Crédit immobilier : des taux incroyablement bas en juin 2019 !

Bon marché, le crédit immobilier ? Et comment ! En mai 2019, la moyenne toutes durées confondues tombe au niveau jamais vu de 1,29 % brut  (taux hors assurance et frais annexes), d’après une étude de l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA parue le 4 juin 2019. Lors du précédent record, enregistré en novembre 2016, cette même moyenne s’établissait à 1,33 %. Avec ces niveaux actuels au plus bas, un nouveau recul du prix de l’argent semblait bien improbable. Et pourtant…

Nouvelles baisses en juin. Le 28 mai 2019, Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux, signale sur Twitter que les barèmes des banques reçus pour le mois de juin reculent de 0,10 à 0,20 %. « Ces dernières semaines, de nouveaux records ont été battus, notamment sur les durées longues, supérieures à 20 ans », confirme Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Des taux au plus bas. Ce courtier fait part de moyennes brutes exceptionnellement basses début juin 2019. D’après lui, les dossiers standard empruntent couramment à 1,25 % brut sur quinze ans, 1,40 % sur vingt ans ou encore à 1,65 % sur vingt-cinq ans. Les courtes durées sont encore plus attractives. Aujourd’hui, la moyenne brute sur sept ans tourne autour de 0,70 % d’après le courtier Empruntis.

Crédit : les taux immobiliers au 4 juin 2019. Les taux présentés dans ce tableau sont donnés à titre indicatif. Les banques fixent leurs tarifs en fonction du profil de l'emprunteur et des caractéristiques du prêt (durée notamment). Ce qu'il faut retenir : plus le dossier présente de risques, plus le taux est élevé. Sources : Empruntis; Cafpi, Emprunt Direct, La Centrale de Financement.

Moins de 1 % sur 20 ans ! Des emprunteurs décrochent des conditions encore plus exceptionnelles. « Sur vingt ans, les banques nous transmettent des barèmes, pour les bons dossiers, à 0,95 % hors assurances », s’étonne Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « Et pour certains emprunteurs, nous pouvons même négocier, toujours sur vingt ans, des taux bruts à 0,85 voire 0,80 % ! »

Banques cherchent clients. Pourquoi cette grande braderie ? « Les banques utilisent le crédit immobilier comme produit d’appel pour conquérir de nouveaux clients », répond Maël Bernier. « Elles se livrent à une concurrence si féroce qu’elles n’hésitent pas à sacrifier leurs marges. A tel point qu’elles ne gagnent pratiquement plus d’argent sur les prêts immobiliers ! », ajoute Philippe Taboret.

Profil d'emprunteur. Les taux hyper canon ne sont pas à la portée de tous les emprunteurs. « Les banques ciblent certains profils pour équilibrer leur portefeuille de clientèle », poursuit Philippe Taboret. « Les rabais concernent notamment les jeunes de moins de trente ans à bon potentiel d’évolution professionnelle, les hauts revenus ou encore certaines professions, les fonctionnaires… », précise Sandrine Allonier.

Prêts longue durée. Autre preuve que les emprunteurs ont la main : les banques acceptent d’allonger la durée des prêts. Elle atteint 228 mois en mai 2019, contre 200 mois en 2014 selon Crédit Logement/CSA. Une formule gagnante : elle augmente le pouvoir d’achat, compense la hausse des prix et permet aux banques de recruter des clients qui, sans allongement, n’auraient pas pu acheter.

© Crédit Logement/CSA

La durée des crédits en mai 2019. Principe de l'allongement : pour une même mensualité, le capital augmente. Pour une même somme empruntée, la mensualité descend, ce qui permet de respecter plus facilement la règle des 33 % de capacité d'endettement et/ou de garder davantage de reste à vivre. Des solutions rendues bien plus économiques par la chute des taux. D'après l'Observatoire du financement Crédit Logement/CSA, les prêts sur plus de 25 ans comptent pour 42,2 % du marché en mai 2019, contre 35,8 en 2018 et... 17,4 % en 2015 !

Emprunter sans argent ? Dans la même logique, les banques sont plus souples sur l’apport personnel. Sur les cinq premiers mois de 2019, il baisse de 10,6 % par rapport à la même période de 2018 note Crédit Logement/CSA. « Si les banques acceptent les prêts sans apport, elles accordent de meilleures conditions de taux aux emprunteurs qui disposent d’un peu de fonds propres », tempère Philippe Taboret.

Critères bancaires. Attention toutefois : chute des taux et agressivité commerciale ne riment pas avec laxisme. « Les banques veillent au grain sur les critères classiques comme les 33 % de capacité d’endettement, le reste à vivre, la stabilité professionnelle - elles privilégient les CDI - et une tenue de compte bancaire impeccable », note Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage.

Dynamisme immobilier. Conscients des bonnes conditions actuelles de financement, de plus en plus de Français se lancent dans un projet immobilier. Sur mars 2019/mai 2019, le nombre de prêts accordé progresse de 8,9 % par rapport aux douze mois précédents selon Crédit Logement. Du coup, le record de transactions dans l’ancien de 2018 (970 000 ventes) pourrait être battu cette année !  

Prévisions : vive la BCE ! La vraie question, c’est de savoir si l’ère de l’argent bon marché va durer. La réponse est oui. La Banque centrale européenne (BCE) ne compte pas remonter son taux directeur avant la fin de 2020. Elle met en place des outils de refinancement à long terme quasi gratuits pour les prêteurs. Et son taux de dépôt reste négatif, ce qui incite les banques à accorder des crédits.

Taux : pas de hausse en vue. Autre facteur favorable : l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT TEC 10), qui sert grosso modo de mètre étalon pour fixer les taux immobiliers, voit son taux chuter. Il passe de 0,7 % au 8 janvier 2019 à 0,19 % au 3 juin 2019, tout près du plancher record du 28 septembre 2016 (0,12 %). De quoi augurer de nouvelles baisses de taux en juillet 2019 ?