qu’il représente, pour elle, un bon investissement » conseille Didier Laporte. « Il doit la sécuriser sur sa capacité à rembourser et lui prouver qu’il est rentable en lui achetant des produits et des services comme les assurances et autres cartes bancaires. » Bref, il faut bâtir un rapport gagnant-gagnant pour emprunter !  

Cinq conseils pour obtenir un crédit immobilier

Préparez-vous en amont. Informez-vous bien. Quelques mois avant de vous lancer, nettoyez vos comptes des découverts et d’un surcroît de crédits à la consommation. Informez-vous sur les critères d’octroi des prêts. Consultez votre banque sur la faisabilité de votre projet. Autre piste : monter le dossier avec un courtier en crédits immobiliers. Il connaît les banques et saura vous dire si votre projet est finançable.

Comprenez les banques. Les banques veulent sécuriser les remboursements. Elles vont s’assurer de votre solvabilité et vous accorderont un crédit en fonction de vos revenus. Pour elles, vous êtes aussi un placement : elles vont rentabiliser le crédit en vous vendant des produits et des placements. Autre point important : sachant que le logement garantit le crédit, elles vont être vigilantes sur l’adresse et la qualité du bien.

Respectez les critères de prêt. Votre mensualité ne pourra pas dépasser le tiers de vos revenus et la durée de votre emprunt ne dépassera pas vingt-cinq ans et sept ans de revenus. Attention au reste à vivre, cette somme qu’il vous reste une fois la mensualité payée. S’il n’est pas suffisant, la banque refusera le prêt. Elle vous demandera une épargne résiduelle représentant au moins six mensualités.

Sachez lâcher du lest. Jusqu’en 2019, les banques étaient plus souples sur de nombreux points. Aujourd’hui, ce n’est plus vrai. Par exemple, les frais de dossiers ne sont plus négociables. Acceptez cet état de fait. Ce qui compte actuellement, c’est d’obtenir le financement et ce serait ballot de faire capoter votre projet pour gratter quelques milliers d’euros.  

Etablissez vos priorités. Certes important, le crédit ne reste qu’un outil. Ce qui compte, c’est votre projet. Si vous trouvez le logement qui vous convient vraiment, ne lâchez pas la proie pour l’ombre. Dans de nombreux secteurs prisés, l’offre reste inférieure à la demande et quantité de biens, même aujourd’hui, trouvent rapidement preneur sans voir chuter leur prix.

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