Je veux louer pour seulement six mois, c’est possible ?

Est-ce que l’on peut louer librement pour la durée que l’on souhaite ?

Non, on ne fait pas ce qu’on veut, surtout si le logement est loué à titre de résidence principale ! La durée du contrat est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 dès lors que le logement loué est la résidence principale du locataire. C’est simple : le bail c’est 3 ans en vide et 1 an en meublé, avec reconduction tacite tant que personne ne résilie. Pourquoi une durée minimale ? Tout simplement pour protéger le domicile du locataire (c’est là où il habite, seul ou avec sa famille, il ne faut pas que le propriétaire puisse le mettre à la porte du jour au lendemain).

Cela signifie que même si le locataire est d’accord pour signer un bail de seulement six mois, il pourra refuser de sortir du logement le moment venu. Il pourra toujours invoquer la fameuse loi du 6 juillet 1989… que les propriétaires connaissent bien...

Précisons un point : dès lors que le logement est la résidence principale du locataire, que ce soit vide ou meublé, le locataire a toujours la possibilité de donner congé à tout moment. La durée minimale du bail (qu’impose la loi de 1989) est contraignante uniquement pour le bailleur. De fait, quand vous passez une annonce, 98 % des personnes qui vous contactent recherche une résidence principale et donc vous signerez un bail 1989.

J’ai un logement, je veux le louer pour un an et demi. Eh ben je ne peux pas !

Si quand même ! Parce que la loi prévoit des exceptions. Je commence par la location vide, il y en a une, elle est rare : vous pouvez faire un contrat pour une durée inférieure à 3 ans mais d’au moins un an si vous pouvez lors de la signature du contrat justifier d’un évènement précis dans votre vie professionnelle ou familiale qui justifie que vous repreniez le logement pour l’occuper. 

En vide, c’est compliqué de faire un bail de moins de trois ans... C’est plus souple en location meublée ? 

En location meublée, c’est effectivement plus facile de faire un bail pour une durée plus courte, si le locataire est étudiant ou en mobilité professionnelle. D’abord, lorsque le locataire est étudiant, on peut signer un bail étudiant de neuf mois. C’est un bail sans reconduction tacite, le bail prend fin de lui-même sans qu’il ne soit besoin de donner congé. 

Et surtout, depuis la loi Alur de 2018, il y a également le bail mobilité qui peut être conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Ce bail concerne les locataires qui sont dans l’une des situations professionnelles : en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire, intérimaires ou travailleurs saisonniers. Vous avez le droit de reconduire le bail une fois dans la limite des 10 mois. Si vous signez pour 4 mois, vous pouvez reconduire une fois pour 6 mois. Là encore, pour les détails, regardez la vidéo qu’on a consacré à ce bail mobilité.

Si je tombe sur un locataire qui a vraiment besoin d’un pied-à-terre, quel contrat je dois lui faire signer ?

Si le locataire établit sa résidence secondaire dans votre logement, vous pouvez signer un bail code civil. Un bail code civil c’est un bail qui n’est soumis qu’aux dispositions du Code civil et pas à la loi du 6 juillet 1989. Cela signifie que vous pouvez tout négocier, la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, les modalités pour donner congé… il suffit de vous mettre d’accord avec le locataire. L’avantage du bail de résidence secondaire, vous l’avez compris, c’est sa souplesse. 

Mais il implique, pour éviter toute contestation de vérifier que le logement constitue bien une résidence secondaire pour le locataire, et donc qu’il a et gardera une résidence principale ailleurs. Il y a plein de cas dans lesquels le locataire n’a besoin que d’une résidence secondaire : un travailleur qui habite Marseille avec sa famille mais qui a besoin d’un studio trois jours par semaine à Toulouse, une personne qui a besoin d’un logement le temps de ses soins médicaux à Paris, une famille qui a besoin d’un logement à 15 km de chez elle pendant un mois le temps des travaux dans sa résidence principale. 

Pour vous assurer que les choses sont bien claires, vous pouvez insérer dans le bail une clause du type “Le logement loué constitue la résidence secondaire du locataire ; celui dispose d’une résidence principale à telle adresse” et demander au locataire de joindre au bail un justificatif de domicile" (une facture edf par exemple). 

Vous pouvez trouver sur notre site un modèle-type de contrat de location de résidence secondaire. Vous verrez qu’il est beaucoup plus court qu’un contrat classique, c’est une sorte de trame qui vous permet de négocier tous les points importants du bail. 

Et attention, vous n’êtes obligé de signer un bail de résidence secondaire. Si vous avez l’habitude des baux classiques et si vous vous moquez de négocier les clauses, vous pouvez prendre un bail habituel, ça ne pose pas de problème, dans ce cas, ce sont les clauses de ce bail qui s’appliqueront.