Immobilier
de particulier à particulier

Indice de référence des loyers (IRL)

Publié chaque trimestre par l'Insee, l'indice de référence des loyers, dit IRL, est utilisé pour l'indexation des loyers des baux d'habitation vides et meublés. Il fixe les plafonds d’augmentation annuelles des loyers d’habitation principale.

A noter : l’indexation des loyers des logements soumis au régime de la loi de 1948 n’est pas régie par l’IRL.

En vigueur depuis le 1er janvier 2006, il a vu sa composition modifiée depuis le 10 février 2008. L’IRL est calculé à partir de la moyenne sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix de la consommation.

Le choix de l’indice

Par an l’Insee publie quatre valeurs d’IRL correspondant à quatre trimestres. Au cours du premier mois de chaque trimestre, est publiée la valeur d’IRL du trimestre venant de s’achever.

Exemple : à la mi-janvier est publié l’IRL du 4e trimestre, à la mi-avril l’indice du 1er trimestre, à la mi-juillet l’indice du 2e trimestre et enfin à la mi-octobre l’indice du 3e trimestre.

Pour qu’une révision annuelle soit possible, une clause d’indexation doit être intégrée dans le contrat de bail. En l’absence d’une telle clause, aucune indexation ne sera possible pendant toute la durée du bail, sauf accord exprès du locataire.

Cette clause est toujours prévue dans les contrats types de location vide ou meublée, et notamment dans les contrats types proposés sur PAP.fr

Télécharger un contrat

Lors de la signature du bail, bailleur et locataire vont renseigner l’IRL qui s’appliquera au contrat de bail (trimestre et valeur). C’est l’indice qui est en cours au moment de la signature du bail qui s’applique. Vous pouvez consulter l'évolution de l'indice de référence des loyers sur notre site PAP.fr.

L’indexation du loyer

Bien qu’il soit conseillé au bailleur de faire son indexation chaque année, celui-ci conserve la liberté de ne pas réviser son loyer :

  • Soit temporairement en ne la réclamant pas sur une ou plusieurs années alors même que la clause d’indexation figure dans le bail ;
  • Soit définitivement en barrant ou en retirant la clause d’indexation du contrat. Dans ce cas le loyer du locataire ne variera pas pendant toute la durée du bail, le propriétaire ne pouvant exiger de révision.

La périodicité

L’indexation du loyer se fait une fois par an et chaque année. La première indexation a lieu un an après l’entrée dans les lieux du locataire. En pratique elle se fait à la date anniversaire du bail, sauf si le contrat a prévu une date d’indexation.

Le calcul

Pour calculer le nouveau loyer, il faut connaître la nouvelle valeur de l’IRL de référence choisi lors de la signature du bail, et appliquer la formule suivante :

Loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer

La variation qui en découle ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers. Pendant toute la durée du bail, il faudra toujours utiliser l’indice du trimestre de référence qui avait été indiqué lors de la signature du contrat de bail.

A noter : pour les locations meublées dont les charges sont forfaitaires ou incluses, il faudra prendre le loyer + charges et indexer ce montant global.

Vous pouvez utiliser notre calculette pour calculer votre nouveau loyer.

Calculette de révision du loyer

 La notification

Aucun formalisme n’est requis pour notifier au locataire l’indexation de son loyer. Il est tout de même conseillé au bailleur de procéder par courrier recommandé avec accusé de réception, seul moyen pour lui de prouver qu’il a bien procéder à l’indexation de son loyer. Le bailleur qui ne fait pas son indexation dans l’année ou qui ne peut prouver avoir manifesté sa volonté de le faire est réputé avoir renoncé à cette indexation. Le courrier électronique est également un moyen pour le bailleur de prouver sans équivoque sa volonté de procéder à une révision de loyer.

La révision prend effet à partir de la prochaine échéance de loyer, elle n’est pas rétroactive.

Nous vous proposons gratuitement un modèle de lettre pour faire votre demande d’indexation annuelle.

Télécharger un modèle de lettre pour révision de loyer

Le sort du loyer non indexé

Le bailleur qui volontairement ou non ne fait pas sa révision sur une année en perd définitivement le bénéfice depuis la loi Alur. Non seulement la révision non réalisée dans un délai d’un an est perdue, mais il en découle que le bailleur ne peut plus réclamer en fin de bail un rattrapage rétroactif des montants dont le locataire aurait dû s’acquitter si les indexations avaient été faites, alors même que le bailleur n’avait pas manifesté sa volonté d’indexer le loyer. Il n’est plus possible non plus de faire une remise à niveau du loyer pour les locataires futurs, au niveau où il aurait dû être si les indexations avaient été régulièrement faites.

A noter : le bailleur qui a manifesté sa volonté de réviser le loyer selon un formalisme opposable au locataire (courrier recommandé avec accusé de réception, ou mail par exemple) peut, dans un délai de trois ans et si le locataire n’a pas pris en compte la révision du loyer, lui réclamer les sommes dont il aurait dû s’acquitter dès la notification de l’indexation.


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