Comment faire un investissement locatif sans apport ?

L'apport personnel, c'est la somme d'argent que vous pouvez placer dans un projet immobilier sans faire appel à l'emprunt. Ces montants, que l'on appelle également fonds propres, peuvent provenir de vos économies (livret d’épargne, actions, etc.), de vos placements, mais aussi d'une donation d'un membre de votre famille ou encore de la vente d'un logement, qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un bien mis en location. La question, c’est de savoir s’il est vraiment possible de financer un investissement locatif sans apport. Éléments de réponse.

Crédits à 100 % ou 110 % : qu'est-ce que c'est ?

Durant de nombreuses années, il était possible de réaliser un investissement locatif sans apport personnel. Vos fonds propres ne devaient financer que les frais annexes comme les droits de mutation, improprement appelés frais de notaire (dans le cadre de prêts à 100 %). Mieux : de nombreuses banques accordaient des prêts à 110 %, des formules de prêts sans apport très intéressantes qui couvraient à la fois le prix du logement et les droits de mutation.

Quel était l’intérêt d’investir avec un crédit sans apport ? 

Avec ces prêts sans apport, vous n’aviez pas besoin de placer vos économies dans votre investissement locatif. Vous pouviez ainsi conserver vos placements tout en investissant dans l’immobilier. Surtout, avec ces prêts à 100 % ou à 110 %, vous versiez davantage d’intérêts. Or ces intérêts sont déductibles des loyers, quel que soit le type d'investissement (location vide ou meublée en régime réel).

✋ En clair : plus vous empruntiez, plus vous déduisiez, plus votre fiscalité était optimisée, plus votre rendement grimpait.

Est-ce possible d'investir dans l'immobilier sans apport ?

Aujourd’hui, les banques n’accordent qu’exceptionnellement des crédits immobiliers sans apport personnel. C’est vrai pour les achats de résidences principales ou secondaires, mais aussi pour l’investissement locatif. Dans ce dernier cas, les banques vont, le plus souvent, vous demander de fournir au minimum 10 % de fonds propres, hors droits de mutation. Dans l’ancien, ils comptent pour 7 à 8 % du prix du bien. Vous devrez donc injecter 17 à 18 % d’apport dans votre investissement.

Investir à crédit : c’est toujours intéressant ?

Si vous placez de l’apport personnel dans votre investissement, vous empruntez moins. En toute logique, les intérêts sont moins importants. Mais ils restent substantiels et vous pouvez quand même bénéficier d’une fiscalité locative optimisée. Surtout, le crédit immobilier fait encore effet de levier. Il vous permet de financer un actif qu’il est bien plus difficile de payer cash.

Vide ou meublé : comment le crédit optimise votre fiscalité ?

Si vous louez un logement vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime réel, les intérêts bancaires de votre prêt sont déductibles des loyers, ce qui fait baisser votre base imposable, donc vos impôts. En meublé, mieux vaut là encore choisir le régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP). Avec ce statut de loueur meublé non professionnel, vous pouvez déduire les charges de vos recettes locatives pour baisser votre base imposable. Et les intérêts d’emprunt font justement partie de ces charges déductibles !

Acheter pour louer : pourquoi faut-il de l’apport personnel ?

Règle d’or du financement immobilier quel que soit le type d'investissement : le logement garantit le crédit par l’intermédiaire de l’hypothèque ou du cautionnement. En cas de revente contrainte (perte d’emploi, divorce), vous pouvez être amené à revendre avec une décote sur le prix du bien. Avec de l’apport, vous pouvez compenser cette décote et rembourser votre crédit immobilier par anticipation. Mais avec un crédit sans apport, ce sera bien plus difficile, sauf à disposer d’un patrimoine qui couvre la valeur du bien.

🏠 Vous achetez un logement pour un montant de 200 000 €. Avec 20 % d’apport, le crédit compte pour 160 000 €. Si vous revendez avec une décote de 20 %, vous pourrez rembourser la banque. Avec un emprunt de 200 000 € (prêt à 100 %), ce sera moins facile, sauf à disposer des 40 000 € nécessaires.

Quelles sont les banques qui ne demandent pas d'apport ?

Aucune banque n’a fait du financement sans apport sa marque de fabrique. Mais certaines d’entre elles peuvent accorder ce type de prêt immobilier. Vous devrez montrer un profil très sécurisant, avec de  bons revenus, des comptes bien gérés, un dossier de demande de prêt étayé, un solide patrimoine financier et/ou immobilier. Ce dernier viendra couvrir une bonne partie, voire la totalité du prêt qui financera votre investissement locatif. En cas de gros problème, ce patrimoine vous permettra de rembourser facilement la banque.

Comment investir dans l'immobilier sans argent ?

Vous l’aurez compris : vous ne pourrez pas investir dans l’immobilier locatif sans argent, autrement dit sans fonds propres, sauf à fournir de solides garanties. Et pour optimiser vos chances d’emprunter sans apport, vous placerez cette épargne chez la banque prêteuse. Autre option : le nantissement. Ce sont précisément vos biens mobiliers et/ou immobiliers qui vont servir de garantie au crédit. De quoi réduire le coût de votre opération puisque dans ce cas, vous ne prenez pas d’assurance emprunteur.

