Crédit immobilier : peut-on emprunter à l'étranger ?

Publié par le

Tout savoir sur le crédit immobilier à l'étranger. Même si les législations européennes tendent à s'harmoniser, les garanties bancaires ou les taux d'intérêt diffèrent encore entre pays.

Emprunter à l'étranger c'est possible. En tant que citoyen d'un pays membre de l'Union européenne, vous avez la possibilité de souscrire un prêt auprès d'une banque domiciliée dans un des pays de l'UE. Mais attention aux particularités locales ! Si vous connaissez dans les grandes lignes les lois françaises relatives à la protection des emprunteurs, vous ignorez certainement celles en vigueur en Belgique en Allemagne ou en Grande-Bretagne !

Constituer son dossier d'emprunteur à l'étranger

La demande de crédit à l'étranger s'effectue de la même façon qu'en France. Il faut contacter la banque choisie par téléphone ou faire votre demande en ligne. Attention au problème de la langue ! Les banques étrangères posent des conditions d'accès au crédit assez similaires à la France. Aussi l'établissement prêteur demandera toujours de solides garanties. Surtout si vous êtes étranger.

Prévoyez les justificatifs habituels, comme les fiches de paye, les avis d’imposition, relevés de comptes… Les banques prennent en compte le taux d'endettement du ménage, le montant de ses ressources stables et régulières. A noter que certains établissements étrangers, en particulier les banques localisées dans l'Union européenne, ont accès au fichier de la Banque de France.

C'est la législation du pays où est réalisé le prêt qui joue. Fort heureusement dans la zone euro les législations sont assez similaires. Et le seront de plus en plus.

Délai de réflexion quand on emprunte à l'étranger

Délai de réflexion de 10 jours. Un prêt immobilier contracté dans un pays de l’Union européenne pour l’achat d’un bien en France permet de bénéficier de la protection de la loi Scrivener : cette loi française impose au prêteur la mention, sur l’offre de prêt, d’un certain nombre d’informations utiles pour le client, ce qui lui permet de connaître les détails de son engagement. Elle prévoit également un délai de réflexion de 10 jours avant toute signature. La Convention de Rome (rarement acceptée par les banques) permet aux parties de choisir la loi du pays applicable au contrat de crédit. Un Français peut ainsi théoriquement souscrire aux conditions françaises partout en Europe.

Notre conseil
Attention à ne pas être attiré uniquement par un taux d'intérêt attractif au détriment de la protection de l'emprunteur et des lois applicables en France. Veillez à bien connaître les modalités réglementaires de l'offre de prêt. Seul le TEG compte pour établir des comparaisons.

Emprunter en zone euro

Taux de change. Il est préférable d'emprunter en zone euro plutôt que dans un pays n'utilisant pas cette monnaie. En empruntant dans la zone euro, vous ne serez pas soumis aux taux de change. Vous jouez ainsi la sécurité et serez à l'abri des mauvaises surprises.
En revanche hors zone euro comme en Grande-Bretagne ou en Suisse, vous devez intégrer les taux de change qui, par définition, fluctuent régulièrement. Si la monnaie s'apprécie vous paierez plus ! Et vice versa. Le risque est réel.

Clause de réévaluation. Des emprunteurs en ont fait la douloureuse expérience dernièrement. Ainsi lorsque la Banque nationale suisse a décidé d'abandonner un cours plancher, le franc suisse a gagné 20 % en moins de quarante-huit heures. Renchérissant d'autant les prêts souscrits en Suisse ! Alors si l'emprunt est libellé en monnaie étrangère hors zone euro, prévoyez une clause de réévaluation pour couvrir le risque de variation de change. Si vous percevez vos revenus en euros et que vous empruntez hors zone euro, vous devrez rembourser dans la monnaie locale, ce qui impliquera un taux de change variable, mais surtout une commission de change. Assurez-vous alors que la banque ne perçoit pas des commissions trop élevées

Bien comparer les taux

Taux effectif global. Le taux d'intérêt du prêt n'est pas le seul paramètre à prendre en compte. Seul le Taux effectif global compte. Si des taux d'intérêt pratiqués à l'étranger peuvent apparaître attractifs, ce n'est pas un critère suffisant pour emprunter. En effet, il faut comparer tout ce qui se greffe sur l'emprunt. Certains pays semblent avoir des taux plus hauts mais l'assurance décès invalidité peut coûter beaucoup plus cher qu'en France ! Sachez qu'une disposition européenne oblige toutes les banques de l'Union à afficher le taux annuel effectif global sur leurs offres de prêts

Garanties obligatoires

Une fiche européenne d’information standardisée doit être fournie par toute banque européenne avec l’accord de prêt . Vous pourrez profiter de la protection de la Loi Scrivener (obligeant les établissements à fournir toute l’information nécessaire) si vous avez obtenu votre prêt à l’étranger, à condition que votre achat de bien immobilier soit en France.

Consultez votre notaire afin d’obtenir toutes les informations concernant votre cas particulier, les lois changent de pays en pays, certaines protections valables en France n’existent pas à l’étranger. Attention à la barrière de la langue ! L'hypothèque ne pouvant être établie que par un notaire français, si l'emprunt est libellé en monnaie étrangère, il sera nécessaire de prévoir une clause de réévaluation pour couvrir le risque de variation de change.

Particularités locales

Les spécificités du crédit immobilier français. En France l'emprunteur bénéficie d'une bonne protection. Ce n'est pas le cas partout. Il peut exister des différences non négligeables. En France par exemple nous empruntons presque exclusivement à taux fixe. Une pratique largement inconnue au-delà de nos frontières. Si vous empruntez à taux révisables en France, les taux sont généralement capés à la hausse. Dans certains pays européens, cette sage précaution est inexistante ! Autre originalité française, les indemnités de remboursement anticipées ne doivent pas dépasser 6 mois d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

En Allemagne, le remboursement anticipé n'existe pas ; vous êtes alors lié avec la banque pendant dix ans.

En Belgique il est possible de rembourser une partie du capital, à condition qu’il en soit fait mention explicitement dans votre contrat.

Directive européenne
Si vous empruntez dans l'Union européenne, votre prêt sera soumis à la directive 2014/17/UE du 4 février 2014. Concrètement, cette directive qui doit être transposée dans chaque pays membre avant mars 2016, prévoit notamment des obligations d’information de l'emprunteur, une obligation d’évaluation de sa solvabilité, des dispositions sur le remboursement anticipé, des dispositions sur les prêts en devises étrangères. Cette directive devrait rapprocher les législations des États membres. Les banques devront par exemple accompagner leur proposition de prêt immobilier d’une fiche standardisée. Y figureront notamment le coût réel du crédit, ainsi que celui de l'assurance prêt si elle est incluse.

Pour aller plus loin...

De nombreux frais annexes s'ajoutent au taux d'intérêt de votre prêt immobilier. Quel est le vrai coût de votre crédit ? Comment faire baisser l'addition ?

Quels documents fournir pour votre dossier de demande de prêt ? A quoi servent-ils ? Quels sont les justificatifs les plus importants pour emprunter ? Réponses et conseils pour souscrire votre crédit...