Toulouse : les quartiers les plus chers, les moins chers (et ceux à surveiller)

Celle que l’on surnomme la ville rose, fait partie des métropoles les plus convoitées de France. La douceur de son climat, sa situation géographique idéale, son bassin économique et universitaire, continuent en effet de faire grimper la côte de Toulouse. Labellisée « Ville d'art et d'histoire », elle dévoile en outre un riche patrimoine culturel et historique, écrin privilégié pour ses résidents.

Une stabilité des prix après une hausse continue

Le marché immobilier toulousain a longtemps été l’un des plus dynamiques de France. Porté par une croissance démographique soutenue, un bassin d’emploi structurant (Airbus, CNES, Thales, etc.) et une qualité de vie plébiscitée, Toulouse a vu ses prix grimper régulièrement sur la dernière décennie. Mais depuis 2023, la tendance s’infléchit légèrement. Pas de krach en vue, mais une forme d’atterrissage en douceur.

👉 Un marché hétérogène : des prix entre 2. 800 €/m² et 5. 000 €/m²

Les prix au mètre carré montrent en effet une légère baisse, s'équilibrant autour de 3 386 €, ce qui reflète une stabilisation après les turbulences des années précédentes. Les appartements enregistrent un prix moyen au m² de 3 322 € quand les maisons se négocient autour de 3 977€/m². Cette moyenne masque toutefois d'importantes disparités. Cette hétérogénéité crée un marché à plusieurs vitesses, où le positionnement géographique et la qualité du bien sont déterminants.

🙋‍♀️ Entre 2017 et 2022, les prix des logements ont augmenté de près de 25 %, portés par une forte demande, une attractivité démographique continue et des taux d’intérêt historiquement bas.

👉 Les prix des quartiers toulousains

Dans l’hypercentre, les valeurs peuvent dépasser 5 000 €/m², notamment dans les quartiers historiques comme Saint-Étienne ou les Carmes, tandis que certaines zones périphériques, comme Les Izards ou Empalot, restent accessibles à moins de 2. 800 €/m².

Capitole	5 179 €/m²
Carmes	5 065 €/m²
Saint-Etienne	5 579 €/m²
Ponts Jumeaux	3 425 €/m²
Arènes	3 404 €/m²
Borderouge	2 616 €/m²
Les Izards	2 363 €/m²

Toulouse moins chère que Bordeaux

Toulouse, deuxième métropole du Sud-Ouest après Bordeaux, conserve un avantage concurrentiel fort sur le plan immobilier. Elle reste 20 à 30 % moins chère que Bordeaux, où les prix oscillent entre 4 500 et 5 000 €/m², y compris dans des quartiers périphériques. Ce différentiel combiné à une qualité de vie comparable et à une économie locale très dynamique (aéronautique, spatial, recherche, numérique), rend Toulouse plus accessible à l’achat, notamment pour les primo-accédants et les investisseurs.

👉 En comparaison avec Montauban, souvent vue comme une alternative abordable, Toulouse bénéficie d’une connectivité bien supérieure : deux lignes de métro, un réseau de bus dense, plusieurs lignes de tramway, et bientôt une troisième ligne de métro. Elle sera par ailleurs directement reliée à Paris en 3h10 grâce à la future LGV.

Les quartiers prisés aux prix élevés : 5 274 €/m² en moyenne

📍 Saint-Étienne, le cœur historique

Situé à l’est du Capitole, le quartier Saint-Étienne est un véritable écrin historique. Il est apprécié  pour ses hôtels particuliers, ses ruelles calmes et ses ambiances feutrées. Il s’agit d’un secteur résidentiel recherché, où le prix moyen dépasse souvent les 5 000 €/m², avec des pics au-delà de 6 000 €/m² pour des biens rénovés avec cachet.

📍 Capitole, animé et commerçant

Cœur battant de la ville, le quartier Capitole séduit pour sa vie culturelle, ses commerces de proximité, son réseau de transports et sa proximité avec les universités. Très touristique et animé, il combine prestige et praticité. Les prix y sont élevés : entre 4 800 et 5 300 €/m², selon l’état et l’étage des biens.

