Passoire thermique : votre bien va-t-il se vendre (vraiment) moins cher en 2026 ?

Faut-il brader un logement mal classé énergétiquement ? Beaucoup de vendeurs le pensent. Pourtant, certains marchés donnent l'idée du contraire. Par exemple à Paris, où le TOP 100 des annonces PAP montre que les biens classés E, F ou G continuent d’attirer massivement les acheteurs, et à des prix assez élevés.

Paris, des logements énergivores encore prisés ! 

Premier enseignement : les logements mal ou moyennement classés énergétiquement dominent largement les annonces qui suscitent le plus d’intérêt.

👉 Dans ce top 100 parisien

• environ 60 % des biens sont classés E, F ou G ;
• les logements classés E représentent à eux seuls près de 40 % des annonces ;
• les passoires thermiques strictes (F et G) comptent pour environ un quart du classement.

Autrement dit, la majorité des biens les plus consultés à Paris ne sont pas bien notés sur le plan énergétique. Le DPE influence les arbitrages, mais il ne constitue pas un facteur bloquant dès lors que d’autres critères essentiels (prix, surface, localisation) sont jugés attractifs.

Des biens très représentatifs du marché parisien

L’analyse détaillée des logements classés E, F et G présents dans ce Top 100 montre qu’ils correspondent à un type de logement bien connu du marché parisien, à savoir les petites surfaces. En moyenne, ces appartements affichent :

• une surface comprise entre 33 et 35 m² ;
• un prix moyen autour de 330 000 € ;
• soit un prix au m² proche de 9 300 € ;

🙋‍♀️ À titre de comparaison, le prix moyen parisien s’établit autour de 9 680 €/m².

👉Pour les logements classés E, l’écart est parfois nul selon les quartiers

Cela confirme que le marché ne raisonne pas uniquement en fonction de la lettre du DPE, mais dans une logique de compromis global. Ce Top 100 reflète avant tout le marché parisien, où les petites surfaces et les studios ont toujours fait l'objet d'une demande particulière. Ce sont des biens au ticket d'entrée modéré, facile à revendre, avec peu de charge. Bref, le choix idéal pour un premier investissement ou un pied à terre.

Et pour les maisons individuelles ? 

Pour une maison, l’étiquette DPE pèse souvent plus lourd que pour un studio parisien : chauffage, toiture, murs, fenêtres… les postes de travaux sont plus variés, et l’acheteur anticipe plus facilement une enveloppe de rénovation. Résultat : oui, une décote peut apparaître surtout en zones rurales ou dans les marchés moins tendus. 

Attention à cette erreur fréquente

Certains vendeurs pensent qu’il faut absolument faire des travaux avant de vendre. Dans beaucoup de cas, ce n’est ni rentable, ni indispensable. L’approche la plus efficace, c’est souvent la plus simple :

• faire établir 1 devis par une entreprise agréée (isolation, chauffage, fenêtres) ;
• afficher un prix cohérent qui intègre cette réalité, sans « brader » ;
• rester compétitif face aux maisons comparables du secteur

👉Pourquoi ça marche ?

Parce qu’une partie des acheteurs cherche justement ce type de maison. Des jeunes couples avec un budget serré préfèrent parfois acheter une maison « imparfaite » mais accessible, puis améliorer au fil du temps.

D’autres veulent faire les travaux eux-mêmes, choisir leurs matériaux, leurs artisans, leur rythme... plutôt que payer une rénovation « totale » qu’ils n’auraient pas choisie. Et avec un bien inaccessible à la clé.

Nouveau DPE : 850 000 logements sortent du statut de passoire

Depuis le 1^er janvier 2026, un correctif du DPE modifie la méthode de calcul, notamment pour les logements chauffés à l’électricité. Ce changement vise à corriger une pénalisation jugée excessive, liée à un coefficient de conversion de l’électricité qui ne reflète plus la réalité du mix énergétique français. Concrètement, ce correctif entraîne :

• un gain d’une lettre pour de nombreux logements, sans aucuns travaux ;
• une requalification de biens aujourd’hui classés E, F ou G ;
• une réduction mécanique du nombre de passoires sur le papier.

👉 Ce point est fondamental pour les vendeurs : le DPE attaché à votre bien aujourd’hui n’est pas nécessairement celui qui sortira avec le nouveau calcul. Il faut vérifier ! Mettre son bien en vente sans anticiper cette évolution peut conduire à :

• une décote injustifiée,
• des négociations biaisées,
• voire des travaux engagés à tort (le pire).

💡Que faire avant de mettre votre logement sur le marché ?

Grâce au simulateur officiel de l’ADEME, vous pouvez obtenir la nouvelle note de votre bien selon le DPE 2026. Il vous suffit de mettre le numéro de votre DPE. Cette démarche, gratuite, vous permet de prévoir votre positionnement sur le marché et d’ajuster votre stratégie de vente en conséquence.

Conclusion

La transition écologique aura lieu. Et, à mesure que les règles se durcissent et que le coût de l’énergie reste un sujet central, les logements mal classés finiront, à un moment donné, par porter une décote plus nette. C’est une tendance de fond : on ne vendra pas demain une passoire thermique comme on vendait hier un bien « dans son jus », sans questions.

Mais l’époque du « DPE panique » est en train de passer. Après le choc médiatique, le marché revient à quelque chose de plus concret : des réalités de consommation, de confort et de budget. Les acheteurs ne s’arrêtent plus à une lettre comme à un verdict : ils comparent, chiffrent, négocient. Ils veulent savoir combien ça coûte à l’usage et combien ça coûtera à améliorer.