Bagnolet : les quartiers qui montent (très) fort… et ceux qui baissent en 2025

Une situation géographique idéale à quelques kilomètres seulement du cœur de la capitale, une bonne desserte en transports, une offre immobilière diversifiée, des prix encore compétitifs et un nouveau visage, fruit de la stratégie de renouvellement urbain engagée par les édiles il y a quelques années..., Bagnolet conforte son statut de ville montante sur le marché immobilier francilien.

Bagnolet, un marché en pleine mutation

Aux portes de Paris, Bagnolet connaît depuis quelques années une transformation significative de son marché immobilier. Longtemps considérée comme une ville de report, la commune bénéficie aujourd’hui d’un regain d’intérêt, stimulé notamment par sa proximité immédiate avec les 20^e et 19^e arrondissements de la capitale. Cette position stratégique en fait une alternative prisée pour les jeunes actifs, primo-accédants et investisseurs, attirés par des prix au mètre carré nettement plus abordables que ceux pratiqués à Paris intra-muros.

Son accessibilité joue également un rôle moteur

Bagnolet est desservie par la ligne 3 du métro, plusieurs lignes de bus, la proximité du tramway T1 à Montreuil et offre un accès direct au périphérique. Un atout non négligeable pour les actifs franciliens en quête d’un compromis entre prix, localisation et perspectives de valorisation.

Des prix (très) attractifs en périphérie parisienne

Le marché immobilier bagnoletais se distingue par une offre encore accessible, le prix moyen au mètre carré s’élève à 5 668 €, soit 5 419 €/m², en moyenne pour les appartements et 7 420 €/m², en moyenne pour les maisons. Des valeurs qui restent nettement inférieures aux arrondissements parisiens voisins, mais qui tendent progressivement à revenir à la hausse.

Les prix moyens par type de bien

Studio (20 m²)	118 800 €
2 pièces (44 m²)	259 600 €
3 pièces (62 m²)	318 000 €
4 pièces et + (87 m²)	353 000 €
Maison	474 900 €

Bagnolet moins chère que Montreuil et Les Lilas !

Bagnolet est l’une des rares villes en bordure directe de Paris où les prix immobiliers restent accessibles, notamment en regard de ses deux proches voisines, Montreuil et les lilas. Si la première s'est imposée comme une alternative à Paris et affiche des prix entre 6 256 € et 7 000 € le m²; la seconde plus résidentielle et dotée d'une desserte efficace avec la ligne 11, dévoile des valeurs plus élevées avec une moyenne de 6 889 € le m² et jusqu'à 8 000 € dans les secteurs les plus recherchés, fermant la porte aux acquéreurs les plus modestes.

Les Lilas	6 889 €/m²
Montreuil	6 256 €/m²
Bagnolet	5 668 €/m²

Les quartiers les plus recherchés de Bagnolet

📍Les Coutures : 7 290 €/m², à la frontière de Montreuil

Ce quartier limitrophe de Montreuil est l’un des plus prisés. Son ambiance résidentielle, la proximité immédiate du métro Gallieni (ligne 3), et sa relative tranquillité séduisent les familles comme les jeunes actifs. L’offre y est mixte, entre immeubles anciens, petits collectifs et maisons de ville. Les prix y sont plus élevés que dans d’autres zones de la ville, mais restent inférieurs à ceux de Montreuil.

📍Centre-ville : 6 690 €/m², bien desservi

Le secteur autour de l'hôtel de ville et des axes commerçants concentre les projets de modernisation urbaine. Bien desservi, animé, et en mutation, le centre-ville gagne en attractivité. À proximité, l’ancien tissu de commerces, parfois vieillissant, est repensé autour d’une nouvelle logique de mixité urbaine.

📍Le plateau : 6 755 €/m², secteur en vogue

Ce secteur résidentiel, en bordure du 20^e arrondissement, bénéficie d’un accès rapide à Paris et d’un parc immobilier plus calme, avec de belles maisons anciennes ou des immeubles des années 30. Moins densifié, il attire notamment les familles à la recherche de belles surfaces.

Les secteurs à fort potentiel

📍Malassis : 6 180 €/m², en reconversion

Longtemps délaissé, ce quartier fait aujourd’hui l’objet d’un ambitieux programme de renouvellement urbain (NPNRU). Réhabilitation d’immeubles, création d’espaces verts et modernisation des équipements sont en cours. C’est une zone stratégique pour les investisseurs, les prix y étant encore contenus malgré une hausse modérée ces deux dernières années.