📍 Carmes, un secteur emblématique

Quartier emblématique du centre historique, les Carmes offrent une ambiance bohème chic, avec ses cafés, marchés, petites galeries et immeubles anciens pleins de charme. Très apprécié des jeunes actifs et investisseurs, il affiche des prix élevés, autour de 5 000 à 5 500 €/m², avec une forte demande.

Les quartiers accessibles entre 2 100 €/m² et 3 425 €/m²

📍 Cartoucherie, un écoquartier moderne

Ce nouvel écoquartier, situé à l’ouest, se veut un modèle de ville durable qui associe logements, espaces verts, commerces et équipements culturels. Il attire des jeunes actifs et des familles pour sa modernité, sa proximité des transports (tramway, métro à terme) et ses équipements. Dans ce secteur, les logements s'échangent en moyenne autour de 3. 496 €/m².

📍 Arènes, bien desservi

Bien connecté par les lignes A du métro et le train régional, le secteur se transforme peu à peu en un quartier mixte résidentiel et de bureaux. Son bon rendement locatif, couplé à une offre diversifiée, le rend particulièrement attractif pour les investisseurs en quête d'un bon équilibre prix / localisation. Il affiche des valeurs moyennes autour de 3 404 €/m².

📍Borderouge, nouveau pôle culturel

Au nord de Toulouse, Borderouge est en plein essor. Quartier en renouvellement, il bénéficie d’un maillage de services, de la ligne B du métro et d’une population jeune. Les prix y sont attractifs, en moyenne 2 616 €/m² avec une rentabilité brute dépassant les 5 % dans certains cas.

📍Ponts Jumeaux, un accès immédiat au canal du Midi

Le quartier bénéficie d'un emplacement stratégique avec vue sur le canal et proximité immédiate du centre. La demande y croît, surtout pour des logements rénovés. La reconversion progressive des maisons éclusières autour du canal (lieux culturels, restaurants, micro-habitats) offre une nouvelle dynamique au patrimoine toulousain, tout en valorisant les berges. Les prix encore accessibles tournent en moyenne autour de 3 425 €.

📍 Empalot / Île du Ramier, en pleine transformation

Un projet de renouvellement urbain vise à transformer cette ancienne zone de loisirs en poumon vert. Il inclut la création du "Parc Garonne", avec équipements sportifs, sentiers, biodiversité… Ce vaste plan environnemental va revaloriser tout le sud de la ville, notamment Empalot. À l’instar de Cartoucherie il y a quelques années, ce secteur est à surveiller pour ceux qui visent le long terme. Les prix abordables affichent pour l'instant une moyenne de 2 100 €/m².

Les quartiers qui vont cartonner

👉 Certains quartiers de Toulouse souffrent encore d’une réputation défavorable ou d’un manque d’attractivité immédiate mais n'en restent pas moins stratégiques. C'est le cas du secteur des Izards, de Bellefontaine ou de Lalande Nord. Ces zones périphérique font également souvent l'objet de programmes de renouvellement urbain. 

La périphérie nouvel eldorado ?

Avec ses 36 communes, la périphérie de Toulouse offre de réelles opportunités aux acquéreurs à la recherche de biens plus spacieux, de calme et de prix plus accessibles. Des communes comme Balma, Tournefeuille, Aucamville, Colomiers ou encore Labège connaissent un regain d’intérêt. Offrant un cadre de vie familial, une bonne desserte en transports (notamment la future ligne C du métro), elles deviennent des alternatives crédibles à Toulouse.

La baisse des prix à Toulouse va t'elle continuer ?

❌ Non ! Après un ralentissement marqué en 2023 et une stabilisation en 2024, l’année 2025 marque un tournant progressif vers la reprise pour le marché immobilier toulousain. La stabilité des prix, sans flambée, permet aux acquéreurs de se positionner sereinement, en particulier dans les quartiers en devenir.

👉 Une hausse modérée mais durable des prix est en effet à prévoir dans certains secteurs comme La Cartoucherie, Borderouge ou Empalot, portée par les projets de renouvellement. Ces programmes devraient renforcer leur attractivité, soutenir la croissance démographique de la métropole, et offrir de nouvelles opportunités d’investissement.

Des exemples d'annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

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