Locations saisonnières : comment réagir en cas d’annulation ?

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03 Avril 2020 - Le confinement imposé par le décret du 23 mars interdit tout déplacement éloigné de son domicile. Dans ce contexte, les locations de vacances pour les semaines à venir sont remises en cause.

Le bailleur et le locataire sont tenus par le contrat de location qu’ils signent (formalités de réservation et d’annulation, échéances de paiement du loyer, etc.). Mais la situation sanitaire du pays et la mesure de confinement qui en découle tordent les règles classiques. 

Quelles sont les règles ?

Le contrat de location saisonnière prévoit des règles en cas d’annulation par le propriétaire ou par le locataire. Le propriétaire doit rembourser deux fois les arrhes s’il annule la loi. S’il annule, le locataire doit laisser les arrhes au propriétaire. S’il s’agit d’un acompte, il doit payer le solde du loyer. 

L’article 1218 du code civil prévoit qu’en cas de force majeure, lorsqu’une partie est empêchée d’exécuter ses obligations, elle est en exonérée. Le cas de force majeure se définit par la réunion de deux critères : d’une part, l’événement ne pouvait pas être connu par les parties au moment de la signature du contrat et d’autre part, l’événement empêche absolument l’exécution du contrat.   

Chaque partie peut invoquer un motif de force majeure pour s’exonérer de ces règles mais reste à prouver le motif, ce qui est très rarement admis par les juges. 

Dans le cas d’une réservation faite avant le confinement pour un séjour empêché par le confinement ou une interdiction administrative locale, nous pensons que toutefois qu’il pourrait être reconnu par les juges eu égard au caractère exceptionnel de la mesure. 

Ce sont les tribunaux qui décident contrat par contrat les cas dans lesquels les parties peuvent invoquer la force majeure pour se dédouaner de leurs obligations. L’existence d’un virus n’est pas systématiquement qualifiée de cas de force majeure. Toutefois, le Covid-19 se distingue par son ampleur internationale (il est très viral) et sa gravité (il peut être létal). Il se distingue également par les conséquences extraordinaires qu’il engendre (le confinement n’a plus été décrété en France depuis la seconde guerre mondiale). 

Le cas de force majeure peut être invoqué par le locataire qui ne peut pas se rendre sur son lieu de vacances mais aussi par le propriétaire à qui il serait impossible de fournir le logement en raison du confinement.

Le décret n°2020-293 du 23 mars 2020 interdit tous les déplacements en dehors de son domicile (sauf quelques exceptions ET à condition de respecter les consignes sanitaires ET de ne pas se déplacer en groupe). Evidemment, ce décret interdit de se déplacer sur son lieu de vacances. Des décisions locales peuvent interdire spécifiquement les locations touristiques. Comme ce fut le cas par exemple pour des communes du littoral girondin pendant les vacances de printemps.  

Attention ! L'ordonnance 2020-315 du 25 mars 2020 permet aux professionnels du tourisme de refuser le remboursement et de choisir de proposer un avoir correspondant aux sommes déjà versées. Cet avoir doit être remboursé s'il n'est pas utilisé dans un délai de 18 mois. A ce jour, il reste un doute sur l'application de cette règle aux propriétaires particuliers.

Que faire en cas d’annulation ? 

En cas d’annulation par le locataire ou par le propriétaire, le premier réflexe, c’est de négocier, de trouver une solution amiable. On peut se mettre d’accord sur un avoir ou d'ores et déjà sur un report des dates de vacances. On peut également trouver un accord financier acceptable pour tout le monde.

Pour rappel, le début du déconfinement est prévu pour le 11 mai (il sera très progressif) et la fin de l’état d’urgence sanitaire est fixé pour l’instant pour le 24 mai.

1er cas. La réservation a eu lieu à un moment où le confinement n’était pas prévisible et pour une période incluse dans le confinement. Dans ce cas, le locataire peut invoquer légitimement la force majeure et donc demander le remboursement des sommes versées (qu’il s’agisse d’arrhes ou d’acompte). Toutefois, là encore, en cas de litige, ce sont les tribunaux qui jugeront (avec les délais et les aléas que cela implique).

2ème cas. La réservation a eu lieu à un moment où le confinement n’était pas prévisible et le séjour doit avoir lieu hors confinement. A priori, nous ne sommes pas là dans un cas de force majeure tant qu’on ne peut pas justifier qu’il sera impossible de se rendre son lieu de vacances. Deux réactions possibles : a) attendre l’évolution des dispositions réglementaires ou b) se mettre d’accord aujourd’hui sur la résolution du contrat ; les règles habituelles d’annulation du contrat sont alors applicables. 

3ème cas. La réservation a lieu pendant la période de confinement pour une période de vacances ultérieure. La force majeure ne peut être invoquée : en cas d’annulation, ce sont les règles d’annulation du contrat qui s’appliquent et le bailleur peut exiger de conserver au minimum la somme de réservation si le locataire annule. 

Pour rassurer les locataires et pour clarifier les conditions de remboursement de l'acompte dès maintenant, nous avons créé sur PAPvacances une rubrique "Vacances garanties" ainsi qu’un modèle de contrat spécifique.
Les propriétaires apparaissant dans cette rubrique s'engagent à rembourser les sommes engagées versées par le locataire :
- Si le locataire est dans l'impossibilité de se rendre sur le lieu de la location en raison des dispositions réglementaires mises en place par l'Etat (confinement, isolement, interdiction de déplacement, etc.).
- Si le propriétaire est dans l'obligation de renoncer à la location vacances en raison des dispositions réglementaires mises en place par l'Etat (conditions sanitaires, interdiction de louer, etc.).
Cette garantie ne s'applique pas en revanche aux autres motifs d'empêchement que le locataire pourrait invoquer (plages et restaurants fermées, inquiétude personnelle, etc...). Le cas échéant, les conditions de la clause pénale classique liée aux sommes engagées s'appliquent.

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