Orléans : les quartiers les plus chers et les moins chers en 2025

La baisse des prix bientôt finie

Après une correction des prix de près de 5 % en un an, selon l’Observatoire PAP, le marché immobilier orléanais entre dans une phase de stabilisation. La baisse des prix semble toucher à sa fin, notamment dans les quartiers centraux et les zones les plus cotées comme Dunois, Bourgogne ou Saint-Marceau. Ces secteurs, portés par une demande constante, devraient connaître une reprise progressive des prix.

Une reprise portée par plusieurs facteurs 

1. Une offre toujours inférieure à la demande : Malgré les projets de construction, le nombre de logements neufs reste limité, notamment en centre-ville, ce qui soutient les prix ;
2. Un investissement locatif soutenu : Orléans reste une ville universitaire majeure, attirant étudiants et jeunes actifs, ce qui favorise le marché locatif, particulièrement sur les petites surfaces ;
3. Un cadre de vie attractif : Les familles continuent d’être séduites par la qualité de vie orléanaise, ses parcs, ses équipements scolaires et sa proximité avec Paris soit 1heure de train.

Quelles perspectives pour l’immobilier à Orléans ?

Selon l’Observatoire PAP, les prix devraient augmenter entre 2 et 3 % en 2026, une hausse portée par :

• Une demande structurelle solide dans les quartiers prisés ;
• Une revalorisation des biens dans les secteurs en mutation urbaine comme Madeleine ou Argonne ;
• Le retour progressif des investisseurs et la remontée de la confiance des ménages.

🙋‍♀️ Les quartiers comme Saint-Marc, en plein renouveau, ou Bourgogne, très dynamique, pourraient enregistrer une hausse plus marquée que la moyenne. Les prix y restent encore raisonnables mais commencent déjà à augmenter sous l’effet d’une forte demande.

👉 Une ville universitaire très recherchée

Orléans fait partie des villes universitaires les plus recherchées comme Toulouse, Montpellier ou Lyon.

🗣️« Ces villes partagent plusieurs points communs : une population étudiante importante, une offre universitaire diversifiée, un marché locatif saturé, parfois amplifié par la présence de jeunes actifs ou saisonniers et des transports efficaces (métro, tram, TER) et un accès au cœur de la ville sans véhicule », analyse Roman Rainfray, chargé d’études PAP.

👉 Les prix moyens par type de bien

Le top des quartiers à moins de 3 000 €/m²

📍Saint-Marceau : 2 890 €/m²

Situé au sud de la Loire, ce quartier résidentiel est apprécié pour ses espaces verts, comme le Jardin des Plantes, et sa tranquillité. Il est bien desservi par les transports en commun.

📍Carmes : 2 998 €/m²

Entièrement rénové ces dernières années, ce quartier bénéficie de la proximité du tramway et de l'implantation d'une grande école. Il est principalement composé d'appartements qui se vendent 2 998 €/m².

📍Argonne : 2 612 €/m²

Plus abordable, ce quartier est marqué par un taux élevé de logements sociaux. Il est en cours de rénovation urbaine pour améliorer le cadre de vie.

Les prix, quartier par quartier, à Orléans. © PAP

Les quartiers à plus de 3 000 €/m²

• Centre-ville (3 269 €/m²). Le cœur historique d'Orléans, avec ses rues pavées, ses monuments et ses commerces, est très prisé. Il offre une ambiance animée et une proximité immédiate avec les services.
• Bourgogne (3 237 €/m²). Quartier jeune et dynamique, proche de la Loire, il est animé par de nombreux bars et restaurants. Il attire une population étudiante et active.
• Dunois (3 169 €/m²). Ce quartier résidentiel, proche du centre-ville, est recherché pour ses maisons individuelles et son ambiance familiale. Il bénéficie d'une bonne accessibilité aux commodités.

👉 Orléans vs les villes limitrophes

Qui achète à Orléans ?

• Les familles (52 %). Elles recherchent des maisons spacieuses dans des quartiers résidentiels ;
• Les primo-accédants (29 %). Ils sont intéressés par des appartements de 2 ou 3 pièces, situés notamment en centre-ville ;
• Les investisseurs (19 %). Ces acquéreurs ciblent des biens à fort potentiel locatif qui sont notamment proches des universités et des transports. 

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

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Cet appartement est situé rue de Chanzy, dans le quartier Saint-Marceau, au sud de la Loire.