Passoire thermique : le locataire ne peut rien demander si...

Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté une proposition de loi visant à assouplir l’interdiction de louer des passoires thermiques. L’objectif : trouver un compromis entre la lutte contre le dérèglement climatique et la tension croissante sur le marché locatif.

Les cas classiques qui permettent de louer un logement classé G

Depuis l'adoption de la loi Climat, les logements classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont considérés comme des passoires thermiques, et leur mise en location est progressivement restreinte. Pourtant, en avril 2025, certaines exceptions permettent encore de louer légalement ce type de bien. Actuellement, un logement G peut être loué si :

• Les travaux sont impossibles (par exemple, pour des raisons techniques) ;
• Les travaux sont interdits (en raison de règles d'urbanisme) ;
• Les travaux sont bloqués par la copropriété.

Réforme : un sursis supplémentaire pour les propriétaires

La grande nouveauté de cette réforme, c’est la possibilité offerte aux propriétaires de continuer à louer leur logement classé G, à condition d’avoir engagé des travaux de rénovation énergétique. Cette mise entre parenthèses de l’interdiction est temporaire : elle varie selon le type de logement.

👉 5 ans de répit en copropriété

Si vous louez un appartement G dans un immeuble en copropriété, et que celle-ci a lancé un projet de rénovation énergétique global (audit, plan pluriannuel de travaux…), le propriétaire peut continuer à louer pendant cinq ans. Le logement est alors officiellement « décent », et dès lors, le locataire ne pourra exiger d'intervention immédiate.

👉 3 ans pour les maisons et certains immeubles

Dans une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, le délai accordé est de trois ans. Il faut pour cela que le propriétaire ait signé un contrat prévoyant les travaux nécessaires pour sortir du classement G. Là encore, aucun recours n’est possible pour le locataire pendant cette période, tant que les démarches sont engagées.

💰 Travaux trop chers ? Une autre exception qui bloque les recours

Autre mesure clé introduite par le texte : le coût disproportionné des travaux peut désormais être invoqué pour justifier le maintien en location d’un logement énergivore.

Jusqu’ici, le prix des travaux n’était pas un argument recevable pour échapper à l’interdiction de louer. Désormais, si le propriétaire peut prouver que les rénovations nécessaires seraient trop coûteuses par rapport à la valeur du bien, il pourra légalement continuer à le louer, sans passer par la case rénovation complète.

Dans ce cas aussi, le locataire ne pourra ni demander des travaux supplémentaires, ni négocier une baisse de loyer. Le propriétaire devra simplement prouver qu’il a fait tout ce qui était "raisonnablement" possible pour améliorer le logement.

Quel risque financier en cas de location d’un logement G ?

Aujourd’hui, même lorsqu’un logement classé G est loué dans un cadre légal - par exemple en cas de travaux impossibles ou de blocage de la copropriété - le locataire peut réclamer une baisse de loyer. Le problème ? Aucune règle claire ne fixe le montant de cette réduction, ce qui crée de l’incertitude pour les propriétaires.

🆕 Ce qui va changer avec la réforme

Bonne nouvelle pour les propriétaires : la réforme à venir va mieux encadrer ce risque. Deux cas de figure sont désormais distingués :

1. Si la location du logement G est justifiée (travaux impossibles, copropriété bloquée, etc.), le locataire ne pourra plus demander de baisse de loyer.
2. Si la location est abusive, c’est-à-dire sans motif valable, la réduction de loyer sera encadrée. Elle devra tenir compte de la bonne foi du propriétaire et sera proportionnelle au préjudice réel subi par le locataire. Concrètement, cela reviendrait à quelques dizaines d’euros par mois, correspondant au surcoût de chauffage entre un logement G et un logement F.