Crédit immobilier : la fin de la hausse des taux

© MagMos/Istock/Getty Images

C’est officiel : les taux immobiliers baissent en juin 2020. Le recul par rapport à mai 2020 varie, selon les établissements financiers, les durées et les profils d’emprunteurs, de 0,05 à 0,30 % d’après les informations recueillies auprès des courtiers. Sur vingt ans, la durée la plus souvent choisie par les emprunteurs, la moyenne tourne autour de 1,40 % brut (hors assurance et frais annexes) en juin 2020, contre 1,50 % le mois dernier. Des taux qui restent très bas : lors du plancher record historique de l’automne 2019, la moyenne brute sur vingt ans s’établissait à 1,10 %. Surtout, cette baisse apporte de l’air au marché immobilier après le coup de chaud de ces dernières semaines.

Les banques sont prêtes. Pour autant, pas question de parler de reflux général. « Ce réajustement concerne essentiellement les banques qui avaient augmenté leurs taux en avril et en mai et qui se sont retrouvées hors marché en juin », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vous financer. « Plutôt qu’une baisse de grande ampleur, les récents mouvements de taux témoignent d’une harmonisation des barèmes bancaires », estime Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage. « C’est un signe positif qui montre que les banques repartent à la conquête de la clientèle. »

Gagner des clients. Pourquoi les établissements financiers retrouvent-ils le goût de l’offensive ? « Après deux mois de production de crédits immobiliers presque à l’arrêt, les banques ont la volonté de rattraper le retard accumulé », répond Julie Rech, directrice générale de Vousfinancer. « A mi-juin, alors que les compteurs s’arrêtent fin octobre (le temps de finaliser les dossiers pour l’année en cours NDLR), il leur reste un peu plus de quatre mois pour atteindre leurs objectifs de production de l’année. Elles ont donc intérêt à se montrer attractives pour capter les emprunteurs qui sont nombreux en cette période de reprise du marché. »

Eviter le taux de l’usure. Si les barèmes se réajustent, c’est aussi parce que « certaines banques ont pris conscience des difficultés créées par la baisse du taux de l’usure », remarque Ludovic Huzieux. Ce plafond légal que le taux tout compris des prêts immobiliers (taux annuel effectif global ou TAEG) ne peut pas franchir a reculé au deuxième trimestre 2020. Pour les prêts sur plus de vingt ans, il est tombé à 2,51 %. Si un emprunteur décroche un taux brut de 1,80 % sur vingt-deux ans, par exemple, l’ajout de l’assurance, de la garantie et des frais annexes conduit le crédit à dépasser le taux de l’usure. Et le dossier est refusé.

Emprunteurs ciblés. Les premiers concernés, ce sont les jeunes primo-accédants modestes. Ils empruntent sur de plus longues durées, avec peu d’apport personnel, ce qui fait monter le taux de leur crédit immobilier, au point de dépasser le taux de l’usure. Autres emprunteurs pénalisés : les seniors, les personnes présentant un risque aggravé de santé ou encore les particuliers qui exercent une profession à risque. Ils paient leur assurance emprunteur au prix fort, ce qui peut les conduire là encore à dépasser le taux de l’usure.

Le poids des frais annexes. La bouffée d’oxygène de la baisse des taux n’est pas toujours suffisante pour éliminer le problème. Certaines dépenses annexes viennent gonfler le TAEG. C’est le cas des frais de dossier. Ils rémunèrent la banque pour le montage et l’étude de la demande de prêt, un travail qui doit logiquement être rémunéré. Aujourd’hui, les banques appliquent un tarif forfaitaire qui peut atteindre 3.000 €. Non négociable, ce montant vient augmenter le Taux annuel effectif global, ce qui peut conduire à un dépassement du taux de l’usure.

Des critères de prêt très stricts. Si les taux se desserrent, les banques n’ont pas pour autant ouvert en grand les vannes du crédit. Elles appliquent avec rigueur les directives de réduction des risques données fin 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La durée du crédit est plafonnée à vingt-cinq ans et la mensualité ne peut pas dépasser le tiers des revenus (règle des 33 % de taux d’effort). Ce qui exclut nombre de jeunes emprunteurs modestes. « Certains prêteurs se montrent conciliants sur le taux d’effort si l’emprunteur présente un beau profil », tempère Didier Laporte, qui dirige Universal Broker Service.

Les chouchous des banques. Ces beaux profils constituent la cible privilégiée des banques. « Elles sont prêtes à diminuer leurs taux pour attirer ces emprunteurs qui gagnent bien leur vie, avec notamment des revenus supérieurs à 6.500 € net par mois », signale Sandrine Allonier. C’est encore mieux s’ils disposent de placements et ou d’une capacité d’épargne. Ces « chouchous des banques », comme les appelle Vousfinancer, peuvent emprunter à partir de 1,10 ou 1,15 % hors assurances sur vingt ans. Certains profils haut de gamme décrochent même des taux bruts inférieurs à 1 % sur vingt ans.

