La garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

La notion de vice caché

Le vice s'apprécie en fonction de l'usage normal et habituel auquel la chose est destinée. La garantie pour vices cachés ne sera donc pas due lorsque l'acheteur a utilisé le bien de manière anormale ou pour un usage auquel le bien n'était pas destiné.

Ce vice doit par définition être non apparent, occulté. Contrairement aux vices apparents, que le vendeur n'est pas tenu de garantir.

En théorie, l'acheteur découvre donc, à un moment donné, l'existence du vice caché dans le bien nouvellement acquis. Mais pour savoir si le vice était bien caché, et non apparent, les juges s'en réfèrent au comportement du « bon père de famille ». Pour la Cour de cassation, ne sera pas un vice caché, celui « qu'un homme de diligence moyenne », « qu'un acheteur moyen » aurait découvert en effectuant un « examen attentif » ou en « procédant à des vérifications élémentaires »( Cass.3e civ, 3 mai 1989, n°87-18;908).

Elle estime également que l'on ne peut exiger de l'acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l'immeuble, de ses structures. L'oeil vigilant du « bon père de famille » trouve donc sa limite dans certains endroits de la maison, comme les combles, ou sous la laine de verre recouvrant le bois de la charpente.

Une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l'acquéreur n'ait bien évidemment pas eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car dans le cas contraire, il sera réputé l'avoir accepté. Aussi, dans le cas où le vice est mentionné dans l'acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l'action est fermée à l'acquéreur.

Les vices cachés qui affectent le bien doivent être antérieurs, ou au moins concomitants à la vente. Certains vices cachés ne peuvent apparaître qu'après une évolution lente et une certaine maturation, ce qui ne peut être perçu par un particulier au moment de la vente. Mais ils ne doivent être dus à une utilisation anormale de la chose, à sa vétusté naturelle, ou à un facteur qui lui est extérieur.

Les vices cachés en matière immobilière

En matière de vente d'immeuble, sont considérés comme des vices cachés :

• La fragilité des poutres maîtresses ;
• La présence de punaises, de termites ou de champignons ;
• Les nuisances sonores provenant de la chaudière collective ;
• Le refus d'un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d'urbanisme positif ;
• Les fondations défectueuses ;
• Le défaut d'homogénéité du carrelage ;
• Le caractère inondable d'une maison ;
• La présence d'amiante ;
• L'absence d'alimentation en eau courante ;
• L'inconstructibilité du terrain vendu ;
• Le caractère instable du terrain affectant ses possibilités de construction ;
• Le risque d'inondation du sous-sol à usage d'habitation ;
• Le risque d'éboulement d'un terrain dans une zone classée « à risque » ;
• L'absence de vide sanitaire.

La notion de vices cachés peut donc se rapporter à des choses plus ou moins matérielles, concrètes, allant du défaut purement matériel, au défaut juridique, en passant par les nuisances sonores. Toutefois, ne peuvent être considérés comme des vices cachés :

• La pollution des puits dans un domaine agricole ;
• L'absence de tout-à-l'égout pour une maison du 18e siècle située en pleine campagne ;
• Le trouble d'exploitation qui a momentanément affecté l'usage du bien ;
• La pollution du sol de la maison cédée lorsqu'il était de notoriété publique que celui-ci hébergeait depuis des années une décharge.