📍La Dalle Thorez : 6 230 €/m², en pleine transformation

Conçu dans les années 1970 selon les principes de l'urbanisme sur dalle, ce secteur a longtemps été critiqué pour son architecture peu conviviale Plusieurs opérations de réhabilitation ou de reconstruction y sont lancées, dans une logique de revalorisation et de redynamisation. Avec des prix encore accessibles et une localisation centrale, la Dalle Thorez représente un secteur à surveiller de près pour les investisseurs et les ménages prêts à parier sur le futur.

📍La Noue : 6 050 €/m², le plus abordable

Ce quartier en hauteur a longtemps souffert d’un isolement relatif, mais il est désormais intégré à la politique de reconquête urbaine. Des aménagements récents, notamment la requalification de la dalle, la création d’un parc urbain, et des travaux sur les équipements scolaires et sportifs, redonnent un souffle à ce secteur. Les prix y restent plus accessibles, avec un bon potentiel de valorisation à moyen terme.

⚠️ Certains secteurs marquent le pas

Malgré leur proximité avec Paris, les abords du périphérique / autoroute A3 (autour de l'échangeur Gallieni) et certaines rues du nord-est de la ville, proches de Romainville ou coincées entre zones d’activités et grands axes, attirent moins. Les prix y stagnent, voire reculent légèrement.

Les prix moyens par quartier 

Quartier	Appartement	Maison
Les Coutures	6 336 €/m²	8 248 €/m²
Plateau	6 220 €/m²	7 289 €/m²
Malassis	5 444 €/m²	6 913 €/m²
Dalle Thorez	5 349 €/m²	7 116 €/m²
La Noue	4 742 €/m²	7 362 €/m²

Quelles perspectives pour le marché immobilier à Bagnolet ?

L’année 2025 s’annonce comme une période charnière pour Bagnolet, à l’intersection de plusieurs dynamiques : reprise progressive du marché national, réhabilitations urbaines locales, et redéploiement de la demande francilienne vers la petite couronne. Bagnolet est par ailleurs l’une des grandes bénéficiaires du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). À moyen terme, ces mutations devraient réduire la fracture urbaine entre le centre-ville et les quartiers excentrés, rééquilibrant les valeurs immobilières.

Les prix ne devraient pas flamber, mais une hausse modérée de 3 à 5 % est anticipée dans les quartiers à fort potentiel comme La Noue ou Malassis, portée par les réaménagements en cours. Dans les zones déjà valorisées (Gallieni, Coutures), les prix pourraient se stabiliser voire très légèrement progresser. 

 👉Le marché locatif dynamique est structurellement tendu, alimenté par sa proximité avec Paris et sa bonne accessibilité en transports. La ville attire une population diverse : étudiants, jeunes actifs, familles modestes ou expatriés en périphérie de la capitale. Résultat, la demande devrait rester forte.

 Des exemples d'annonces qui ont bien marché sur PAP.fr 

🏢  Deux pièces, centre-ville

Idéalement situé à quelques minutes du métro Galliéni, cet appartement de de 42 m² bénéficie d'un bel agencement avec une cuisine ouverte donnant sur le jardin. Ses atouts ? Un jardin de 50 m² privatif, une cave et une place de parking. Il est proposé à 320. 000 €.

 🏢 Penthouse en duplex, quartier des Coutures

Cet appartement en duplex de 103 m² est situé au dernier étage d'une copropriété de standing de 2021. Il comprend un séjour lumineux avec cuisine équipée, trois chambres, deux salles de bains, une grande terrasse triple exposition de 60 m², deux places de parking en sous-sol. Ce bien haut de gamme est affiché à 649 000 €.

🏡 Maison, quartier de La Noue

Située dans un passage calme, à la frontière entre Les Lilas et Bagnolet, à 10 minutes à pied du métro Mairie des Lilas (ligne 11) et du tramway T3, cette maison entièrement rénovée de 74 m² un jardin de 20 m² en jouissance exclusive. Possibilité de surélévation avec permis de construire validé pour créer une surface supplémentaire de 15 m². Elle est mise en vente à 598 000 €.