Plus d’apport pour un taux plus bas. Autres chouchous des banques : les emprunteurs avec de l’apport personnel. Selon certains barèmes bancaires que PAP.fr a pu consulter, le taux moyen pour un prêt sur vingt ans avec plus de 20 % d’apport tourne autour de 1,25 % brut. Il monte à 1,60 % si l’apport varie entre 5 et 20 %. Mais surtout, il culmine à 1,80 % pour ceux qui n’ont pas de fonds propres. Dans ce dernier cas, avec le prix de l’assurance, des garanties et des frais de dossier, le taux de l’usure est dépassé et le prêt est refusé. De quoi évincer d’emblée ceux qui n’ont pas d’apport personnel…  

Crédit à 100 % : c’est encore possible ! L’analyse de ces barèmes bancaires montre qu’il reste possible d’emprunter avec peu d’apport. « Les crédits à 100 %, une formule dans laquelle l’emprunteur finance les droits de mutation et les frais annexes avec son apport personnel, n’ont pas complètement disparu », confirme Ludovic Huzieux. En revanche, les prêts à 110 %, qui couvrent le bien et les frais annexes, sont pratiquement impossibles à obtenir. Pour emprunter, mieux vaut se présenter avec au moins 10 % d’apport et avoir les moyens de payer en plus droits de mutation et dépenses annexes.

Taux d’effort respecté. Si les banques sont exigeantes sur l’apport personnel, c’est parce qu’il les rassure. Avec lui, elles savent qu’elles ont affaire à un emprunteur qui gère ses finances en bon père de famille et qui est capable de faire face à ses remboursements. « En injectant de l’apport, le crédit est moins important et son taux d’intérêt est moins élevé », ajoute Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « Du coup, le taux d’effort est cantonné en dessous de 33 % et l’emprunteur voit son TAEG rester en dessous du taux de l’usure. Ce qui lui permet d’obtenir son prêt. »  

L’apport sécurise le projet immobilier. L’apport personnel réduit aussi le risque pris par les banques. Pourquoi ? Un crédit sans apport couvre la totalité de la dette immobilière. En cas de revente pour cause de force majeure (divorce, chômage, etc.), deux ou trois ans après la signature, l’emprunteur doit rembourser l’intégralité du prêt alors qu’il enregistre une moins-value. Il n’a plus assez d’argent pour payer et la banque en est de sa poche. Avec un apport de 20 %, les sommes à rembourser sont moins importantes. C’est moins douloureux pour l’emprunteur et la banque a davantage de chances de récupérer sa mise.

Attention à la qualité du logement. La revente reste un point capital pour les banques. Leur objectif, c’est de limiter la casse tant pour elles que pour l’emprunteur si ce dernier doit céder son bien en urgence et rembourser son prêt par anticipation. « Elles examinent avec attention la qualité comme l’adresse du logement et préfèrent financer des biens qui résisteront mieux à un retournement du marché », remarque Didier Laporte. Bref, la règle d’or de l’immobilier - choisir un bon emplacement - est plus que jamais d’actualité !

Garantie : les banques veillent au grain. Autre point qui compte : il ne faut jamais oublier que le logement vient garantir le crédit via l’hypothèque ou la caution et que les banques sont vigilantes quant à la qualité de cette garantie. Elles se méfient des biens trop isolés, difficiles à revendre en cas de coup dur. Dans le neuf, elles ont du mal à financer les résidences dont les délais de livraison sont supérieurs à vingt-quatre mois. Côté maison neuve, la majorité d’entre elles n’accepte que les projets menés sous Contrat de construction-loi de 1990, seul cadre juridique à inclure une garantie de livraison à prix et délais convenus.

Emprunteurs : le bon profil. La vigilance des banques porte aussi sur la situation de l’emprunteur. Mieux vaut être en CDI ou fonctionnaire. Pas question de se présenter avec un découvert, une accumulation de crédits à la consommation, des refus de paiement ou des avis à tiers détenteur. Des critères somme toute classiques, qui étaient déjà appliqués bien avant la crise. Le chômage partiel ? « Il devrait avoir peu de conséquences pour les emprunteurs, en particulier si leur employeur complète la rémunération. Dans le cas contraire, des banques peuvent exiger un peu plus d'apport personnel », estime Ludovic Huzieux.

Crédit, emploi et employabilité. Ce qui change, c’est la sélectivité croissante des banques en matière d’emploi. « Elles sont méfiantes à l’égard de personnes travaillant dans les secteurs lourdement impactés par la crise sanitaire », relève Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct. Le tourisme, l’aérien, l’habillement, la restauration sont les premiers concernés. « Ce qui compte, c’est surtout l’employabilité », précise Sandrine Allonier. « Un risque de chômage peut être accepté par les banques si l’emprunteur, par la nature de son emploi, est en mesure de retrouver rapidement du travail. »

Emprunter reste possible ! Avec des banques très rigoureuses sur les critères d’octroi des crédits, les acquéreurs pourront-ils obtenir leur financement ? « Ce qu’ils doivent retenir, c’est que rien n’est jamais perdu », rassure Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. « Des banques acceptent des dossiers que d’autres refusent. Certaines sont plus conciliantes sur la délégation d’assurance. D’autres peuvent baisser leurs barèmes de quelques points pour faire passer un dossier et ainsi recruter un emprunteur, donc un client fiable sur le long terme. »

Frapper à la bonne porte. Comment trouver ces prêteurs accommodants ? « Mieux vaut faire appel à un courtier : il connaît les critères des banques et il sait si tel ou tel établissement acceptera tel ou tel dossier », poursuit Philippe Taboret. Autre clé : « l’emprunteur doit montrer à la banque qu’il représente, pour elle, un bon investissement » conseille Didier Laporte. « Il doit la sécuriser sur sa capacité à rembourser et lui prouver qu’il est rentable en lui achetant des produits et des services comme les assurances et autres cartes bancaires. » Bref, il faut bâtir un rapport gagnant-gagnant pour emprunter !