💰 Quel revenu pour un investissement locatif ?

Pour accorder le prêt qui finance votre investissement locatif, les banques prennent en compte tous vos revenus, y compris les loyers de votre futur investissement (à hauteur de 70 % le plus souvent). Elles vont ensuite calculer votre taux d’effort global, qui doit rester en dessous de 35 % de vos revenus. Si vous consacrez 25 % de vos revenus au prêt de votre résidence principale, votre taux d’effort (appelé aussi taux d'endettement) résiduel pour votre investissement locatif devra rester en dessous de 10 % de vos revenus globaux.

Achat locatif dans l'ancien : le sort particulier des passoires thermiques

Les logements classés G ou F sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) vont être interdits à la location. Pour financer ces passoires thermiques, les banques ne prennent pas en compte les loyers dans le calcul du taux d’effort. Surtout, elles vous demanderont davantage d’apport personnel. Et vous devrez intégrer le coût de la rénovation dans le crédit. Si vous ne le faites pas, les banques refuseront votre dossier, car ne vous pourrez pas louer. Et sans location, pas de loyers, donc pas de remboursement du prêt !

Investissement locatif : comment faciliter votre prêt ?

Commencez par constituer un apport personnel, ne serait-ce que pour rester en dessous du plafond de 35 % de taux d’effort (plus vos fonds propres sont importants, moins vous empruntez, plus vous respectez facilement cette règle des 35 %). Gardez de l’argent de côté, une épargne résiduelle qui vous permettra de faire face à d’éventuelles réparations locatives ou à des impayés de loyers. Présentez-vous avec des comptes bancaires bien tenus et une situation financière stable pour rassurer le prêteur. Ces conseils valent aussi pour l'investissement en SCI.

Des exceptions pour financer votre investissement locatif

Cette règle des 35 % de taux d’effort est imposée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le gendarme du crédit. Mais le HCSF admet des dérogations, 20 % des dossiers de prêt pouvant franchir ce seuil de 35 %. Sur ces 20 %, 80 % doivent concerner l’accession à la propriété. Il reste donc une marge de manœuvre de 20 % que les banques peuvent consacrer aux investisseurs. Mais si cette souplesse existe, vous devrez quand même placer de l’apport personnel dans votre financement. Et montrer à la banque que vous êtes un bon client, avec des revenus, du patrimoine et une situation financière saine.

💡 Préparez-vous en amont avec une banque ou un courtier pour vous assurer que vous cochez les bonnes cases pour emprunter.

Peut-on autofinancer un investissement locatif ?

Dans l’idéal, le loyer de votre investissement locatif doit couvrir la mensualité de crédit. C’est l’autofinancement. Mais avec la hausse des taux et des prix de l’immobilier encore élevés, cet objectif n’est pas forcément facile à atteindre et vous devrez, chaque mois, remettre de l’argent au pot pour compenser (c'est l'effort d'épargne mensuel).

👉 La solution : placer de l’apport personnel dans l’opération. Le crédit et les mensualités seront moins élevés. Du coup, le loyer sera suffisant pour couvrir la mensualité de votre emprunt. 

Investir sans argent : quels sont les avantages fiscaux ?

Le premier avantage fiscal de l’investissement locatif, c’est la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des loyers. Mais pour optimiser votre opération, n’oubliez pas que vous pouvez bénéficier, sous conditions, de nombreux dispositifs de défiscalisation :

• la loi Pinel dans le neuf ;
• Loc’Avantages ;
• les lois Malraux et Monuments historiques ;
• le Denormandie dans l’ancien, etc.

Si ces mécanismes réduisent votre fiscalité, vous devrez quand même placer de l’apport dans votre projet d'investissement locatif.

Dans quoi investir sans argent ?

La question « peut-on investir sans argent ? » est souvent posée. La réponse est négative et il vous faudra un peu d’argent. Quant à la question « dans quoi investir ? », gardez en tête que les banques vont passer le logement au crible (qualité de l'emplacement, demande locative, niveau de loyer prévisionnel, etc.). Vous devrez leur fournir le dossier de diagnostics technique complet. Pourquoi ces précautions ? Tout simplement parce que le logement garantit le crédit et que les banques veillent à la qualité de cette garantie.

Quels sont les investissements locatifs les plus rentables ?

En matière d’immobilier locatif, la rentabilité rémunère le risque. En d’autres termes, plus, c’est risqué, plus ça rapporte. Le crowdfunding immobilier (vous contribuez financièrement à une opération de promotion immobilière) offre de 8 à 12 % de rentabilité nette. Mais gare à la casse si le programme n’aboutit pas. À Paris, la location vide rapporte dans les 3 % brut. Mais dans la capitale, la pierre offre une incomparable sécurité, ceci expliquant cela. Pour en savoir plus, voir notre dossier sur la rentabilité de l'investissement locatif.

💡 Pour bien choisir votre investissement, faites réaliser des simulations financières en vous appuyant sur des hypothèses de prix et de loyers raisonnables. Ne vous basez pas uniquement sur le rendement locatif. Intégrez tous les flux de trésorerie positifs comme négatifs (charges de copropriété par exemple) et n’oubliez jamais la revente.