Indexation du loyer : attention aux nouveaux délais pour la révision !

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14 Mai 2014 - La loi Alur du 24 mars 2014 aggrave les modalités de révision des loyers : désormais lorsque le propriétaire ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. Les rattrapages rétroactifs sur les 5 dernières années sont également impossibles.

C'est l'un des changements majeurs de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 : lorsque le propriétaire ne réalise pas l'indexation du loyer chaque année, il en perd le bénéfice. En outre, l'indexation ne joue que pour l'avenir ; en aucun cas, l'indexation ne peut faire l'objet d'un rattrapage rétroactif. Ces nouvelles règles défavorables au propriétaire ne sont

Toutefois, de manière transitoire, jusqu'au 26 mars 2015, les propriétaires peuvent continuer à appliquer les anciennes règles d'indexation : Ils peuvent mettre à jour leur loyer depuis la date de la dernière indexation et peuvent demander le rattrapage sur les cinq dernière années.

Le nouvel article 17-1 de loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi Alur) vise ainsi à endiguer les indexations réalisées sur plusieurs années, bien souvent en fin de bail.

Avant d'entrer dans le détail, notons que la révision du loyer doit être mentionnée dans le contrat de location. A défaut, le loyer ne pourra évoluer durant toute la durée de la location.

Loi Alur : comment indexer le loyer ?

La méthode de calcul ne change pas : pour calculer le nouveau loyer, on utilise l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. On mentionne dans le contrat de location le dernier indice publié lors de sa signature. Chaque année, à la date anniversaire du contrat, on effectue le calcul suivant :

Nouveau loyer = loyer en vigueur x nouvel indice/ancien indice

Voilà ce que change la loi Alur : le propriétaire doit manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer. Les modalités de cette manifestation de volonté ne sont pas précisées par la loi, nous conseillons au propriétaire de contacter le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 

Si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté dans le délai d'un an suivant sa prise d'effet, la révision est perdue. Si le propriétaire manifeste sa volonté tardivement mais dans le délai d'un an, l'indexation ne joue que pour l'avenir : le propriétaire ne peut demander de rattrapage rétroactif.

Et pour les contrats en cours ? Jusqu'au 26 mars 2015, le propriétaire peut réaliser l'indexation du loyer depuis la date de la dernière indexation (ou de la date de la signature du bail s'il n'y a jamais eu d'indexation). En outre, il peut demander au locataire de payer le manque à gagner sur les cinq dernières années.

Exemples. Un contrat de location est signé le 1er avril 2014. Le 1er avril 2015, le propriétaire est en droit d'indexer le loyer sur l'IRL. 1re hypothèse : il contacte le locataire quelques jours avant le 1er avril 2015 pour lui demander de prendre en compte l'indexation. C'est l'hypothèse normale : le nouveau loyer est dû par le locataire dès le 1er avril 2015. 2e hypothèse : il contacte le locataire tardivement mais dans le délai d'un an suivant la date anniversaire du contrat, le 1er décembre 2015 par exemple. Le nouveau loyer est dû par le locataire à compter du 1er décembre 2015, aucun rattrapage pour les mois perdus n'est permis. 3e hypothèse : il contacte le locataire tardivement, plus d'un an après la date anniversaire du contrat, le 18 mai 2016 par exemple. L'indexation pour le compte de l'année 2012-2013 est perdue. Le propriétaire peut toutefois solliciter le locataire pour l'indexation 2013-2014.

Ces règles d'indexation sont compliquées ! Pour calculer votre nouveau loyer, nous vous invitons à utiliser notre calculette Révision de loyer.

Tous les contrats de location sont-ils concernés ?

Les contrats de location vide et de location meublée signés depuis le 27 mars 2014 sont concernés par ces nouvelles règles. 

Pour les contrats qui étaient déjà en vigueur le 27 mars 2014, les propriétaires peuvent continuer 

Pour les contrats de location meublée signés avant cette date, les modalités anciennes continuent de s'appliquer, c'est-à-dire que :

  •  L'indexation du loyer peut être réalisée depuis la dernière année à laquelle elle a été effectuée (ou depuis la signature du contrat s'il n'y a jamais eu d'indexation) et ce, quel que soit le délai écoulé.
  • Le propriétaire peut rattraper les indexations sur les cinq dernières années, c'est-à-dire demander au locataire de lui rembourser les excédents de loyer qu'il aurait eu à payer chaque année, si les indexations avaient été appliquées régulièrement.