Locations saisonnières : comment réagir en cas d’annulation ?

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01 Avril 2020 - Le confinement imposé par le décret du 16 mars interdit tout déplacement éloigné de son domicile. Dans ce contexte, les locations de vacances pour les semaines à venir sont remises en cause.

Le bailleur et le locataire sont tenus par le contrat de location qu’ils ont signé (formalités de réservation et d’annulation, échéances de paiement du loyer, etc.). Mais la situation sanitaire du pays et la mesure de confinement qui en découle tordent les règles classiques. 

Quelles sont les règles ?

Le décret n°2020-260 du 16 mars 2020 interdit tous les déplacements en dehors de son domicile (sauf quelques exceptions ET à condition de respecter les consignes sanitaires ET de ne pas se déplacer en groupe). Evidemment, ce décret interdit de se déplacer sur son lieu de vacances.

L’article 1218 du code civil prévoit qu’en cas de force majeure, lorsqu’une partie est empêchée d’exécuter ses obligations, elle est exonérée. Le cas de force majeure se définit par la réunion de deux critères : d’une part, l’événement ne pouvait pas être connu par les parties au moment de la signature du contrat et d’autre part, l’événement empêche absolument l’exécution du contrat.   

Ce sont les tribunaux qui décident contrat par contrat les cas dans lesquels les parties peuvent invoquer la force majeure pour se dédouaner de leurs obligations. L’existence d’un virus n’est pas systématiquement qualifiée de cas de force majeure. Toutefois, le Covid-19 se distingue par son ampleur internationale (il est très viral) et sa gravité (il peut être létal). Il se distingue également par les conséquences extraordinaires qu’il engendre (le confinement n’a plus été décrété en France depuis 1940).

Le contrat de location saisonnière prévoit en général des règles en cas d’annulation par le propriétaire ou par le locataire. Le propriétaire doit rembourser deux fois les arrhes s’il annule la loi. S’il annule, le locataire doit laisser les arrhes au propriétaire. S’il s’agit d’un acompte, il doit payer le solde du loyer. Chaque partie peut invoquer un motif de force majeure pour s’exonérer de ces règles mais reste à prouver le motif, ce qui est très rarement admis par les juges. Dans le cas du confinement, nous pensons que toutefois qu’il sera reconnu par les juges eu égard au caractère exceptionnel de la mesure.   

Que faire en cas d’annulation ? 

En cas d’annulation par le locataire ou par le propriétaire, le premier réflexe, c’est de négocier, de trouver une solution amiable. On peut se mettre d’accord sur un report des dates de vacances, on peut également trouver un accord financier acceptable pour tout le monde. Comme toujours, un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès.

Si aucun accord n’est possible, la partie qui annule la location (en général plutôt le locataire qui ne peut pas se déplacer) pourrait invoquer la force majeure. Il faut alors établir que les deux critères que l’on a décrit plus haut sont bien remplis : 

  • la réservation a été réalisée à un moment où le confinement n’était pas prévisible.
  • au premier jour du séjour, le confinement interdit à l’une de parties (ou aux deux) d’exécuter la location de vacances. 

Pour les locations qui courent sur la période de confinement, il est possible que les tribunaux reconnaissent le cas de force majeure et demandent le remboursement des sommes de réservation. Toutefois, étant donné l’encombrement des tribunaux (qui va d’ailleurs être aggravé par la crise actuelle), il ne faut compter sur une décision avant au moins 1 an. Rappelons aussi que le cas de force majeure n'est pas automatique, elle est apprécié au cas par cas, affaire par affaire, et qu’il existe donc un aléa sur l’issue du litige. Nous conseillons aux parties de négocier et de tomber sur une solution amiable (report du séjour par exemple).     

Pour les locations dont la prise d’effet est postérieure au confinement, le motif de force majeure ne nous semble pas invocable à ce jour dès lors que les déplacements seront de nouveau possible. Il n’est pas certain aujourd'hui que ces locations ne pourront pas être honorées et donc les annulations sont réglées selon les modalités prévues au contrat (arrhes, acompte). A l’heure où l’on écrit cet article, le confinement est en vigueur jusqu’au 15 avril. 

A titre de conclusion, dans ces circonstances tristement exceptionnelles, il est plus que jamais nécessaire de chercher une solution rapide et amiable. Personne n’a d’intérêt à aller en justice. Les tribunaux, eux aussi, fonctionnent actuellement au ralenti et comme on l’a vu, on n’a pas de certitude absolue sur l’issue judiciaire de ce type de litige.