Immobilier de particulier à particulier

Location vide

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit le statut des locations vides, loués à titre de résidence principale. Un logement vide…. C’est un logement sans meubles. Le fait d’avoir une cuisine aménagée (meubles et/ou électroménager) ne le fait pas rentrer le logement dans la catégorie « logement meublé ».

La durée du contrat

 Une durée de trois ans

La durée de trois ans est un minimum et la loi n'interdit pas en revanche de conclure un contrat de quatre ans par exemple .

Une durée de six années :

Si le propriétaire est une personne morale (une société), le bail est conclu obligatoirement pour six années (sauf SCI familiale).

Bail à durée réduite d’au moins un an :

La loi prévoit la possibilité de conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans et d'au moins une année, mais dans des conditions relativement strictes familiales ou professionnelles uniquement pour reprise du logement (ex : retraite, retour d’un enfant de l’étranger).

La résiliation du bail par le propriétaire

Le bailleur ne peut donner congé que tous les 3 ans en respectant six mois de préavis et pour trois motifs seulement :

  •         vente (le locataire a un droit de préemption)
  •          congé pour reprise (pour soi ou membre de sa famille)
  •          motif légitime et sérieux  (fautes)

 Le congé doit donc être adressé soit : par lettre recommandée avec accusé de réception (c’est la réception effective qui compte), soit  par acte d'huissier, ou enfin par  remise en main propre contre récépissé ou émargement.

 
La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois qui court de date à date à compter de la réception de la lettre recommandée, de l’avis d’huissier ou de la remise en main propre. Cependant, le locataire peut exceptionnellement bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois et doit préciser le motif invoqué obligatoirement dans la lettre de congé :

  •          en cas d'obtention d'un premier emploi
  •         en cas de mutation
  •          en cas de perte d'emploi
  •          en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  •          si le locataire justifie par un certificat médical, que son état de santé nécessite un changement de domicile
  •        dans le cas où le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé
  •         pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social
  •         Si le logement est en zone tendue

Le loyer initial

 Le loyer est librement fixé s’il s’agit d’une première location tant dans les zones tendues que non.

Le loyer de relocation

Dans les zones « tendues* » uniquement, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés. Cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent locataire  sauf rares exceptions à savoir :

  •         des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois
  •        des logements qui ont fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

 

Vérifier si vous êtes en zone tendue


Les charges

·      Un seul locataire : Les charges seront obligatoirement demandées sous forme de provision.

(Les charges sont  estimatives et une fois par an, elles sont régularisées à la hausse ou à la baisse. Un décret fixe d’ailleurs la liste des charges récupérables et le bailleur doit le respecter)

·      Plusieurs locataires (colocation): Les charges peuvent indifféremment être fixées sous forme de provision ou de forfait (somme fixe et définitive)

A savoir : On entend par colocation deux personnes non mariées non pacsées.

L’indexation 

Le bailleur doit procéder à l’indexation dans le délai d’un an suivant la date d’entrée dans les lieux sinon il est réputé y renoncer.   S’il s’y prend six mois après il ne peut  pas rattraper, l’indexation ne vaut  que pour les six mois restants.

Le dépôt de garantie 

  •          Il est au maximum fixé à un mois de loyer hors charges.
  •         Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des clés au bailleur
  •        il doit être restitué dans le délai d’un mois si aucune dégradation
  •         Le bailleur peut conserver une provision de 20% si les comptes ne sont pas arrêtés (immeuble collectif) et doit régularisation dans le mois qui suit l’arrêté des comptes 
  •          Le bailleur qui ne restitue pas le dépôt dans le délai d’un mois peut se voir appliquer une majoration de 10% du loyer principal par mois de retard

L’état des lieux

Il  doit être établi un état des lieux d’entrée et de sortie.

Le locataire peut désormais demander de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement.

Il peut aussi être complété  dans le mois qui suit la mise en route du chauffage (radiateur qui fonctionne mal etc…).

 

 Les principales obligations du locataire   

Souscrire un contrat annuel de la chaudière  individuelle pour une révision annuell

S’assurer contre les risques locatifs

Laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués, deux heures par jour du lundi au samedi inclus (jours ouvrables)

Les principales obligations du propriétaire

  •          Délivrer un logement décent
  •          Remettre les diagnostics
  •         Transmettre gratuitement les quittances au locataire qui en fait la demande.

La clause de solidarité et d’indivisibilité 

·         En cas de pluralité de locataires , la clause les rend solidaires du paiement du loyer et charges durant le bail et six mois encore après le départ du locataire sauf si le locataire  restant trouve un nouveau colocataire validé par le propriétaire.  

     Attention ! ne pas confondre avec la caution solidaire


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